Đại gia ồ ạt đầu tư vào bất động sản, cung – cầu biến động ra sao?
Trong báo cáo gần đây của các đơn vị nghiên cứu như CBRE và Savills chỉ rõ lượng giao dịch của phân khúc căn hộ trên thị trường từ cuối năm 2016 đã bắt đầu hạ nhiệt và chững lại.
Điều này một phần do tác động của lượng cung đang ồ ạt được bung ra thị trường, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp.
Bùng nổ nguồn cung
Theo thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại. Tính đến 20/4/2017, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 28.369 tỷ đồng, giảm so với tháng 12/2016 là 2.654 tỷ đồng.
Tại các thị trường lớn phân khúc chung cư có mức giá từ trung bình đến thấp vẫn tiếp tục là điểm sáng với số lượng giao dịch đều tăng. Chỉ tính riêng trong tháng 3 đã ghi nhận khoảng 1000 giao dịch thành công tại Hà Nội và khoảng 1100 giao dịch thành công tại TP. Hồ Chí Minh.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc phân tích thị trường Savills Việt Nam cho biết, chỉ tính riêng trong năm nay sẽ có khoảng 77 dự án mới sẽ gia nhập thị trường, cung cấp hơn 50.000 căn hộ, trong đó đa phần là các dự án hạng trung, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân thủ đô.
Cùng với đó, loại hình condotel phát triển nhanh chóng tại nhiều tỉnh thành vùng núi và ven biển cũng tạo nên hiệu ứng tích cực cho thị trường, không chỉ thu hút được vốn đầu tư lớn từ doanh nghiệp mà còn thu hút được sự quan tâm, đầu tư của những khách hàng cá nhân.
Thị trường càng nhộn nhịp hơn trước hàng loạt các thông tin nhiều “đại gia” ngoài ngành đã sẵn sàng tham gia vào thị trường địa ốc với những dự án có quy mô lớn, vốn đầu tư khủng.
Có thể điểm mặt tại đây những thương hiệu quen thuộc như: Công ty CP Tập đoàn Hoa Sen, Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 4 (Cienco 4), Công ty CP Tasco…cho đến những cái tên hoàn toàn mới trên thị trường bất động sản như: Tập đoàn Đồng Lực, Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Thủy sản Sài Gòn, Công ty cổ phần Thủy sản Hùng Vương, Công ty CP Đầu tư Phát triển Công nghiệp và Vận tải (Tracodi)…
Gần đây, thị trường BĐS ghi nhận sự sôi động ở phân khúc đất nền ở một số thành phố lớn như TP.HCM, Nha Trang, Đà Nẵng. Đáng chú ý, có thể thấy nhu cầu mua để ở đang dần bị lấn lướt bởi nhu cầu đầu tư, đầu cơ trên thị trường.
Bài toán cung - cầu?
Thị trường đón nhận nhiều tin vui, tuy nhiên các chuyên gia cho rằng chỉ có cân đối cung - cầu mới đảm bảo được sự phát triển bền vững cho thị trường trong tương lai. Lượng hàng tồn kho đã giảm nhưng số hàng mới vào thị trường vẫn chưa thanh khoản hết.
Như vậy số liệu hàng tồn kho vẫn chỉ dựa trên số liệu cũ của các năm trước mà chưa bổ sung nguồn hàng mới trong thời gian gần đây. Điều này cũng đồng nghĩa với việc 28.369 tỷ đồng của hàng tồn kho chưa phải là con số cuối cùng.
Condotel mặc dù đang là sản phẩm “hot”, có tính thanh khoản cao, nhưng số lượng phát triển quá nhanh, huy động nguồn vốn lớn cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong khi đó, nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ - sản phẩm luôn nhận được sự quan tâm của đa số người dân sinh sống tại đô thị thì đến nay vẫn chỉ chiếm tỷ lệ khiêm tốn là khoảng 10%. Mặc dù một số đại gia trong ngành đã tuyên bố tham gia vào phân khúc này nhưng để hiện thực hóa các dự án cũng cần có thời gian để triển khai.
Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đã nhiều lần bày tỏ lo ngại về tình trạng dư thừa nguồn cung sản phẩm cao cấp trên thị trường bất động sản hiện nay.
"Những nguy cơ hiện nay như là mất cân đối, thiếu vắng các sản phẩm trung bình, sản phẩm thấp, nhà ở xã hội bây giờ đã chậm lại, nếu không có cảnh báo và điều chỉnh sớm rất có nguy cơ trong 1 vài năm tới, thị trường bất động sản sẽ đi lại vết xe đổ cách đây mấy năm, đó là thừa những cái không cần và thiếu những cái xã hội và người dân đang rất cần”. Ông Nam phân tích.
Với việc nhiều doanh nghiệp “ngoại đạo” lên kế hoạch đổ bộ vào lĩnh vực địa ốc trong thời gian gần đây, cho thấy thị trường BĐS về lâu dài vẫn là một ngành hấp dẫn nhiều đại gia. Tuy nhiên, việc định vị loại hình sản phẩm và hướng đến nhu cầu của thị trường lại là một chiến lược rất quan trọng.
Nếu như không có những bước đi đúng đắn, bởi rất khó dự đoán được diễn biến thị trường, trong khi nhiều DN còn non trẻ còn thiếu kinh nghiệm, thiếu chiến lược bài bản hay phải huy động nguồn vốn quá lớn…rất dễ sẽ “sa lầy” vào dự án. Chỉ khi đánh giá được nhu cầu của khách hàng, cân bằng cung - cầu thì thị trường mới không bị rơi vào tình trạng sốt ảo hoặc đóng băng như trong thời gian trước đây.
