Cách nào phá băng thị trường nhà đất?
TTO - Thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng. Giao dịch nhà đất bất động, dòng tiền chôn vào đất. Doanh nghiệp BĐS phải xoay xở đủ cách như tăng chiết khấu bán nhà, giảm sâu giá bán, vay vốn lãi suất cao, vay tín dụng đen nhằm hoạt động cầm chừng.
Dự án bất động sản đang được xây dựng ở TP Thủ Đức, TP.HCM (ảnh chụp sáng 12-11) - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Cũng đã có không ít doanh nghiệp BĐS vì thiếu vốn nên buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí sa thải lao động để trụ lại trong bối cảnh vô vàn khó khăn hiện nay.
Chợ chiều bất động sản
Dẫn khách đi xem nhà tại một dự án ở khu vực vùng ven TP.HCM vào ngày 11-11, anh Nguyễn Tuấn Lộc, nhân viên kinh doanh của một công ty BĐS có tiếng, cho hay đây là chuyến dẫn khách đi đầu tiên trong tháng. Nếu như trước đây, anh Lộc đều đặn mỗi tuần 1 - 2 lần trực tiếp cầm vô lăng lái xe chở khách đi xem và chốt hàng thì đến nay cả tháng mới có một lần dẫn khách đến dự án.
Anh Lộc than rằng bây giờ nhân viên kinh doanh BĐS gặp khó hơn trước rất nhiều. Lượng khách hàng đi tìm hiểu các dự án đầu tư đã giảm tới 70 - 80% so với trước và lượng khách hàng chốt mua nhà cũng rất èo uột. Do đó rất nhiều người đã giải nghệ nghề môi giới BĐS, đi tìm công việc khác nhằm duy trì cuộc sống.
"Những khách đi vay ngân hàng để đầu tư BĐS thì giờ chẳng thấy bóng dáng đâu. Còn những khách có sẵn tiền mặt họ cũng chưa chốt mua ngay. Đa số họ lười đi tham quan dự án và cũng chưa muốn mua lúc này. Bởi thị trường quá nhiều bất ổn nên họ chưa yên tâm, vẫn chờ đợi điều gì đó, có thể là muốn rớt giá hơn nữa", anh Lộc phân tích thêm.
Trong khi đó, đại diện một doanh nghiệp kinh doanh đất nền dự án tại tỉnh Long An cũng cho biết trước đây hằng tuần đều có các chuyến xe chở khách từ TP.HCM về xem đất. Thế nhưng đã nhiều tháng nay, có khi một tháng công ty cũng không tổ chức được chuyến xe nào đưa khách đi xem đất.
"Đa số là khách hàng đầu tư BĐS chứ không phải có nhu cầu mua để sử dụng. Do đó họ phải đi vay vốn nhiều, giờ bối cảnh khó khăn, khách mua rất ít. Do đó ngay cả nhân sự trong công ty chúng tôi cũng đã phải sa thải 70% rồi", vị này nói.
Không chỉ ở TP.HCM, tại Hà Nội thị trường BĐS những tháng cuối năm đang chứng kiến cảnh ế ẩm, giảm giá, tăng chiết khấu ở cả thị trường đất nền và căn hộ chung cư. Thị trường cạn dòng tiền đang buộc các chủ đầu tư lớn cũng phải giảm giá để thoát hàng.
Anh Lê Văn Hảo, chủ một công ty môi giới BĐS tại xã Song Phương, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội, chia sẻ hơn một tháng nay anh chưa chốt được lô đất nền nào cho khách. Khách hỏi mua đất nền khu vực Hoài Đức, Thạch Thất, Sơn Tây, Ba Vì ngày càng vắng, có khi cả tuần không có khách nào đến hỏi mua.
"Thị trường đất nền vùng ven Hà Nội những ngày này trái ngược hoàn toàn với những tháng cuối năm 2021, đầu năm 2022, khách mua tấp nập, ngày nào cũng có khách tìm đến mua đất", anh Hảo nói.
Trên thực tế, từ giữa năm nay thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đã chững lại, sau nhiều tháng không có giao dịch, không khách hỏi mua, hàng loạt văn phòng môi giới nhà đất trên trục đường từ Khu công nghệ cao Hòa Lạc (huyện Thạch Thất) đến thị xã Sơn Tây đã phải đóng cửa. Nhiều cò đất đã bỏ nghề sau cơn sốt đất chóng vánh hồi cuối năm 2021.
Số liệu thị trường bất động sản quý 3 cùng kỳ - Đồ họa: N.KH.
Ông Nguyễn Văn Sinh (thứ trưởng Bộ Xây dựng): Chính sách hỗ trợ phải đến ngay với doanh nghiệp
Vừa qua, các doanh nghiệp đưa ra nhiều kiến nghị để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đang tổng hợp để báo cáo Thủ tướng. Giờ có nhiều cách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhưng phải chọn cách nào để dòng tiền vào ngay được thị trường. Điều quan trọng là chính sách hỗ trợ phải đến ngay được doanh nghiệp vì họ bắt đầu khó rồi. Các doanh nghiệp BĐS đang khó khăn thực sự.
Sang tuần sẽ có hội nghị của Chính phủ họp bàn về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Vấn đề nới room ngân hàng liên quan đến sức chịu đựng của các ngân hàng, nên Chính phủ phải cân nhắc. Nhưng với những dự án đủ điều kiện vay vốn thì các ngân hàng nên tạo điều kiện để doanh nghiệp có thể tiếp cận được vốn vay lúc này. Hiện nay có tình trạng doanh nghiệp, dự án đủ điều kiện vẫn không vay được vốn.
Giảm giá bán, tăng chiết khấu
Ghi nhận tại dự án Hanoi Melody Residences, khu vực tây nam Linh Đàm, TP Hà Nội những ngày này cho thấy chủ đầu tư dự án Hưng Thịnh Land đang giảm sâu giá bán nhà để thoát hàng. Mức giảm giá nhà tại đây lên tới 33% giá trị căn hộ nếu người mua chấp nhận thanh toán một lần tới 95% tiền mua nhà ngay sau khi ký hợp đồng mua bán. Trường hợp khách hàng thanh toán trước 50% tiền mua nhà ngay sau khi ký hợp đồng mua bán sẽ được giảm giá 15%.
Anh Nguyễn Văn Cường (quê Hà Nam), người vừa quyết định xuống tiền mua căn hộ 116m2 tại Hanoi Melody Residences, cho biết nếu có tiền mặt thì đây là thời điểm thích hợp để chốt mua nhà. Chính sách bán hàng tại dự án đang ưu đãi tối đa cho người có tiền mặt, không có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Chủ đầu tư sẵn sàng giảm tới 1/3 giá căn hộ cho khách thanh toán một lần bằng tiền mặt ngay sau ký hợp đồng mua bán.
"Chẳng hạn với căn hộ 116m2 tôi vừa mua, giá bán được giảm từ 5 tỉ đồng xuống còn hơn 3 tỉ đồng, thời gian nhận nhà vào cuối năm 2024. Đây là mức giảm sâu chưa từng xuất hiện trên thị trường những năm qua", anh Cường bộc bạch.
Tương tự, do thị trường khó khăn, để bán được hàng chủ dự án Vinhomes The Crown mới đây đã tung ra chính sách bán hàng gây sốc để hút khách. Theo đó, chủ dự án cam kết sau năm năm sẽ mua lại chính sản phẩm đã bán cho khách hàng bằng giá hợp đồng mua bán và trả thêm cho người mua nhà khoản lợi nhuận 37,5% trong năm năm. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án này còn chấp nhận cho nhiều nhà đầu tư góp tiền mua chung một sản phẩm dự án.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Võ Hồng Thắng, phó giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA Việt Nam, cho biết thanh khoản thị trường BĐS đã rơi vào thời kỳ giảm tốc từ tháng 4-2022 và càng ngày càng ảm đạm hơn. Dữ liệu của DKRA Việt Nam cho thấy hiện nay thanh khoản của thị trường đang ở mức cực kỳ thấp, chỉ bằng 10 - 20% so với thời điểm tháng 4-2022. Riêng tại TP.HCM với các phân khúc biệt thự, nhà phố, đất nền... thì cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ chỉ bằng từ 9 - 30% so với giai đoạn trước.
"Có thể nói thị trường đang rơi vào trạng thái 'đóng băng' khi lượng giao dịch căn hộ đã tụt dốc quá mạnh", ông Thắng nói.
Theo ông Thắng, trên thị trường cũng ghi nhận nhiều nhà đầu tư kẹt dòng tiền khi chạy theo những cơn sốt đất ở các tỉnh đang chấp nhận bán cắt lỗ, giảm giá đến 40 - 50% so với cuối năm ngoái nhưng thị trường cũng trắng thanh khoản. Những người không vay tiền để đầu tư BĐS thì giờ cũng đang kẹt vốn trong đất. Từ đó thị trường BĐS không có thanh khoản nên cũng không biết đâu là đáy. Riêng những người phải đi vay tiền để đầu tư BĐS thì gần như mất trắng hoặc còn cầm cự được chỉ 6 - 12 tháng nữa cũng đuối với lãi suất hiện nay.
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đã thẳng thắn nhận định thị trường BĐS đang rất khó khăn, có thể rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm có các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời. Một số tập đoàn, doanh nghiệp thua lỗ, giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản, phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh. Có những doanh nghiệp đã phải dừng, hoãn hoạt động đầu tư, xây dựng một số dự án, công trình, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí giảm đến 50% số lao động.
"Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS đói vốn. Thậm chí phải vay tín dụng đen với lãi suất rất cao, đầy rủi ro hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm BĐS với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng", ông Châu nói.
Dự án bất động sản đang được xây dựng ở quận 7, TP.HCM (ảnh chụp sáng 10-11) - Ảnh: TỰ TRUNG
Giải cơn "khát vốn"
Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, mới đây Hiệp hội BĐS TP.HCM đã kiến nghị Chính phủ nới thêm 1% tăng trưởng tín dụng ngân hàng để khơi thông dòng tiền trên thị trường BĐS.
Bình luận về đề xuất này, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng việc giải cứu thị trường BĐS lúc này là hỗ trợ chứ không phải làm ơn. Mục tiêu của chính sách hỗ trợ là giải thoát một nguồn lực quốc gia rất lớn, tạo cơ hội lan tỏa ra các ngành khác. Như vậy chuyện "bơm tiền" hay xử lý thị trường trái phiếu liên quan tới BĐS mới có ý nghĩa.
Thứ hai, việc nới trần tín dụng ngân hàng (room) thêm 1% (khoảng 100.000 tỉ đồng) trong thời gian từ nay đến cuối năm không ảnh hưởng lớn tới lạm phát. Năm nay và sáu tháng đầu năm 2023 lạm phát chưa phải là vấn đề lớn, không nên lo lắng quá về lạm phát vì nền kinh tế đang tăng trưởng cao trong khi lạm phát thấp, chứng tỏ nguồn lực bơm ra rất ít.
Cũng theo ông Thiên, chuyện thay đổi cấu trúc đầu tư trong nền kinh tế chuyển hướng đầu tư từ BĐS sang các ngành sản xuất là câu chuyện chiến lược. Còn tại thời điểm này để tránh đổ bể tức thì, hạn chế nguy cơ tăng nợ xấu của ngân hàng, nợ đến hạn trên thị trường trái phiếu cần xử lý ngay không sẽ vỡ trận.
Cùng chung quan điểm, tuy nhiên TS Sử Ngọc Khương - giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - cho rằng các doanh nghiệp đang gặp khó khăn kép cần phải tháo gỡ về pháp lý và vốn. Theo ông, khi Ngân hàng Nhà nước siết cho vay và kiểm soát chặt trái phiếu đã làm khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên, cần sớm hỗ trợ doanh nghiệp với các dự án đã triển khai, ngân hàng đã thẩm định hồ sơ thì cần tiếp tục giải ngân. Đối với những dự án đã đầy đủ các thủ tục pháp lý, hiện cần nguồn vốn để phát triển thì cũng cần cấp vốn cho doanh nghiệp làm.
Với bối cảnh khó khăn hiện nay, ông Khương cảnh báo nhiều doanh nghiệp BĐS có nguy cơ "chết trên đống tài sản" khi nhiều nhà phát triển dự án gặp khó về pháp lý, vốn nên chưa thể triển khai dự án hoặc các nhà đầu tư vay vốn, đầu tư sản phẩm theo tiến độ hiện cũng khó khăn.
Ông Thiên cũng phân tích thêm: chính sách nới trần tín dụng ngân hàng thêm 1% chưa thể giải được cơn khát vốn của thị trường BĐS. Nhưng chính sách này sẽ tạo "hiệu ứng hòn tuyết lăn". Một khối nợ lớn thì không có nguồn lực nào bơm cho đủ nhưng chính sách hỗ trợ thị trường lúc này sẽ kích thích thị trường, làm tăng lòng tin vào thị trường. Chúng ta bơm ra ít tiền thôi nhưng nó cuốn theo dòng tiền xã hội, tạo lan tỏa giúp thị trường tránh được cú sốc.
"Câu chuyện ổn định vĩ mô lúc này là cứu doanh nghiệp, là giảm nguy cơ nợ xấu, chứ không phải nguy cơ lạm phát tăng cao khi bơm thêm 1% tín dụng ngân hàng. Ở góc độ kiểm soát lạm phát, việc nới 1 - 2% room tín dụng là có thể làm được, vì nó sẽ tạo hiệu ứng tích cực hơn rất nhiều so với tác động tiêu cực", ông Thiên nêu quan điểm.
Linh hoạt hơn với "kênh" trái phiếu
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện vẫn còn nhiều bất cập - Ảnh: Q.ĐỊNH
Nhiều chuyên gia nhận định rằng thị trường bất động sản trở nên lao đao như hiện nay là do một trong những nguyên nhân không nhỏ từ những cú sốc trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như những bất cập của quy định mới về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, PGS.TS Vũ Sỹ Cường, phó trưởng bộ môn phân tích chính sách tài chính, Học viện Tài chính, cho biết việc tăng room tín dụng ngân hàng để hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) phải cần nhiều thứ. Nếu nới tín dụng một lần đồng nghĩa với việc lấy Nhà nước bảo lãnh cho doanh nghiệp, sẽ rất khó.
Vì thế, ông Cường cho rằng giải pháp khơi thông dòng tiền với thị trường BĐS sẽ tập trung vào việc sửa nghị định 65 ngày 16-9-2022 của Chính phủ để doanh nghiệp có thể phát hành thêm trái phiếu dễ hơn. Trong đó, cần nới điều kiện với nhà đầu tư, điều kiện phát hành trái phiếu để tăng khả năng huy động vốn cho các doanh nghiệp BĐS.
Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cũng khuyến nghị trong bối cảnh hiện nay, có thể các doanh nghiệp BĐS phải chấp nhận bán tài sản đi để tạo dòng tiền, cơ cấu nợ. Doanh nghiệp phải chấp nhận bán lỗ tài sản hoặc phát hành thêm trái phiếu để đảo nợ. Doanh nghiệp BĐS chưa chết, có điều các doanh nghiệp phải chấp nhận trước đây tài sản giá 10 đồng, giờ thị trường yếu kém phải bán lỗ lấy 4 - 5 đồng, và họ phải chịu thôi.
Bởi theo ông Cường, công bằng mà nói, lúc lãi doanh nghiệp mang tiền đi ôm đất, giờ lỗ phải bán tài sản đi, phải cơ cấu lại hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp. Đã là doanh nghiệp thì phải chấp nhận rủi ro kinh doanh. Các doanh nghiệp BĐS vẫn còn tài sản nên họ phải tự cơ cấu bằng bán tài sản. Nhà nước chỉ có thể hỗ trợ doanh nghiệp chậm nộp tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí nếu có.
Đồng quan điểm này, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cũng khuyến nghị với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cách tiếp cận trong nghị định 65 là chưa đủ. Quy định của nghị định 65 quá ràng buộc bên mua, trái chủ, chứ không phải bên doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Làm như thế này là ngược thị trường, bởi nguyên tắc phát hành trái phiếu là dựa vào lòng tin của nhà đầu tư với doanh nghiệp, dự án tốt.
Ông Thiên đánh giá việc Chính phủ chủ trương sửa nghị định 65 ngay sau khi ban hành là cách nhìn tích cực, không phải vì mới đưa ra mà không điều chỉnh. Điều này đúng với tinh thần tình thế bất thường thì phải xử lý khác thường, không theo logic thông thường được. "Vấn đề của ta hiện nay chủ yếu là vấn đề lòng tin chứ chưa phải là vấn đề gây mất cân đối quá nghiêm trọng. Chính lòng tin đang cản trở hành vi thị trường thông suốt. Những chủ trương như nới room tín dụng, điều chỉnh nghị định 65 sẽ tạo ra lòng tin thị trường", ông Thiên nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, ông Thiên cũng cho rằng thái độ xã hội đối với những vấn đề của doanh nghiệp trên thị trường BĐS rất nên chú ý để không tạo thêm căng thẳng làm sụp đổ lòng tin thị trường. Điều này rất quan trọng, có ý nghĩa đặc biệt trong những ngày tới.
TS Vũ Đình Ánh (chuyên gia kinh tế): Thị trường phát triển quá nóng, cần sắp xếp lại
Thị trường BĐS đang trong giai đoạn sắp xếp lại để chọn lọc ra những dự án thật sự có hiệu quả. Trên thị trường đang có khá nhiều dự án hiệu quả có vấn đề. Điển hình như việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS. Nên việc Chính phủ đứng ra giải cứu thị trường lúc này cần cân nhắc kỹ lưỡng được mất.
Việc sắp xếp lại thị trường là cần thiết. Quá trình sắp xếp lại thị trường không chỉ liên quan đến doanh nghiệp nhỏ, bản thân các doanh nghiệp BĐS lớn cũng phải điều chỉnh lại sau một thời kỳ phát triển quá nóng, với quá nhiều dự án trong khi nguồn lực tài chính không đáp ứng được. Điều này buộc một số doanh nghiệp phải co hẹp quy mô, điều chỉnh tiến độ dự án, sa thải lao động. Đây cũng là cái giá doanh nghiệp phải trả khi phát triển quá nóng.
Ông Trần Khánh Quang (tổng giám đốc Công ty CP đầu tư BĐS Việt An Hòa): Nên mở tín dụng với người có nhu cầu mua nhà thật
Dòng tiền khan hiếm đang làm giao dịch BĐS trên thị trường giảm tới 90%. Do lãi suất huy động quá cao nên tiền bị hút hết về ngân hàng, trong khi room tín dụng không còn nên người mua nhà phải mua bằng tiền mặt cũng khiến thị trường khó khăn.
Tiếp đó là tâm lý của thị trường, của người mua sợ ngân hàng tiếp tục không cho vay, room tín dụng không được nhả ra, lãi suất tiết kiệm tiếp tục tăng. Trong khi lãi vay của các ngân hàng đang rất cao, có ngân hàng lãi vay tới 16%, điều này làm mọi thứ đứng lại, đặc biệt trong thời điểm cuối năm.
Với thị trường BĐS những tháng còn lại của năm nay nếu không mở với chủ dự án BĐS thì nên mở với người có nhu cầu mua nhà thực được vay vốn, đồng thời kéo giảm được lãi suất vay xuống dưới 12%/năm.
