Chuyên gia hiến kế cách xử lý 200.000 ha đất và 3,3 triệu tỷ đồng tồn đọng

4.619 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc

Kể từ ngày Nhà máy thuốc lá Sài Gòn (thuộc Vinataba) di dời ra ngoại ô vào năm 2008, địa chỉ nhà máy cũ tại khu đất 152 Trần Phú (phường Chợ Quán, TP.HCM) đã trở thành bãi đất trống nhếch nhác - khi ý định xây dựng các dự án thương mại tại đây bất thành.

Ít ai ngờ rằng, một miếng đất 'vàng' rộng gần 31.000m2 với ba mặt tiền đường Trần Phú - Lê Hồng Phong - Trần Nhân Tôn lại có thể bị bỏ hoang gần 20 năm giữa lòng TP.HCM. Tình trạng này chỉ tạm thời chấm dứt với việc thành phố chuyển đổi công năng khu đất thành công viên. Nếu tính theo mức giao dịch trên thị trường, khu đất có giá trị không dưới 8.000 tỷ đồng.

Không khó để tìm kiếm thông tin về các dự án 'ôm đất' nghìn tỷ hàng chục năm nhưng bỏ không một cách hoang phí tại TP.HCM. Đơn cử là dự án 1.900 tỷ đồng mở rộng khách sạn Cửu Long (Majestics Saigon) khởi công từ năm 2011. Theo dự kiến, phần mở rộng của Majestics là hai khối tháp cao 24 và 27 tầng nằm ngay giao lộ Nguyễn Huệ và Tôn Đức Thắng - một vị trí 'siêu đắc địa'. Nhưng không hiểu vì lý do gì, dự án chỉ làm xong phần hầm một cách sơ sài rồi để không đến hiện tại.

Tương tự, vị trí đáng ra là toà tháp BIDV cao 40 tầng nằm ở khu 'đất vàng' góc Nguyễn Huệ giao Nguyễn Thiệp, giờ lại là bãi giữ xe được 'phân lô' cho hai chủ quản lý.

Theo thống kê, TP.HCM hiện có 838 dự án tồn đọng và địa phương đã có hướng xử lý toàn bộ số dự án trên.

Không chỉ tại TP.HCM, ước tính, cả nước có khoảng 200.000ha đất gặp khó khăn, vướng mắc chưa được khai thác, theo dữ liệu của Bộ Tài chính. Tổng nguồn lực tồn đọng lên tới 3,3 triệu tỷ đồng, gấp 3 lần tổng vốn đầu tư công dự kiến giải ngân trong năm nay (khoảng 1,1 triệu tỷ đồng).

Mới đây, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc đã ký Công điện số 58/CĐ-TTg ngày 22/8/2026 của Thủ tướng Chính phủ về việc khẩn trương cập nhật, rà soát, tổng hợp phân loại và đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.

Theo công điện trên, tính đến ngày 31/7/2026, Hệ thống 751 (Hệ thống phục vụ Ban Chỉ đạo 751 - thành lập theo Quyết định số 751/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ - nhằm rà soát, quản lý và tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài trên toàn quốc) đã ghi nhận thông tin về tình hình khó khăn, vướng mắc đối với 4.619 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc.

Trong đó, 3.984 dự án đã được các bộ, cơ quan trung ương và địa phương thực hiện rà soát, phân loại thành 06 nhóm dự án trên Hệ thống 751 theo hướng dẫn của Bộ Tài chính. Còn lại là 635 dự án chưa được các bộ, cơ quan trung ương và địa phương thực hiện rà soát, phân loại.

Các dự án chậm triển khai phản ánh việc quốc gia đang có một lượng nguồn lực rất lớn nhưng chưa đưa được vào sử dụng hiệu quả. Theo TS.Chu Thanh Tuấn, Phó chủ nhiệm nhóm ngành Cử nhân Kinh doanh, Đại học RMIT Việt Nam, hiện chưa có bảng phân loại đầy đủ để xác định chính xác bao nhiêu đất thuộc dự án tư nhân, đầu tư công, tài sản thi hành án hay tài sản bảo đảm ngân hàng.

Tuy nhiên, từ dữ liệu địa phương, có thể thấy phần lớn giá trị kinh tế bị tắc nghẽn nhiều khả năng nằm ở các dự án ngoài ngân sách, nhất là bất động sản nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch. Hà Nội là một minh chứng khi thành phố có 712 dự án vốn ngoài ngân sách sử dụng đất chậm triển khai, trong đó đã xử lý dứt điểm 439 dự án, tương đương 61,66%.

Dẫu vậy, ông Tuấn cho rằng, đầu tư công cũng là một phần quan trọng của vấn đề. Nhiều dự án hạ tầng giao thông, thoát nước, tái định cư, chỉnh trang đô thị hoặc các dự án BT cũ bị chậm do vướng giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch, thủ tục đầu tư và năng lực chuẩn bị dự án. Khác với dự án tư nhân thường bị kẹt ở pháp lý đất đai, nghĩa vụ tài chính, tranh chấp hoặc năng lực chủ đầu tư, dự án công thường bị tắc ở thủ tục, mặt bằng, phân bổ và giải ngân vốn.

Con số 3,3 triệu tỷ đồng là rất lớn vì đất đai ở Việt Nam không chỉ là tài sản vật chất, mà còn là tài sản tài chính, tài sản thế chấp và công cụ tích lũy. Khi một dự án bị kẹt, thiệt hại lan sang ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, nhà thầu, người mua nhà, ngân sách nhà nước và cả cơ hội phát triển của địa phương.

"Vì vậy, giá trị bị 'đóng băng' lớn hơn nhiều so với giá trị đất chưa xây dựng", ông nói với phóng viên và chỉ ra nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng trên gồm chồng chéo pháp lý giữa nhiều luật, chi phí giữ đất chậm triển khai còn thấp, thực thi chế tài chưa nghiêm, tâm lý 'sợ sai, không dám làm' sau các vụ án lớn, và năng lực tài chính suy yếu của nhiều chủ đầu tư sau chu kỳ bất động sản tăng nóng rồi điều chỉnh.

Không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản

Để giải phóng nguồn lực 'khổng lồ' trong các dự án tồn đọng trên toàn quốc, theo TS. Chu Thanh Tuấn, Việt Nam cần xử lý nguồn lực đất đai tắc nghẽn bằng cách tiếp cận có hệ thống, không thể dùng một mệnh lệnh chung cho toàn bộ 200.000 ha.

Có 5 giải pháp chính cho vấn đề mà vị chuyên gia khuyến nghị.

Thứ nhất, cơ quan chuyên môn cần lập bản đồ quốc gia về các dự án tồn đọng nhằm phân loại rõ từng nhóm: dự án có thể tiếp tục, dự án cần khắc phục vi phạm, dự án mất năng lực tài chính, dự án vướng tranh chấp hoặc điều tra, dự án công vướng mặt bằng, và dự án phải thu hồi ngay do bỏ hoang hoặc sử dụng sai mục đích.

Thứ hai, Nhà nước cần làm cho chi phí giữ đất hoang cao hơn chi phí đưa đất vào sử dụng, thông qua nghiên cứu thuế đối với đất bỏ hoang, dự án chậm triển khai và nhà ở để trống. Tuy nhiên, chính sách này cần thiết kế cẩn trọng để không đánh vào người dân có nhà ở thực hoặc các dự án đang triển khai nghiêm túc, mà nhắm đúng vào hành vi đầu cơ và giữ đất không tạo giá trị.

Thứ ba, việc quan trọng là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch, bao gồm thông tin về chủ sử dụng, mục đích sử dụng, tiến độ dự án, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và khả năng thu hồi. Khi dữ liệu rõ ràng, các chính sách thuế, đấu giá, chuyển nhượng hay thu hồi đất sẽ bớt tranh cãi, đồng thời giảm cơ chế xin cho và giảm rủi ro cho cán bộ thực thi.

Thứ tư, với các dự án mà chủ đầu tư đã mất năng lực tài chính nhưng tài sản vẫn còn khả năng phát triển, nhà chức trách nên mở cơ chế chuyển giao có kiểm soát, như cho phép chuyển nhượng dự án, tái cấu trúc nợ, đưa nhà đầu tư mới vào hoặc lập cơ chế xử lý tài sản đặc biệt. Mục tiêu là biến tài sản "chết" thành tài sản có khả năng tạo giá trị, nhưng phải công khai định giá, bảo vệ người mua hợp pháp và tránh hợp thức hóa sai phạm cũ.

Cuối cùng, xử lý đất đai phải đi cùng kỷ luật đầu tư công và đầu tư tư nhân. Nếu đầu tư công tiếp tục dàn trải, còn đất tư nhân tiếp tục bị giữ hoang, nền kinh tế sẽ vừa thiếu động lực tăng trưởng mới vừa lãng phí nguồn lực sẵn có.

200.000 ha đất và 3,3 triệu tỷ đồng bị tắc nghẽn không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản. Nếu xử lý chậm, nền kinh tế sẽ tiếp tục trả giá bằng đất hoang, vốn chết, nhà ở thiếu, hạ tầng chậm.

"Cách tiếp cận hợp lý là phân loại minh bạch, xử lý theo từng nhóm dự án, tăng chi phí giữ đất hoang, bảo vệ người làm đúng, mở đường cho chuyển giao dự án có năng lực, đồng thời học kinh nghiệm quốc tế về mua lại đất nhàn rỗi, sử dụng tạm thời đất chờ phát triển và quản trị dữ liệu đất đai", ông tóm tắt lại các khuyến nghị.

Trần Chung