TTTM cao cấp: 'Thất bại vì thích nghi quá sớm'

Đó là một vài chia sẻ của ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam về thực trạng, nguyên nhân liên quan đến một vài vụ việc đóng cửa của một số TTTM cao cấp lớn tại Hà Nội thời gian gần đây.

Tình trạng ế ẩm ở các gian hàng cao cấp, hàng hiệu ở những TTTM cao cấp mà ông Richard Leech gọi đó là “Department Store” –tạm gọi một khái niệm mới là “Siêu thị hàng hiệu”, có gian hàng phải treo biển “sale off” tới 50% nhưng vẫn không bán được hàng.

Cảnh tượng kinh doanh ảm đạm, ế ẩm của những Siêu thị hàng hiệu này dẫn đến doanh thu hàng năm không đảm bảo, một số TTTM hoạt động không hiệu quả. Trường hợp ra thông báo đóng cửa mới đây của TTTM cao cấp Parkson Landmark, là hệ quả mà nhiều TTTM trước đó cũng đã gặp phải như Grand Plaza, Hàng Da Galleria, Tràng Tiền Plaza,...

Lý do ban đầu được Parkson Hanoi đưa ra là “kể từ khi mở cửa - năm 2011 - đến nay chưa ngày nào công ty đạt doanh thu như kế hoạch đề ra. Các gian hàng cũng phải chịu những khoản lỗ lớn.”

Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, nguyên nhân sâu xa lại nằm ở chính chiến lược kinh doanh của những công ty phát triển các siêu thị hàng hiệu nay. Điều đó nằm ở mô hình kinh doanh ở các TTTM cao cấp này chưa phù hợp với thực trạng thị trường bán lẻ Việt Nam hiện nay.

Khi được hỏi về câu chuyện thất bại của một số TTTM cao cấp gần đây như Parkson Landmark vừa qua, và điều đó có phải là vấn đề khó khăn nhất của các TTTM cao cấp ở Hà Nội hiện nay hay không, ông Richard Leech chia sẻ: “Grand Plaza, Hàng Da Galleria, Parkson Landmark,… hoạt động theo cấu trúc Strata Title, có nghĩa là họ bán địa điểm bán hàng cho nhiều người, dưới dạng “Department Store” –gian hàng siêu thị hàng hiệu.”

Cũng theo Richard, điều đáng chú ý trên thị trường hiện nay là giữa chủ nhà và khách thuê thường áp dụng hình thức chia sẻ doanh thu. Điều đó có nghĩa thay vì khách thuê phải chả cố định cho chủ nhà tiền thuê chẳng hạn 50 USD/m2/tháng thì nay chỉ phải trả một tỷ lệ nhất định, phần còn lại sẽ phụ thuộc vào doanh thu của cửa hàng bán lẻ đó, tùy theo mức doanh thu hàng tháng khách thuê sẽ đóng một tỷ lệ % nào đó cho chủ nhà.

“Chúng ta có một số doanh nghiệp thích nghi quá sớm, họ là những nhà bán lẻ, các công ty phát triển siêu thị hàng hiệu, trung tâm mua sắm bước vào lĩnh vực này khá sớm. Họ phải chịu đựng một vài rủi ro và “nỗi đau” vì thị trường vẫn trong giai đoạn sơ khai và cần một thời gian dài để phát triển và trưởng thành. Việt Nam còn  chặng đường dài phía trước để phát triển đến tầm như Singapore hay Bangkok.” Richard Leech nói.

Việc nhận định của Richard không phải không có cơ sở bởi thị trường bán lẻ Việt Nam lâu nay vẫn được đánh giá rất tiềm năng. Giai đoạn 2006-2010, tốc độ tăng tổng mức bán lẻ (đã loại trừ yếu tố giá) hàng năm trung bình khoảng 15%, đây là mức tăng rất cao, tuy nhiên con số này trong những năm gần đây giảm đi nhiều, mức tăng trung bình dao động còn khoảng 5-6%.

Riêng Hà Nội là địa phương được đánh giá có tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ duy trì tăng trưởng khá, trung bình hàng năm tăng 23% trong 5 năm qua.

Chính vì thế, thị trường bán lẻ đã thu hút các hàng bán lẻ lớn đa quốc gia, các nhà phát triển bán lẻ trong nước cũng như quốc tế là điều rất dễ hiểu. Theo con số thống kê mới nhất từ CBRE, hiện tổng mặt bằng bán lẻ cho thuê tại Hà Nội đã lên tới con số 625.000m2 sàn, gồm có 18 TTTM, 8 sảnh bán lẻ và 3 TTTM tổng hợp. Tỷ lệ trống cũng đang tăng cao từ khoảng trên 10% vào 2010 nay đã lên mức 21%.

Trong khi thu nhập của người dân Việt Nam còn thuộc nhóm trung bình thấp, thì rất nhiều các “Siêu thị hàng hiệu” lại ra đời với hàng trăm m2 sàn cho thuê. Đây cũng là một trong những yếu tố dẫn đến sự đổ bể của một số TTTM hàng hiệu khi đại bộ phận người dân chưa có thói quen mua sắm hàng hiệu, đặc biệt khi kinh tế còn khó khăn. Có thể điểm qua một số TTTM cao cấp lớn ở Hà Nội như Parkson Keangnam khoảng 24.000m2, Parkson Tây Sơn 11.000m2, Hàng Da Galleria 8.000m2, Grand Plaza 15.000m2, Tràng Tiền Plaza 18.800m2, Lotte Đào Tấn khoảng 20.000m2, Lotte Tây Sơn 20.000m2,…

Tuy nhiên, bên cạnh đó thì nhiều hãng bán lẻ vẫn mở rộng hoạt động kinh doanh, và đạt được hiệu quả cao nhờ định vị đúng nhu cầu thuê mặt bằng từ khách hàng. Đó thường là những gian hàng về hàng tiêu dùng, hàng công nghệ, lĩnh vực F&B,…Có thể thấy rõ ở diện tích sản thương mại trong Top 10 nhà bán lẻ lớn nhất Việt Nam, cũng như doanh thu hàng năm đến từ 1 m2 sàn của họ (nguồn Retail Asia) qua biểu đồ dưới đây:

 

Tuy vậy, nhìn vào tương lai ông Richard Leech vẫn nhận thấy điều sáng lạn từ những trung tâm mua sắm cao cấp này. “Tôi không có quả cầu thủy tinh để đoán trước tương lai nhưng thành thật mà nói một số trung tâm mua sắm rất tuyệt vời như Lotte thì có khách hàng trung thành, có nhiều tòa văn phòng, khách sạn, đại sứ quán,… quanh TTTM này. Còn Aeon sẽ sẽ tạo ra một lực đẩy lớn. Như ở TPHCM, AEON thúc đẩy người dân mua sắm ở các trung tâm thương mại tập trung. Điều này cũng sẽ diễn ra ở Hà Nội trong 1 vài năm tới.”

Richard cho rằng cần một thời gian dài để Việt Nam (đặc biệt là Hà Nội và TPHCM) quen với việc mua sắm ở các siêu thị hàng hiệu.

>> Parkson ở Keangnam đóng cửa, các TTTM lớn tại Hà Nội hoạt động ra sao?

Kiều Thuật