Chung cư Hà Nội, ‘vắng bóng’ căn hộ dưới 70 triệu đồng/m2

Giao dịch căn hộ, nhà thấp tầng tiết đà sụt giảm

Tại buổi công bố báo cáo tổng quan thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết nguồn cung căn hộ mới trong quý II đạt khoảng 5.317 căn, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường.

Đáng chú ý, hơn 60% nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng A, cho thấy thị trường tiếp tục nghiêng mạnh về dòng sản phẩm cao cấp. Điều này cũng tác động trực tiếp đến mặt bằng giá bán sơ cấp.

Theo Savills, trong quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 116 triệu đồng/m², tăng 16% theo quý và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường không ghi nhận xu hướng giảm giá do nguồn cung mới chủ yếu là các dự án thuộc phân khúc trung - cao cấp và cao cấp.

Về thanh khoản, trong quý II có hơn 5.000 căn được bán ra và trong 6 tháng đầu năm có khoảng 9.800 căn (bằng khoảng 1/3 của cả năm 2025). Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 53% tổng lượng giao dịch.

Về cơ cấu giá bán, toàn bộ nguồn cung sơ cấp hiện đều có giá trên 70 triệu đồng/m² và khoảng 60% nguồn cung có giá trên 90 triệu đồng/m². Điều này cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang ngày càng thu hẹp trên thị trường.

Theo Savills, căn hộ hạng C - phân khúc từng chiếm hơn 20% nguồn cung vào năm 2022 - đang dần biến mất. Từ năm 2022 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm trung bình khoảng 28% mỗi năm.

Bà Hằng cho rằng bức tranh này có thể được cải thiện trong vòng 2-3 năm tới. Theo dự báo, căn hộ hạng C có thể đóng góp khoảng 15% nguồn cung tương lai nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông và các khu đô thị đa cực, đa chức năng tại khu vực vùng ven Hà Nội.

Về triển vọng thị trường, Savills dự báo nửa cuối năm 2026, Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 13.700 căn hộ từ 22 dự án mới. Như vậy, tổng nguồn cung mới cả năm có thể đạt khoảng 24.000 căn, cao hơn đáng kể so với nhiều năm gần đây.

Trong vòng ba năm tới, thị trường Hà Nội được kỳ vọng sẽ đón hơn 200.000 căn hộ mới, trong đó phân khúc hạng B tiếp tục giữ vai trò chủ đạo...

Tuy nhiên, chuyên gia Savills nhận định trong ngắn hạn, khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính trên thị trường Hà Nội, khiến người mua trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá, mặc dù nguồn cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao.

Ở phân khúc thấp tầng, Savills cho biết hoạt động giao dịch biệt thự, liền kề trong quý II có dấu hiệu chậm lại khi người mua thận trọng hơn sau khi Quy hoạch Thủ đô Hà Nội được công bố.

Căn hộ dịch vụ là điểm sáng

Trái ngược với sự trầm lắng của nhiều phân khúc, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực.

Theo Savills, toàn thị trường hiện có 67 dự án với hơn 6.500 căn hộ dịch vụ, nguồn cung tăng nhẹ so với quý trước. Công suất thuê duy trì trên 80%, dù có sự điều chỉnh giảm nhẹ ở tất cả các hạng.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục là động lực quan trọng của phân khúc này. Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội thu hút khoảng 3,2 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tương đương 116% mục tiêu tạm thời của thành phố.

Nguồn cầu thuê căn hộ dịch vụ chủ yếu đến từ các chuyên gia, nhà quản lý nước ngoài làm việc tại các doanh nghiệp FDI, tổ chức quốc tế cũng như các khu công nghiệp và khu công nghệ cao đang mở rộng hoạt động.

Bên cạnh đó, một số chính sách mới được kỳ vọng sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường. Theo Savills, Nghị quyết số 10 có thể góp phần nâng cao khả năng thu hút FDI và gia tăng lực lượng lao động nước ngoài tại Việt Nam. Đồng thời, các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê sẽ mở rộng nguồn cung lưu trú dài hạn, qua đó thúc đẩy cạnh tranh và nâng cao chất lượng dịch vụ trên thị trường.

“Dòng vốn FDI duy trì ổn định cùng nguồn cung căn hộ dịch vụ còn hạn chế tại các địa phương lân cận sẽ tiếp tục hỗ trợ nhu cầu thuê từ các chuyên gia nước ngoài tại Hà Nội trong thời gian tới”, ông Matthew Powell nhận định.

Theo Ninh Phan