Có nên mua nhà đất vào quy hoạch?
Nhà đất 'dính' quy hoạch có giá rẻ hơn hẳn so với sản phẩm cùng khu vực, vì vậy nhiều người băn khoăn liệu có nên mua?
Chị Trịnh Thị Mai Lan (quê Ninh Bình) chia sẻ, sau nhiều lần cân nhắc, chị quyết định xuống tiền mua lô đất 30m², tại phố Minh Khai (Hà Nội).
Lô đất có mặt tiền rộng 4m, trước nhà là ngõ ô tô rộng khoảng 4,5m, được chủ nhà rao bán với giá 3 tỷ đồng, tương đương 100 triệu đồng/m². So với những lô đất khác cùng vị trí có mức giá khoảng 160 - 170 triệu đồng/m², lô này rẻ hơn tới hơn gần một nửa. Tuy nhiên, nó lại nằm 100% trong quy hoạch mở đường.
“ Mua nhà đất quy hoạch mọi người thường lo lắng, nhưng thực tế giá những lô đất này khá rẻ, trong khi quy hoạch có thể nhiều năm chưa thực hiện, nên nếu xây nhà vẫn có thể sinh sống một thời gian dài. Hơn nữa, chính sách đền bù mới có mức giá khá tốt, nên nếu tìm được lô giá hợp lý thì tôi thấy mua cũng không quá ‘lỗ’. Giá nhà Hà Nội hiện vẫn ở mức rất cao, với những người tài chính ít như tôi mà muốn có nhà thì đành phải ‘liều’, chấp nhận rủi ro thôi ”, chị Mai Lan nói.
Chị Lan cho biết thêm, chị chỉ mua đất quy hoạch 1/2.000, còn đất quy hoạch 1/500 thì nhất quyết không xuống tiền, bởi lẽ đất quy hoạch 1/2.000 vẫn được xây dựng nhà cửa và khả năng quy hoạch treo rất cao. Bố mẹ chị sống trong căn nhà “dính” quy hoạch treo gần 40 năm nay, hiện dự án chưa thực hiện và gia đình vẫn ổn định tại đây.
Có nên mua nhà đất vào quy hoạch? (Ảnh minh hoạ: Minh Đức).
“ Việc mua nhà đất quy hoạch là tuỳ quan niệm của từng người, nhưng giá rẻ hơn nhiều thì tôi cho là cũng đáng để suy nghĩ. Giá nhà đất giờ đang quá cao, chỉ những lô đất dính quy hoạch giá mới rẻ và phù hợp với thu nhập của gia đình tôi ”, chị Mai Lan chia sẻ.
Không hoàn toàn thua thiệt
Đưa ra lời khuyên cho người mua nhà, ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh cho biết, việc mua nhà đất quy hoạch tùy thuộc vào “khẩu vị”, cách nhìn của người mua vì tuy giá rẻ hơn nhưng nguy cơ rủi ro cũng cao.
Trên thực tế, những căn nhà, lô đất dính một phần quy hoạch vẫn được nhiều người mua vì giá rẻ hơn hẳn những mảnh đất có vị trí tương tự. Tuy nhiên, với những lô đất dính 100% quy hoạch thì nên cân nhắc kỹ vì nếu dự án được triển khai, căn nhà sẽ mất hết.
Ông Tuấn phân tích thêm, về cơ bản, quy hoạch “treo” là cách nói dùng để chỉ tình trạng không được thực hiện hoặc chậm tiến độ của các kế hoạch có nội dung sử dụng đất đai. Theo đó, toàn bộ nhà đất trong khu vực mà cơ quan Nhà nước đã công bố thu hồi để phục vụ mục đích nào đó nhưng không thực hiện đúng kế hoạch, chính là sản phẩm bất động sản dính quy hoạch “treo”.
Thời hạn thực hiện dự án cũng không cụ thể, nên người mua có thể phải thấp thỏm tới nhiều năm trời mới biết được số phận của dự án.
Bên cạnh đó, nếu mua nhà đất quy hoạch “treo” đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người mua sẽ bị hạn chế về việc khai thác sử dụng, thi công, cải tạo và sửa chữa nhà.
Ngoài ra, người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm được đối tượng chuyển nhượng, giao dịch khi muốn bán. Bởi lẽ, xét về tâm lý chung, hầu hết khách hàng vẫn đều e ngại nhà đất bị quy hoạch.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), một căn nhà “dính quy hoạch” giống như bị gắn một dấu vô hình, người mua có thể tính được rủi ro quy hoạch.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, câu chuyện bồi thường đã khác. Theo quy định pháp luật hiện hành, nhiều dự án trọng điểm được áp dụng mức bồi thường về đất lên đến gấp hai lần so với khung thông thường. Có địa phương còn đưa ra các chính sách hỗ trợ từ 20% đến 50% giá đất ở cho những trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện được bồi thường như đất ở. Những thay đổi này không phải ai cũng để ý, nhưng chúng khiến câu chuyện “bị thu hồi là thiệt” không còn như trước nữa.
Một khía cạnh khác là khi thu hồi đất ở, người dân được bố trí tái định cư bằng đất hoặc nhà ở, với mức giá được xác định theo cơ chế tương tự như giá bồi thường. Nói một cách dễ hiểu, nếu Nhà nước khi thu hồi lại theo một mặt bằng giá nhất định thì người bị thu hồi cũng được “tiếp cận” nơi ở mới theo mặt bằng đó. Người dân còn có thể được ghi nợ tiền sử dụng đất không tính lãi, không giới hạn thời gian; được đảm bảo suất tái định cư tối thiểu nếu tiền bồi thường không đủ.
Trong thực tế, giá trị của suất tái định cư không chỉ nằm ở mức giá ban đầu mà còn ở khả năng được thị trường định giá lại theo thời gian, đặc biệt trong trường hợp được bố trí bằng đất ở. Khi điều kiện phù hợp, nó có thể trở thành một nguồn lực tài chính linh hoạt hơn nhiều so với cách nhìn thu hồi chỉ như một khoản bù đắp không trọn vẹn. Ở góc độ tài chính, đây là một bài toán hai chiều, chứ không chỉ là câu chuyện “bị thu hồi giá rẻ”.
Điều đáng nói là trong phần lớn các trường hợp, việc “dính quy hoạch” chưa hề đồng nghĩa với việc bị hạn chế giao dịch. Quy hoạch có nhiều cấp độ: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hay quy hoạch chi tiết, nhưng chỉ khi có văn bản thu hồi đất, quyền chuyển nhượng của người dân mới thực sự bị ảnh hưởng. Nhưng trong tâm lý, chỉ cần nghe đến hai chữ “quy hoạch”, nhiều người đã tự hạn chế chính mình trước khi pháp lý thực sự yêu cầu điều đó.
Chính vì vậy theo ông Tuấn, quyết định mua hay bán nhà cần bắt đầu từ sự hiểu rõ: hiểu pháp lý, hiểu bài toán tài chính và hiểu chính hoàn cảnh của mình.