Đánh thuế đất 'bỏ hoang' thế nào để hạn chế đầu cơ?

Một trong những định hướng đáng chú ý khi Chính phủ đề xuất sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 là sử dụng mạnh hơn các công cụ tài chính để hạn chế đầu cơ, găm giữ và bỏ hoang đất .

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng đây là việc làm cần thiết. Theo ông, những năm gần đây, khái niệm “nhà hoang”, “biệt thự hoang”, “khu đô thị hoang” đã trở nên quá phổ biến, ngay cả tại các đô thị lớn.

Thậm chí, ngay tại các thành phố lớn, nơi được cho là “đất chật, người đông”, tình trạng này cũng không thiếu, tạo nên một nghịch cảnh trớ trêu là trong khi đất, nhà “hoang hóa” thì nhiều người dân chật vật, làm cả đời cũng chưa mua nổi một mảnh đất, căn nhà.

Thực trạng này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn tạo ra bất công xã hội, khi mà phần lớn nguồn cung nhà đất dù ngày càng khan hiếm nhưng vẫn tiếp tục rơi vào tay những người dư dả tài chính, trong đó không ít người gom mua với mục đích đầu cơ.

“ Họ sở hữu một vài, thậm chí là hàng chục bất động sản rồi để “hoang”, “ôm đất” chờ thời, làm tăng giá nhà đất, khiến cho khả năng mua nhà ở của người dân ngày càng hạn chế” , ông nói.

Theo ông Đính, đánh thuế bất động sản nên hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những người mua nhằm phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh là việc làm vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản và cũng là xu hướng chung trên thế giới.

Ông đề xuất có thể đánh thuế cao dần theo thời gian bỏ hoang. Như ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%.

Chính sách thuế này có thể khiến người dân hạn chế hoặc giảm động lực đầu cơ, qua đó góp phần kiềm chế đà tăng giá bất động sản. Khi cộng thêm chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc nắm giữ bất động sản để đầu cơ sẽ trở nên rủi ro hơn. Hoạt động mua đi bán lại để hưởng chênh lệch hoặc tạo cung cầu ảo nhằm đẩy giá cũng vì thế dần mất đi hiệu quả.

Đồng thời, khuyến khích các chủ sở hữu đưa bất động sản bỏ hoang cho thuê hoặc bán, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Còn trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá...

Ngoài ra, theo ông Đính, với các doanh nghiệp phát triển dự án nếu không triển khai đúng tiến độ cũng cần xử lý nghiêm.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế cho rằng, mức thuế cần được thiết kế đủ “đau” để khiến người có đất bỏ hoang phải cân nhắc sử dụng hiệu quả hoặc chuyển nhượng, thay vì giữ đất chờ tăng giá.

“ Thuế lũy tiến có thể chia theo thời gian không đưa đất vào sử dụng. Ví dụ: sau 12 tháng chưa xây dựng, thuế tăng 2 lần; sau 24 tháng tăng 5 lần, cứ thế lũy tiến. Người có nhu cầu thực sẽ không ngại điều này, nhưng đầu cơ thì chắc chắn phải tính lại bài toán lợi nhuận ,” ông Hiếu đề xuất.

Theo ông Hiếu, chính sách cần có giai đoạn quá độ, có lộ trình và ngoại lệ hợp lý. Tuy nhiên, ông Hiếu nhìn nhận, nỗi lo lớn nhất của nhà đầu tư chân chính là bị đánh đồng với giới đầu cơ nếu chính sách thuế không minh bạch.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nếu tiếp tục để tình trạng người dân mua bất động sản rồi bỏ hoang chờ tăng giá để bán, nền kinh tế sẽ phải đối mặt với một hệ lụy là đồng tiền được làm ra quá đơn giản từ đất đai. Điều này trực tiếp ảnh hưởng trực tiếp khu vực sản xuất và dịch vụ, bởi khi lợi nhuận từ đất quá lớn và dễ dàng, sẽ không còn ai mặn mà đầu tư vào các dịch vụ cao cấp như đào tạo, chuyển giao công nghệ hay tài chính.

Về mức thuế để đủ sức răn đe, GS. Đặng Hùng Võ gợi mở việc học tập kinh nghiệm từ quốc tế. Điểm cốt lõi trong tư duy này là xác định mức xử phạt dựa trên “kết quả sử dụng tốt nhất” của thửa đất đó. Giáo sư Đặng Hùng Võ đề xuất, nếu một bất động sản không được đưa vào sử dụng hoặc sử dụng kém hiệu quả, mức thuế hoặc tiền phạt phải cao gấp 1,5 đến 2 lần so với thu nhập có được từ việc sử dụng hiệu quả nhất.

Khi mức phạt vượt quá lợi ích tiềm năng, chủ sở hữu sẽ buộc phải lựa chọn giữa việc đưa đất vào sản xuất kinh doanh hoặc bán ra thị trường.

Mục tiêu của chính sách vì thế không dừng ở việc tăng chi phí sở hữu. Khi việc giữ đất không còn gần như “miễn phí”, người mua sẽ phải tính toán khả năng khai thác tài sản thay vì chỉ chờ giá tăng. Đất đai khi đó cần được đưa vào cho thuê, kinh doanh, sản xuất hoặc phát triển dự án để tạo dòng tiền bù đắp chi phí nắm giữ.

Khi chi phí nắm giữ tăng, việc mua đất rồi để trống chờ sang tay sẽ khó mang lại mức lợi nhuận như trước.

Chính sách này cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng trả giá cao trong các cuộc đấu giá đất nhằm thiết lập mặt bằng giá mới. Sự tham gia của các nhóm đầu cơ từng khiến giá trúng đấu giá tại một số khu vực bị đẩy lên quá cao, kéo theo giá đất xung quanh và tạo ra kỳ vọng vượt xa nhu cầu thực. Nếu đất bỏ hoang phát sinh nghĩa vụ tài chính lớn hơn, người mua sẽ phải cân nhắc kỹ khả năng sử dụng trước khi trả giá.

“ Mức thuế, thời điểm áp dụng và cơ chế miễn, giảm cũng cần được xây dựng theo lộ trình phù hợp. Nếu quy định quá thấp, chính sách khó đủ sức thay đổi hành vi; nhưng nếu áp dụng đột ngột, thị trường có thể bị xáo trộn và hoạt động đầu tư hợp pháp chịu ảnh hưởng ”, ông Võ nhấn mạnh.

Thế nào là đất “bỏ hoang”?

Theo GS. Đặng Hùng Võ, một trong những rào cản thường được đưa ra để trì hoãn việc đánh thuế là khó khăn trong việc xác định thế nào là đất bỏ hoang.

Khái niệm “đất bỏ hoang” cần được xác định bằng những tiêu chí cụ thể, tránh đánh đồng hành vi cố tình găm giữ với trường hợp chưa thể triển khai do vướng quy hoạch, thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng hoặc nguyên nhân khách quan khác.

Tuy nhiên, Giáo sư Đặng Hùng Võ khẳng định việc này hoàn toàn có thể thực hiện bằng công nghệ hiện đại.

Dẫn chứng từ mô hình của Trung Quốc, ông cho biết nước này sử dụng hệ thống camera giám sát kết hợp với trí tuệ nhân tạo (AI) để phân tích dữ liệu thực tế. Chỉ cần thông qua các thiết bị kết nối Internet vạn vật (IoT), AI có thể “đọc vị” ngay lập tức một khu đô thị hay một thửa đất có người ở thực sự hay không, hay chỉ là hình thức sử dụng giả vờ.

Ông Võ cho rằng với giá thành camera rẻ và trình độ công nghệ hiện nay, Việt Nam thừa sức thực hiện việc giám sát này để đưa ra những phán quyết minh bạch, loại bỏ mọi sự mập mờ trong quản lý.

Bên cạnh đó, để các sắc thuế này vận hành công bằng, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh tầm quan trọng của một cơ sở dữ liệu đất đai “đúng, đủ, sạch, sống”. Ông cho rằng dữ liệu không thể chỉ là những con số tĩnh mà phải phản ánh đầy đủ lịch sử của thửa đất từ khi đăng ký ban đầu, các biến động giao dịch, cho thuê, thừa kế cho đến tình trạng sử dụng thực tế.

“ Bài toán đặt ra vì thế không chỉ là đánh thuế, mà phải khiến đất đai được sử dụng hiệu quả hơn và dòng vốn trở lại phục vụ nhu cầu thực của nền kinh tế ”, ông Võ nhấn mạnh.

Theo Châu Anh