Chuyên gia quy hoạch Đào Ngọc Nghiêm: Mua nhà đừng chỉ hỏi “Căn này bao nhiêu tiền?”, hãy hỏi “Mình sẽ sống thế nào ở đây?”

Trong nhiều năm qua, tâm lý “phải ở trung tâm mới tiện” từng chi phối lựa chọn nhà ở của người Hà Nội nói riêng và nhiều đô thị nói chung. Tuy nhiên, sự xuất hiện của hàng loạt khu đô thị mới ở phía Đông, phía Tây hay phía Nam Thủ đô đang khiến bản đồ sống của thành phố thay đổi.

Đây không chỉ là sự dịch chuyển mang tính tự phát của thị trường bất động sản mà là cú chuyển mình quan trọng trong định hướng quy hoạch Hà Nội của nhà nước và cơ quan chức năng. Với mô hình đa cực, đa trung tâm, đa tầng, khái niệm “trung tâm” của Hà Nội trong tương lai cũng sẽ khác trước. 

Cùng trò chuyện với Tiến sĩ. KTS Đào Ngọc Nghiêm - nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam để có thêm góc nhìn về cách quy hoạch Hà Nội đang thay đổi không gian sống, cũng như những yếu tố người trẻ cần cân nhắc khi lựa chọn nơi an cư trong tương lai.

“Xa trung tâm” không còn là vấn đề nếu nơi ở có thể tự vận hành

- Thưa ông, những năm gần đây, nhiều người trẻ lựa chọn sống ở các khu đô thị bên ngoài trung tâm, khu vực đô thị mới,... Đây có phải là một xu hướng đã được tính đến trong quy hoạch Hà Nội?

Chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm: Theo tôi, xu hướng người dân, đặc biệt là nhóm từ khoảng 20 - 30 đến 40 tuổi, dịch chuyển ra các đô thị, đại đô thị bên ngoài trung tâm thành phố là điều đã được tính đến trong quy hoạch Hà Nội.

Trong quy hoạch mới, mô hình và cấu trúc của Thủ đô đã được điều chỉnh rất rõ. Nếu như trước kia chúng ta chủ yếu có đô thị trung tâm, các đô thị và thị trấn thì lần này định hướng là đa cực, phát triển không gian theo mô hình gồm 9 cực tăng trưởng, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực.

Đã là đa cực thì mỗi cực phải có những chức năng tương đối đồng bộ, có khả năng tự phát triển chứ không chỉ đóng vai trò đô thị vệ tinh cho khu vực trung tâm. Ví dụ, trước kia Hòa Lạc chủ yếu được xác định là đô thị khoa học, còn Sóc Sơn hay Sơn Tây có tính chất du lịch, tâm linh. Nhưng trong quy hoạch mới, những khu vực này có thể phát triển kinh tế, dịch vụ và nhiều chức năng khác.

Muốn làm được như vậy thì điều quan trọng là phải đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Hệ thống giao thông công cộng, đường sắt đô thị được tăng lên rất nhiều. Cùng với đó là hệ thống đường bộ, vừa cải tạo chỉnh trang những tuyến hiện có, vừa xây dựng những tuyến mới. Đặc biệt, việc tổ chức lại các dòng sông, trong đó có trục đại đô thị sông Hồng, sẽ tạo ra sự thuận tiện về giao thông và kết nối.

Khi phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm thì các khu vực sẽ có tính độc lập, tự chủ hơn. Mỗi cực có thể tự phát triển, thay vì trước đây chủ yếu đóng vai trò vệ tinh của trung tâm.

Muốn vậy phải có sự đồng bộ về hạ tầng khung, từ giao thông, kỹ thuật cho đến hạ tầng xã hội, để kết nối các cực với trung tâm và với nhau. Mục tiêu cuối cùng là Hà Nội không chỉ xứng tầm với vai trò Thủ đô như Hiến pháp đã xác định, mà còn phát huy được vai trò của mình với các tỉnh, thành khác trong vùng.

- Với mô hình đa cực, đa trung tâm, liệu có thể hình dung tương lai Hà Nội sẽ có nhiều “trung tâm” khác nhau?

Chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm: Khi mỗi khu vực có một thế mạnh và được phát triển đồng bộ thì sẽ hình thành những cực phát triển mới. Nhưng không phải cực nào cũng giống nhau.

Trong quy hoạch có sự phân chia theo từng thời kỳ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, xác định trọng tâm phát triển của từng khu vực. Có khu vực phù hợp với khoa học - công nghệ, có nơi mạnh về logistics, có nơi có lợi thế về du lịch, tâm linh, có nơi phù hợp với nông nghiệp hoặc những ngành nghề đặc trưng.

Điều này tạo ra cơ hội để người dân lựa chọn nơi sống phù hợp với công việc và nhu cầu của mình, thay vì tất cả đều phải tập trung vào khu vực trung tâm.

Sau nhiều thập kỷ, tôi đã chứng kiến Hà Nội từ thời bao cấp, qua giai đoạn đổi mới cho đến hiện tại. Điều thay đổi rõ nhất là đời sống của người dân và nguồn lực phát triển kinh tế.

Nếu trước thời bao cấp, hoạt động kinh doanh và dịch vụ còn rất hạn chế thì sau này kinh tế tư nhân phát triển mạnh. Cùng với đó là sự xuất hiện của công nghệ thông tin, điện thoại và những ngành nghề mới.

Nhìn vào quá trình phát triển đô thị cũng có thể thấy mỗi giai đoạn lại có những định hướng khác nhau. Quy hoạch dài hạn được chia thành các giai đoạn để từng bước triển khai, thay vì chỉ đưa ra một mục tiêu chung cho rất xa trong tương lai.

- Một đại đô thị được quy hoạch tốt cần có những yếu tố nào để trở thành nơi đáng sống về lâu dài, thưa ông?

Chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm: Định hướng quy hoạch của Nhà nước là một phần, nhưng nhu cầu của người dân cũng đang thay đổi rất rõ ràng.

Người dân có xu hướng tìm đến những khu vực ít khói bụi hơn, ít đông đúc hơn và có điều kiện sống thuận lợi hơn. Những khu vực đó không chỉ tạo ra nguồn thu nhập mới, mà còn phải tạo ra một cuộc sống chất lượng cao, có không gian xanh, trường học chất lượng và các dịch vụ cần thiết.

Nói đến kết cấu hạ tầng thì không thể chỉ nói về hạ tầng kỹ thuật. Tôi nhấn mạnh rằng phải đồng bộ cả hạ tầng xã hội, bao gồm trường học, dịch vụ thương mại và những tiện ích thiết yếu khác để đảm bảo thế hệ trẻ có thể sống và làm việc tại đó.

- Khi Hà Nội mở rộng và xuất hiện nhiều cực đô thị mới, làm thế nào để thành phố phát triển mà không đánh mất bản sắc vốn có?

Chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm: Điều quan trọng nhất là phải có một tư duy tổng thể. Muốn phát triển đô thị mới thì phải hiểu được giá trị của văn minh, văn hiến và sáng tạo; phải hài hòa giữa văn minh truyền thống, những giá trị đã được tích lũy và sự sáng tạo mới.

Trước hết phải nhận diện được những giá trị vốn có của đô thị. Sau đó có thể học hỏi kinh nghiệm quốc tế để rút ra những bài học phù hợp. Không nên nghĩ rằng cái mới đồng nghĩa với việc phủ nhận cái cũ. Sáng tạo đô thị phải dựa trên những giá trị mình đang có và tìm cách phát triển chúng theo một cách mới.

Tiêu chí quan trọng nhất khi chọn mua nhà ở Hà Nội hiện tại 

- Với một người trẻ đang cân nhắc mua nhà, ngày nay họ không nhất thiết phải cố tìm một căn nhà càng gần trung tâm càng tốt?

Chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm: Khái niệm trung tâm đô thị bây giờ cũng không còn giống trước. Ngày xưa mọi người thường có tâm lý phải lên phố, phải vào trung tâm. Nhưng với mô hình mới, chúng ta đang chuyển sang đa cực, đa trung tâm.

Điều quan trọng là mỗi cực phát triển phải đồng bộ các chức năng cần thiết, chứ không thể chỉ xây dựng một khu đô thị rồi gọi đó là đô thị vệ tinh. Ví dụ, Hòa Lạc được xác định là đô thị khoa học nhưng nếu chỉ có chức năng khoa học mà không có nhà ở thì giáo viên, chuyên gia, người lao động sẽ sống ở đâu?

Ở Singapore hay Malaysia, khi xây dựng một đô thị mới, người ta đồng thời tính đến nhà ở cho giáo viên và các nhóm lao động cần thiết. Đô thị phải có đầy đủ những điều kiện để người dân có thể sống ở đó.

Nếu quy hoạch mới thực sự phát triển được các cực đô thị đa mục tiêu thì sẽ tạo ra những cực phát triển mới, đồng thời mở ra cơ hội cho doanh nghiệp đến sản xuất, kinh doanh và cung cấp dịch vụ.

- Ông nhiều lần nhắc đến hạ tầng xã hội. Vì sao yếu tố này lại quan trọng đến vậy khi nói về các đô thị mới?

Chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm: Quay lại ví dụ về Hòa Lạc, định hướng phát triển một đô thị khoa học là rất tốt, nhưng nếu một nhà khoa học chỉ nhận được mức lương nhất định mà không có điều kiện về nhà ở, trường học, dịch vụ và môi trường sống thì rất khó thu hút họ đến làm việc lâu dài.

Ở đây phải nhìn đô thị như một hệ thống. Nhà ở chỉ là một thành phần. Người dân còn cần nơi làm việc, trường học, dịch vụ, thương mại, giao thông, không gian xanh và những điều kiện sinh hoạt khác.

Có thể nhìn vào kinh nghiệm của Nhật Bản, nơi quá trình già hóa dân số khiến một bộ phận người lớn tuổi được khuyến khích chuyển tới những khu vực có không gian sống rộng rãi, công viên, vườn hoa và khu vui chơi.

Đó không phải là những nơi chỉ dành để chăm sóc người già. Người dân vẫn có thể sống tự do, có không gian riêng và tận hưởng những tiện ích xung quanh.

Ngay cả với khu phố cổ Hà Nội, nếu đưa người dân ra khỏi nơi họ đang sống mà không giải quyết được sinh kế và điều kiện sống thì rất khó để quá trình cải tạo đạt được mục tiêu. Người dân phải được đặt ở trung tâm của bài toán quy hoạch.

- Có nghĩa là khi mua nhà người trẻ cũng cần đặt câu hỏi “Mình sẽ sống thế nào ở đây?” thay vì chỉ hỏi “Căn này bao nhiêu tiền?”

Chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm: Đúng. Nếu quy hoạch một khu vực chỉ có nhà ở mà không có những điều kiện để người dân sống và làm việc thì chưa thể gọi là một đô thị hoàn chỉnh.

Trong quy hoạch còn có sự phân chia theo từng thời kỳ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, xác định trọng tâm phát triển của từng khu vực. Vì vậy, có thể hy vọng những quy hoạch cụ thể sắp tới sẽ trở thành lời kêu gọi, tạo ra những điểm đến cụ thể cho từng ngành nghề phù hợp.

Ví dụ, doanh nghiệp làm logistics có thể tìm đến Phú Xuyên. Những đơn vị muốn phát triển du lịch, tâm linh có thể tìm đến Sơn Tây. Nếu muốn phát triển nông nghiệp, trang trại thì có thể về Gia Lâm, Bát Tràng.

Những sản phẩm đặc trưng của từng địa phương cũng có thể trở thành một phần trong hệ sinh thái phát triển đó. Khi mỗi khu vực có một thế mạnh riêng, quy hoạch sẽ tạo ra những cơ hội phát triển mới cho doanh nghiệp và người dân, thay vì tất cả đều phải tập trung vào một khu vực trung tâm.

Điều này cũng liên quan trực tiếp đến việc lựa chọn nơi ở. Một khu vực có việc làm, dịch vụ, trường học, giao thông và không gian sống thì khả năng hình thành một cộng đồng dân cư ổn định sẽ cao hơn một nơi chỉ có các tòa nhà được xây dựng lên.

- Vậy thưa ông, trong câu chuyện mua nhà, những thay đổi về quy hoạch lớn như vậy nên được người trẻ ở Hà Nội theo dõi thế nào?

Chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm: Tôi cho rằng phải nhìn cả quy hoạch và quá trình thực hiện quy hoạch. Người mua nhà không chỉ nên hỏi vị trí này hôm nay thế nào, mà còn phải đặt câu hỏi sau 5 năm, 10 năm khu vực này sẽ như thế nào và những điều đó đang được triển khai đến đâu.

Có những khu vực trên quy hoạch rất đẹp, có đầy đủ dịch vụ, trường học, cơ quan, sân chơi và những tiện ích cần thiết. Nhưng nếu một dự án đến sau năm 2030 mới bắt đầu triển khai thì người mua cũng phải tính đến khoảng thời gian chờ đợi đó. Không thể chỉ đặt ra một mục tiêu rất xa mà thiếu những bước đi cụ thể để tiến tới mục tiêu đó.

Vì vậy, với người trẻ mua nhà, ngoài vị trí và giá cả, cần quan tâm đến quy hoạch, tốc độ thực hiện quy hoạch: Dự án đã được phê duyệt đến đâu? Hạ tầng đang triển khai ở mức nào? Bao giờ những tiện ích được nói trên quy hoạch thực sự hình thành? Đó mới là cách nhìn đầy đủ hơn về giá trị của một nơi ở trong tương lai.

Cảm ơn ông vì những chia sẻ hữu ích!

Theo Huyền Trang - Ảnh: Văn Đoan - Thiết kế: Hoàng Sơn