ĐBQH: Dân nộp tiền tỷ mua nhà hình thành trong tương lai, khó biết tiền đi đâu

Tiếp tục Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất , sáng 22/8, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Đề cập đến vấn đề tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Quốc hội Phạm Trọng Nhân (TP.HCM) đồng tình với yêu cầu kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay các hình thức khác.

Tuy nhiên, theo quan điểm của đại biểu, việc huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép chỉ là một phần của vấn đề. Điều cần được xử lý sâu hơn là dòng tiền được huy động hợp pháp sau khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu dẫn ví dụ, khi cho doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỷ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản bảo đảm; đồng thời kiểm soát việc giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ dự án.

“ Nghìn người dân, mỗi người nộp 1 tỷ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai thì cũng tạo thành 1.000 tỷ đồng vốn cho dự án. Điều đáng nói là 1.000 người mua này không có các công cụ kiểm soát như ngân hàng, họ khó biết tiền mình nộp vào dự án rồi có thực sự được sử dụng để hình thành chính tài sản mình mua hay không ”, ông Nhân đặt vấn đề.

Đại biểu dẫn dự thảo Luật đã quy định việc sử dụng tiền đúng mục đích và thiết kế tài khoản bảo đảm với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận. Quy định này cần thiết nhưng chưa đủ, vì vậy cần nghiên cứu cơ chế quản lý tiền mua theo từng dự án.

“ Ở đây không phải chúng ta phong tỏa tài sản. Tiền của doanh nghiệp vẫn là nguồn vốn hợp pháp để thực hiện dự án, nhưng phải có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng phù hợp với tiến độ của chính dự án trong quá trình huy động vốn ”, đại biểu Nhân nêu quan điểm.

Dẫn kinh nghiệm Singapore, ông cho rằng có thể vừa sử dụng tiền của người mua để phát triển dự án, vừa quản lý theo tài khoản dự án với nguyên tắc: tiền huy động từ dự án nào phải gắn liền với việc thực hiện chính dự án đó.

Cùng quan tâm đến việc bảo vệ dòng tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) cho rằng cần kiểm soát ngay từ thời điểm trước khi dự án đủ điều kiện mở bán.

“ Tôi đặc biệt đề nghị bịt khoảng trống về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán ”, đại biểu nói.

Theo bà, khoản 5 Điều 18 dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này cần thiết nhưng mới kiểm soát giao dịch mang tên “đặt cọc”.

Trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác”, “khoản thiện chí”…, theo bà Nga, bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.

“ Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng ”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh.

Đại biểu TP Hải Phòng nêu rõ, trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh, mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của luật.

“ Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa ‘đặt cọc’, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra ”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nói.

Bên cạnh việc kiểm soát tiền trước khi mở bán, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cũng đề nghị thống nhất chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Bà chỉ ra rằng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, dự thảo Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; phần nhà ở thương mại được bán trong dự án nhà ở cho thuê cũng được miễn nghĩa vụ này.

“ Như vậy, cùng là người mua nhà hình thành trong tương lai nhưng mức độ bảo vệ lại khác nhau tùy loại dự án. Tôi cho rằng điều này cần được rà soát rất kỹ, nhất là khi người mua nhà ở xã hội thường có khả năng tài chính và sức chịu đựng rủi ro thấp hơn ”, đại biểu nói.

Từ đó, bà đề nghị mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.

Theo Anh Văn