Cách Hồ Gươm vài trăm mét, Tràng Tiền là con phố thuộc trung tâm thủ đô, giá thuê mặt bằng của khu vực này theo các chủ cửa hàng khoảng 50 USD/m2, tương đương 800 ngàn đồng/tháng.
Thử làm một phép tính: Với 1.500m2 diện tích đất của kem Tràng Tiền, riêng tiền cho thuê đã là con số khổng lồ. Tuy nhiên, khi tiến hành cổ phần hóa vào năm 2000, số tiền định giá chỉ là con số vô cùng khiêm tốn: 3,2 tỷ đồng.
1.500 m2 đất ở vị trí kinh doanh lý tưởng không được tính vào định giá doanh nghiệp, nhưng những người chủ mới của doanh nghiệp cổ phần lại nghiễm nhiên được toàn quyền sử dụng mảnh đất đó miễn phí trong 10 năm.
Sau 8 năm, công ty Tràng Tiền đã trải qua 4 Hội đồng Quản trị khác nhau. Những cổ đông mới luôn sẵn sàng trả cho cổ đông cũ mức giá cao hơn, vì nhiều lý do, và chắc chắn có tính đến cả giá trị sử dụng khu đất.
Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, sẽ chẳng có gì bất ngờ hay bất hợp lý nếu những người chủ tương lai của những doanh nghiệp như thế tính đến việc sử dụng giá trị đất đai bất động sản vào những mục đích bên ngoài ngành nghề kinh doanh truyền thống, bất chấp việc sản xuất kinh doanh vẫn có hiệu quả.
Ông Đặng Hùng Võ: "Điều này có thể xảy ra, đó là giá trị thật của doanh nghiệp so với giá trị xác định khi đưa vào cổ phần hóa sẽ có độ vênh. Chính vì vậy, nó làm cho giá cổ phiếu của doanh nghiệp bị đẩy lên rất cao, tức là chính điều này là một trong những tác nhân làm thị trường chứng khoán bất ổn trong thời gian vừa rồi. Đối với doanh nghiệp, người ta tính toán chuyển sang một loại hình kinh doanh khác có lợi hơn nếu không có gì vi phạm đối với các quy định của cơ quan quản lý".
Trên thực tế, những người từng nắm giữ cổ phần của Tràng Tiền đều không bỏ qua giá trị sử dụng đất của công ty. Ngay từ năm 2002, những mâu thuẫn trong nội bộ doanh nghiệp, những tranh cãi giữa các cổ đông, giữa cổ đông với người lao động… đã diễn ra và thường xoay quanh vấn đề bất động sản.
Vào thời điểm đó, luật sư Bùi Vinh Quang đã được mời như người đại diện cho một phía cổ đông của công ty này, để giải quyết các tranh chấp xảy ra.
Luật sư Bùi Vinh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn quốc gia Việt Nam: "Mâu thuẫn chủ yếu dẫn đến tranh chấp giữa các cổ đông trong công ty kem Tràng Tiền về bản chất, đó là giá trị bất động sản, vì có hiện tượng một số cổ đông ngoài ồ ạt mua cổ phần của công ty Kem Tràng Tiền chỉ trong vòng 1,2 ngày. Thế nhưng vì sao lại có sự sôi động đó, tại sao việc đó lại không được đặt ra đối với các công ty cổ phần khác?
Hãy nhìn vào bản chất của vấn đề, bởi lẽ, công ty cổ phần Tràng Tiền đang nắm giữ những mảnh đất đắc địa mà có thể nói, có tiền cũng không mua được. Trong một công ty cổ phần, để 1 cá nhân chiếm hữu diện tích đất thì rất khó, trừ trường hợp cá nhân đó chiếm hữu 65% cổ phần của công ty, thì mới có thể nói cá nhân chiếm giữ đất".
Các doanh nghiệp được cổ phần hóa trước năm 2007 đều không được tính giá trị sử dụng đất vào định giá doanh nghiệp, công ty Tràng Tiền được định giá 3,2 tỷ đồng và cũng được bán đúng với giá 3,2 tỷ. Nhưng cũng có những doanh nghiệp được định giá thấp, nhưng vẫn bán được giá cao. Sự khác nhau còn ở phương thức bán cổ phần, cổ phần của Tràng Tiền ban đầu chỉ được bán cho nội bộ người lao động, nên chỉ bán được với giá đó.
Một trường hợp khác là khách sạn Kim Liên, cũng ở Hà Nội và rộng gấp nhiều lần công ty Tràng Tiền, được định giá cũng chỉ có hơn 20 tỷ đồng, nhưng việc bán cổ phần rộng rãi ra công chúng, đã giúp khách sạn Kim Liên được bán với giá cao hơn định giá, và gần hơn với giá trị thực - như nhiều người nghĩ.
Rõ ràng, ở đây những nhà đầu tư bên ngoài đã đánh giá đúng hơn, tính cả đến những yếu tố quan trọng mà doanh nghiệp đem lại, dù nó chưa được đưa vào các quy định về định giá doanh nghiệp.
Để các quy định phù hợp hơn với thực tiễn, cho đến năm ngoái, một Nghị định mới đã được ban hành quy định giá trị đất đai phải được tính vào định giá cổ phần hóa.
Nhưng văn bản hướng dẫn cũng mới chỉ đưa ra trình tự định giá chứ vẫn chưa hướng dẫn cách thức định giá. Giá trị thị trường của đất đai cần được tính như thế nào vẫn còn là câu hỏi, mà nhiều doanh nghiệp và cả các chuyên gia đang lúng túng.
Theo Trần Việt
VTVNews
thanhtu
