Chuyện ngược đời ở Sài Gòn: Trung tâm chỉ có chợ, muốn tới Shopping Mall phải ra ngoại thành
Sài Gòn đang có hơn 1 triệu m2 mặt bằng bán lẻ nhưng “trái tim” của Hòn Ngọc Viễn Đông vẫn là các khu chợ Bến Thành, Tân Định, Bình Tây, An Đông... còn trung tâm thương mại lớn như Aeon Mall, SC Vivo City, Lotte Mart... thì đang “trôi dạt” ra ngoại thành. Vì vậy người Sài Gòn “Muốn đi chợ ra quận 1, đi mall về ngoại thành”.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, đến hết quý II/2016 tổng diện tích mặt bằng bán lẻ của Sài Gòn đạt 1.050.000m2, tăng 13% so với cùng kỳ 2015. Savills nhận định khu vực bán lẻ tầm trung đang phát triển tốt và cho rằng trong 2 quý vừa qua ngành hàng ẩm thực ở các trung tâm bán lẻ Sài Gòn có bước tiến khá nhanh chóng do nhận thức người tiêu dùng ngày càng nâng cao về yếu tố an toàn thực phẩm.
Tuy nhiên nhu cầu mua sắm hàng xa xỉ phẩm giảm, thể hiện qua nhiều chương trình khuyến mãi kích cầu ở các trung tâm bán lẻ lớn. Điều này khiến cho giá thuê mặt bằng trung bình giảm -1% theo quý và -10% theo năm. Các chủ đầu tư giảm giá nhằm giữ khách thuê không chuyển sang dự án khác và đảm bảo công suất cho thuê trong thị trường cạnh tranh.
Trên thực tế, có một nghịch lý đang diễn ra ở thị trường bán lẻ Sài Gòn là các quận trung tâm như 1, 3, 5, 10 tập trung chủ yếu là các chợ, siêu thị cỡ nhỏ và một số ít đại siêu thị. Còn các quận ngoại vi như Gò Vấp, Tân Bình, Bình Tân, Tân Phú, quận 7, quận 2... lại đang xuất hiện ngày càng nhiều trung tâm thương mại cỡ vừa và shopping mall lớn. Điều này làm cho thực tế mua sắm của người dân Sài Gòn có thể tóm tắt bằng câu “Muốn đi chợ ra quận 1, đi mall về ngoại thành”.
Đơn cử, tại quận Gò Vấp, dù không phải là quận trung tâm nhưng cuộc đua đang đến hồi gay cấn nhất khi các nhà bán lẻ hàng đầu Việt Nam như Saigon Co.op, Big C, Vincom, Lotte Mart, E-mart và mới nhất là Auchan đều tụ họp về đây.
Khu vực quận Tân Bình và Tân Phú là cuộc chạy đua giữa Maximart, Lotte Mart và Big C với “đại gia” Aeon Mall Tân Phú Celadon. Quận 7 là sân chơi của Lotte Mart, SC Vivo City và Crescent Mall. Khu vực các quận phía Đông như 2,9 và Thủ Đức hiện có Vincom, Parkson, Metro và Co.op Mart.
Cuối tuần qua, trong những ngày đầu khai trương trung tâm thương mại Aeon Mall thứ 4 tại quận Bình Tân (quận ngoại thành cách trung tâm khoảng 10 km, 40 phút di chuyển bằng ô tô), ghi nhận thực tế là hầu như mọi ngóc ngách của nơi này và các con đường xung quanh đều đông nghịt khách.
Bãi giữ xe khổng lồ với sức chứa 1.500 xe hơi và 4.000 xe máy của Aeon Mall đã không thể nào đáp ứng đủ nhu cầu và hàng chục bãi xe tư nhân nhanh chóng mọc lên với mức giá khá “chát” là 10.000 đồng/xe nhưng chỉ sau thời gian ngắn cũng phải từ chối nhận thêm. Nhiều người cất công chạy từ trung tâm xuống đây cũng đành nuối tiếc quay về hay hẹn nhau quay lại vào buổi trưa các ngày trong tuần cho "vắng người".
Khu vực xung quanh Aeon Mall tắc nghẽn trong ngày khai trương
Nhìn vào trung tâm mua sắm rộng gần 4,7 ha, diện tích sàn khoảng 114.000 m2 với 160 gian hàng này, người viết tự hỏi đến khi nào người dân ở các quận trung tâm Sài Gòn mới thôi chen chúc nhau ở các khu chợ và tận hưởng cảm giác “mua sắm tại một điểm” (one-stop shopping) như các đô thị hiện đại khác trên thế giới.
Hãy thử so sánh Sài Gòn với Bangkok ta sẽ có được sự tương phản rõ nét. Trung tâm của Bangkok là các shopping mall khổng lồ thu hút hàng triệu du khách mỗi năm còn trung tâm Sài Gòn ngoài các khu chợ thì cũng có 3 khu đất thu hút hàng triệu người mỗi năm là: ga Sài Gòn, cảng Sài Gòn và sân bay Tân Sơn Nhất.
"Trái tim" bán lẻ của Sài Gòn là các khu chợ, cách đây 100 năm như vậy và bây giờ vẫn như vậy. Nguyên nhân có thể lý giải đơn giản là do lịch sử để lại. Trên fanpage của mình, tập đoàn Aeon lý giải nguyên nhân không đầu tư vào khu trung tâm Sài Gòn là do định hướng kinh doanh tạo điều kiện phát triển và nâng cao đời sống dân cư ở những khu đô thị mới.
Nhưng quả thật, hiện nay nếu các nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài như Aeon muốn tìm một khu đất đủ rộng ở trung tâm Sài Gòn để xây một shopping mall thì gần như nhiệm vụ bất khả thi. Thiết nghĩ, các nhà lãnh đạo của TPHCM muốn đưa TP trở lại vị thế Hòn ngọc Viễn Đông của ngày xưa thì cũng nên cân nhắc quy hoạch để không còn nghịch cảnh "Muốn đi chợ ra quận 1, đi mall về ngoại thành" như hiện nay. Đó chính là cách thành phố Bangkok đã thành công khi biến mình trở thành nơi mua sắm của cả khu vực Đông Nam Á.
Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam Alex Crane đánh giá, với 1,1 triệu m2 sàn mặt bằng bán lẻ trên tổng số khoảng 10 triệu dân thì TPHCM chưa phải là quá tải. Theo quan điểm của chuyên gia này, độ phủ của thị trường không phải dựa vào việc cân bằng giữa dân số và mặt bằng bán lẻ, bởi vì vấn đề nằm ở nhu cầu.
Những điểm mua sắm vắng khách, kinh doanh kém hiệu quả trên thị trường hiện nay có thể bắt nguồn từ nguyên nhân định vị kém, thiết kế, bố trí chưa phù hợp và chưa được đặt vào đúng phân khúc. "Tôi nghĩ phép thử thật sự sẽ xuất hiện khi một số trung tâm thương mại sắp mở cửa ngay tại khu lõi trung tâm (CBD). Chúng ta hãy chờ xem", ông Alex Crane nói.
Trên thực tế, các quận trung tâm với mức thu nhập người dân cao hơn mặt bằng chung và lượng khách du lịch đông đảo luôn là mục tiêu hàng đầu của các nhà bán lẻ. Có thể thị trường bán lẻ khu trung tâm Sài Gòn sẽ khởi sắc hơn đôi chút khi nhà bán lẻ Nhật Bản Takashimaya chính thức xuất hiện tại Saigon Center 2 trong thời gian tới. Còn hiện nay một bộ phận không nhỏ các bạn trẻ Sài Gòn nếu không ra ngoại thành để đi mall thì cũng đang "lạc lối" trong các trung tâm thương mại khổng lồ ở Bangkok.
