Chuyên gia BĐS: “Chỗ nào xe hơi đậu nhiều, quán cà phê đông nghẹt, tiền trao tới trao lui là rất nguy hiểm”
Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS đã chỉ ra những rủi ro và lưu ý nhà đầu tư (NĐT) khi “bỏ tiền” vào BĐS nông nghiệp – vốn đang là loại hình BĐS được giới đầu tư quan tâm.
Theo ông Quang, những NĐT có kinh nghiệm 3-5 năm thích đầu tư BĐS nông nghiệp. Hầu hết các tỉnh thành khi sôi động về BĐS thì đều có hiện tượng NĐT mua đất nông nghiệp với diện tích lớn rồi lên thổ cư bán lại.
Nếu giá bán đất thổ cư tầm 3-5 triệu đồng/m2 thì đất nông nghiệp khoảng 700-800 ngàn đồng/m2, nếu tính cả chi phí lên thổ, chi phí dịch vụ… thì giá đất mua vào tầm 2 triệu đồng/m2. Như vậy với giá bán ra (khi đã lên thổ cư) tầm 3-5 triệu đồng/m2, nếu bán ra nhanh thì NĐT có thể chốt giá 3-4 triệu đồng/m2 thì tính ra tỉ suất sinh lời của loại hình này khoảng 50-100%, với thời gian đầu tư trung bình trong 2 năm.
Chia sẻ về rủi ro đầu tư đất nông nghiệp, ông Quang cho rằng, ở những khu vực nóng sốt rồi nguội nhanh, NĐT không rút được vốn thường rơi vào các NĐT lướt sóng, vội vàng, không tìm hiểu kỹ về quy hoạch, pháp lý, giá cả khu vực đó. Hầu hết đầu tư theo số đông, theo lời PR có cánh của môi giới.
"Ở những khu vực mà tập trung làm văn bản giả, tạo lời đồn, tạo sốt bằng cách xe hơi đậu đầy đường, quán cà phê đông nghẹt, liên túc bàn về BĐS, tiền trao tới trao lui là những khu vực cực kì nguy hiểm. Tức thường khu vực đó có 2-3 nhóm đầu cơ vào gom hàng rồi bán lại, tạo mức giá cao, để cho NĐT 3-4 nhảy vào mua phải giá trên trời", ông Quang chia sẻ.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang
Dẫn chứng, vị chuyên gia này cho hay, chẳng hạn như đợt sốt đất Bình Ba (Bà Rịa – Vũng Tàu), NĐT sau mua giá cao hiện giá bằng khoảng 40% so với đỉnh điểm, tức NĐT lỗ đến 60%.
Theo ông Quang, đi đầu tư đất nông nghiệp không dành cho những người yếu kinh nghiệm. Nững NĐT dưới 2 năm kinh nghiệm đầu tư BĐS thì không nên đi đầu tư đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp vốn là loại hình lạ lẫm, dễ gặp rủi ro, vì thế khi tìm mua đất nông nghiệp, theo vị chuyên gia này NĐT cần nắm được khu đất đó có sang tên được không, xem quy hoạch xem có lên thổ cư được không. Nếu quy hoạch không lên thổ cư được thì xem như đi mua đất nông nghiệp như bác nông dân, tức không mong đợi từ lợi nhuận gì trong đó.
Bên cạnh đó, NĐT cần chú ý không có khái niệm lướt sóng BĐS nông nghiệp. Hầu hết các NĐT có kinh nghiệm mới dám đi mua đất nông nghiệp. Mua loại hình này NĐT chấp nhận chờ 2-5 năm. Lợi nhuận BĐS nông nghiệp cao nhưng NĐT phải chờ. Mà hầu hết chỉ NĐT chuyên nghiệp mới dám chờ, còn NĐT dạng lướt sóng rất dễ "mắc cạn" với loại hình này.
Theo ghi nhận, trong những năm gần đây đã có rất nhiều cá nhân, tổ chức thành công từ việc đầu tư đất nông nghiệp diện tích lớn, sau đó phân lô ra bán. Nắm bắt được xu hướng này, nhiều nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp đã liên tục tìm kiếm những quỹ đất nông nghiệp lớn, có tiềm năng phát triển để đầu tư. Tuy nhiên, đi cùng với lợi nhuận cũng kèm theo rất nhiều rủi ro cho những nhà đầu tư tay ngang, chưa có kinh nghiệm, khi không am hiểu thị trường, tính chất cũng như quy định pháp lí về loại hình đất nông nghiệp này.
Theo các chuyên gia, trước tên NĐT cần nắm được bạn đầu tư đất ruộng để làm gì ? Canh tác hay chỉ mua đi và bán lại. Đất ruộng có một ưu điểm lớn đó chính là khối lượng lớn giá thành rẻ nên chi phí đầu tư có thể giảm đáng kể, việc tìm kiếm mua cũng dễ dàng hơn.
Nếu NĐT cần mua đất để canh tác thì cần chú ý xem mảnh đất đó có thuộc quy hoạch của dự án nào không, vì những mảnh đất nông nghiệp thời gian gần đây luôn được xem điểm vàng của các dự án. Không một ai mong muốn kế hoạch và nhận những món tiền đền bù cả, nhưng đôi khi các dự án lại mạng về chủ đất những món tiền khổng lồ từ tiền đền bù đất, đó cũng là một kinh nghiệm đầu tư BĐS nông nghiệp.
