Cứ 4 đồng ngân hàng cho vay thì 1 đồng chảy vào bất động sản: Dư nợ vượt 5 triệu tỷ đồng, nhiều nhà băng tăng mạnh trong nửa đầu năm

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 6, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng đạt 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025. Mức tăng này cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.

Dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. Đáng chú ý, nợ xấu trong lĩnh vực này tiếp tục tăng 10,5%.

Trong tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, dư nợ cho vay trung và dài hạn chiếm 94% và tăng 8,1% so với cuối năm 2025.

NHNN đánh giá tỷ trọng lớn của các khoản vay trung và dài hạn trong tín dụng bất động sản tiềm ẩn rủi ro mất cân đối kỳ hạn, trong bối cảnh nguồn vốn huy động của các tổ chức tín dụng có tỷ trọng đáng kể ở kỳ hạn ngắn. Đồng thời, khi thị trường bất động sản biến động, giá trị tài sản bảo đảm có thể bị ảnh hưởng, qua đó tác động đến khả năng thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng.

NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng cần tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đồng thời cần chủ động điều tiết dòng vốn tín dụng bất động sản vào các phân khúc phù hợp với chủ trương, chính sách của Nhà nước.

Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh tại nhiều ngân hàng

Theo số liệu từ báo cáo tài chính bán niên đã kiểm toán, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại 13 ngân hàng công bố số liệu đạt 1,31 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6/2026, tăng 321.402 tỷ đồng, tương đương 32% so với cuối năm 2025.

Trong đó, Agribank là ngân hàng có mức tăng mạnh nhất nửa đầu năm 2026, khi dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ 46.864 tỷ đồng lên 171.038 tỷ đồng, tương đương tăng 124.174 tỷ đồng, tức 265% chỉ sau 6 tháng. Đây cũng là ngân hàng có mức tăng tuyệt đối lớn nhất trong danh sách.

Tại VPBank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng này đạt 295.771 tỷ đồng, tăng 88.343 tỷ đồng so với cuối năm trước, tương đương 43%.

MB đứng tiếp theo với mức tăng 46.280 tỷ đồng, tương đương 38%, đưa dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lên 167.468 tỷ đồng.

Xét về tốc độ tăng trưởng, VIB và TPBank cũng ghi nhận mức tăng đáng chú ý. Dư nợ tại VIB đạt 33.299 tỷ đồng, tăng 12.211 tỷ đồng, tương đương 58%; trong khi TPBank đạt 49.822 tỷ đồng, tăng 17.567 tỷ đồng, tương đương 54%.

Ở nhóm ngân hàng có quy mô dư nợ lớn, SHB ghi nhận 221.216 tỷ đồng, tăng 15.902 tỷ đồng, tương đương 8%. Techcombank có quy mô cho vay kinh doanh bất động sản 212.311 tỷ đồng, tăng 5.285 tỷ đồng, tương đương 3%.

HDBank có dư nợ 78.710 tỷ đồng, tăng 8.542 tỷ đồng, tương đương 12%. Trong khi đó, MSB đạt 32.167 tỷ đồng, tăng 3.644 tỷ đồng, tương đương 13%; BVBank đạt 25.048 tỷ đồng, tăng 1.960 tỷ đồng, tương đương 8%.

Ở nhóm có quy mô nhỏ hơn, PGBank ghi nhận dư nợ 5.343 tỷ đồng, tăng 807 tỷ đồng, tương đương 18%. LPBank gần như đi ngang với mức tăng chỉ 279 tỷ đồng, tương đương 2%, lên 15.373 tỷ đồng.

Ngược lại, KienlongBank là ngân hàng duy nhất ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản giảm. Dư nợ tại cuối tháng 6/2026 còn 4.171 tỷ đồng, giảm 3.591 tỷ đồng, tương đương 46% so với cuối năm 2025.

Các ngân hàng nói gì về việc cho vay bất động sản?

Chia sẻ tại Hội nghị nhà đầu tư mới đây, lãnh đạo Vietcombank nhận định, thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026 vẫn đối mặt nhiều thách thức khi điều kiện tài chính thắt chặt, mặt bằng lãi suất cao, yêu cầu vốn lớn, giao dịch chậm và tồn kho gia tăng.

Ngân hàng cho biết lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm giảm khoảng 12% so với cùng kỳ. Trong khi đó, lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mua nhà ở mức 13-15%/năm, khiến một bộ phận người mua chuyển sang thuê.

Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp đang có dấu hiệu cải thiện. Riêng quý I, có 58 dự án mới được cấp phép và 106 dự án đủ điều kiện bán. Nguồn cung cũng đang dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, ngoại ô, gắn với sự phát triển của hạ tầng và các tuyến đường vành đai.

Về dài hạn, Vietcombank vẫn đánh giá bất động sản có nền tảng phục hồi nhờ tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân cải thiện, đầu tư hạ tầng và quy hoạch đô thị. Nhu cầu ở thực được xem là động lực chính khi người mua để ở chiếm khoảng 66% giao dịch căn hộ.

Dù vậy, lãnh đạo ngân hàng nhấn mạnh tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt, đặc biệt đối với các phân khúc có tính đầu cơ cao.

Tại Hội nghị nhà đầu tư vừa qua, lãnh đạo ACB đánh giá bất động sản là một trong những lĩnh vực có thể lựa chọn để tăng trưởng tín dụng nhờ lợi suất tốt. Trong 6 tháng đầu năm, dư nợ bất động sản của ACB tăng khoảng 8%, tương đương tốc độ tăng trưởng chung của danh mục tín dụng.

Thời gian tới, ngân hàng dự kiến tiếp tục mở rộng cho vay trung và dài hạn, trong đó có bất động sản, đồng thời tăng huy động vốn trung và dài hạn nhằm cải thiện sự phù hợp giữa nguồn vốn và kỳ hạn cho vay.

Ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc MB, nhìn nhận thị trường bất động sản hiện vẫn gặp khó khi thanh khoản chậm. Điều này cũng ảnh hưởng đến nhu cầu tín dụng ở các lĩnh vực liên quan.

Tuy nhiên, theo ông Ánh, việc thị trường chậm lại sau một giai đoạn tăng trưởng tương đối nóng cũng có thể được nhìn nhận theo hướng tích cực, nhất là khi các chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý đang được triển khai.

Lãnh đạo MB cho rằng biên lợi nhuận của ngành bất động sản thời gian qua tương đối cao. Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp có thể phải chấp nhận mức margin vừa phải hơn để tạo thanh khoản cho thị trường.

"Khi đó, giá bất động sản cũng sẽ hạ nhiệt để phù hợp với thu nhập của người dân Việt Nam, tôi nghĩ đấy là một điều tốt", ông Ánh chia sẻ.

Theo bà Bùi Thị Thu Thủy, Giám đốc Cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp, Khối Tài chính Kế hoạch Techcombank, đến cuối quý II, tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng danh mục tín dụng tăng nhẹ lên 32%. Tuy nhiên, ngân hàng đặt mục tiêu đưa tỷ lệ này về khoảng 30% vào cuối năm 2026.

Đến cuối quý II, bất động sản chiếm khoảng 56% tổng dư nợ khách hàng doanh nghiệp, trong khi dư nợ cho vay mua nhà chiếm 67% danh mục khách hàng cá nhân. Hai cấu phần này lần lượt tăng 21% và 5% so với cuối năm trước.

Theo đại diện Techcombank, nhu cầu vay mua nhà trong quý II chịu tác động bởi tâm lý chờ đợi của khách hàng trước những thay đổi về quy hoạch, giá bất động sản sơ cấp tăng tại Hà Nội và TP HCM, cùng với xu hướng lãi suất tăng trong ngắn hạn.

Dù vậy, ngân hàng vẫn đánh giá bất động sản nhà ở có tiềm năng lớn trong dài hạn. Tỷ lệ đô thị hóa được kỳ vọng tăng từ 44% lên 55%, trong khi thu nhập người dân và quy mô tầng lớp trung lưu tiếp tục cải thiện.

Techcombank kỳ vọng khi thông tin quy hoạch rõ ràng hơn và mặt bằng lãi suất hạ nhiệt, dòng vốn vào phân khúc cho vay mua nhà sẽ phục hồi.

Còn theo lãnh đạo VPBank, tín dụng bất động sản của ngân hàng tập trung vào những dự án nằm tại các khu vực có triển vọng phát triển trong trung và dài hạn, đặc biệt là những địa bàn hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng và chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Ngân hàng xây dựng 5 tiêu chí khi cấp tín dụng bất động sản, gồm đúng chủ đầu tư, đúng vị trí, đúng phân khúc khách hàng hoặc loại hình nhà ở, đúng dự án và đúng người dùng cuối.

Các phân khúc được VPBank ưu tiên gồm bất động sản khu công nghiệp, nhà ở xã hội, dự án nhà ở có nhu cầu ở thực và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Theo Quang Hưng