Công ty KOSY 'lách luật' huy động vốn, hàng trăm khách hàng 'mắc kẹt'

Trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Công ty cổ phần Kosy phát triển 3 dự án bất động sản là các khu đô thị Kosy. Thế nhưng, nhiều năm qua, hàng trăm khách hàng vẫn chưa được làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí, hàng trăm trường hợp mua đất, đóng tiền đến 95% nhưng thể hiện dưới dạng hợp đồng vay vốn, góp vốn...

Bà Đào Thị Miên (phường Sông Công) cho biết, trước đây gia đình bị thu hồi 385m2 tại khu đô thị Kosy Sông Công (phường Sông Công) để triển khai dự án. Gia đình đã tự nguyện hiến 85m2, còn lại 300m2 nhận đền bù. Nhận tiền đền bù, năm 2019 gia đình bà đăng ký mua 2 thửa đất trong Khu đô thị Kosy Sông Công với số tiền là gần 1 tỷ đồng và đã thanh toán đầy đủ.

Tuy nhiên, thay vì ký kết hợp đồng mua bán, gia đình bà được chủ đầu tư hướng dẫn ký 2 hợp đồng vay vốn. Số tiền vay vốn mỗi hợp đồng tương đương với số tiền mua 1 thửa đất như gia đình bà đã đăng ký.

Dù vậy, đến nay gia đình bà vẫn chưa được giao đất. Bà muốn làm nhà, vay vốn cũng không được. Bà đã nhiều lần tìm đến trụ sở Ban Quản lý dự án, trụ sở công ty đều nhận được câu trả lời "cứ chờ".

Không chỉ bà Miên, tại Khu đô thị Kosy Sông Công có hơn 100 khách hàng mua đất dưới hình thức vay vốn, góp vốn cũng rơi vào tình trạng tương tự.

Tương tự, tại Khu đô thị Kosy City Beat (Khu dân cư số 11, phường Gia Sàng, tỉnh Thái Nguyên) nhiều khách hàng đóng tiền mua đất nhưng thể hiện dưới dạng góp vốn. Anh N.V.T cho biết, gia đình đóng 95% tiền mua đất từ năm 2020 dưới dạng góp vốn kinh doanh và hứa trả bằng đất. Đến nay, gia đình vẫn chưa được chủ đầu tư giao đất để làm nhà.

Việc chủ đầu tư chậm trễ giao đất khiến khách hàng bức xúc. Họ tập hợp lại và thường xuyên kéo lên trụ sở các cơ quan chức năng để khiếu kiện, từ UBND phường, UBND tỉnh rồi tìm đến trụ sở công ty ở Hà Nội. Thậm chí, khách hàng còn tìm đến tận nhà lãnh đạo Công ty Kosy yêu cầu giải quyết.

"Chúng tôi đã không ít lần phải cử cán bộ đến trụ sở UBND tỉnh Thái Nguyên để đưa công dân khiếu kiện trở về địa phương", đại diện UBND phường Sông Công chia sẻ.

Rủi ro cho khách hàng

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Văn Sơn, Giám đốc Ban quản lý Dự án Khu đô thị Kosy City Beat Gia Sàng cho biết, trên địa bàn Thái Nguyên doanh nghiệp đang triển khai 3 dự án, trong đó có dự án Khu dân cư số 11 và Kosy Sông Công. Hiện tất cả các dự án đều gặp vướng mắc. Nguyên nhân do công tác chậm trễ giải phóng mặt bằng, thay đổi chính sách về đất đai và nhiều vấn đề khác vượt khỏi khả năng của doanh nghiệp.

Ông Sơn cũng thừa nhận, công ty có ký kết các hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn, thỏa thuận với khách hàng để huy động vốn. Số tiền này được chi cho các hạng mục đầu tư hạ tầng của mỗi dự án.

"Nếu khách hàng muốn lấy lại tiền thì chúng tôi trả lại, còn muốn lấy đất theo như thỏa thuận thì phối hợp để công ty tháo gỡ khó khăn rồi giao đất", ông Sơn chia sẻ.

Luật sư Đinh Đức Duy, Giám đốc Công ty Luật Minh Nghiêm (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho biết, việc chủ đầu tư chuyển nhượng bất động sản nhưng lách luật bằng cách ký các hợp đồng vay vốn, góp vốn là hành vi vi phạm pháp luật khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo luật sư Duy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và 2023 đều nghiêm cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện và thu, quản lý, sử dụng các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định.

Trường hợp hợp đồng vay vốn, góp vốn chỉ được lập nhằm che giấu giao dịch mua bán đất thực tế thì còn có thể bị xem xét là giao dịch giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Nếu có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tiền của khách hàng thì tùy tính chất, mức độ còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự.

Đối với khách hàng, rủi ro lớn nhất là đã bỏ tiền với mục đích mua đất nhưng về pháp lý lại chưa có quyền đối với lô đất đó. Rủi ro lớn nhất là người mua không có khả năng được nhận/sở hữu bất động sản. Khi tranh chấp xảy ra, cơ quan có thẩm quyền giải quyết có thể xác định hợp đồng vay/góp vốn không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hoặc nếu xác định đây là giao dịch giả tạo nhằm che giấu việc bán đất trái luật thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu dẫn đến không được nhận tài sản.

Nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, không còn tài sản hoặc phát sinh nhiều nghĩa vụ với các bên khác thì việc thu hồi tiền sẽ rất khó khăn, kể cả trong trường hợp khách hàng đã khởi kiện và có bản án có hiệu lực, luật sư Duy chia sẻ.

Theo Thanh Hiếu