Văn bản cũng nêu rõ, hệ số này (K) chỉ có ý nghĩa trong lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân, không phải là hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng từ giá đất cụ thể để tính bồi thường của loại đất thu hồi tại thời điểm thu hồi đất.
Hệ số K là gì?
Nói về hệ số K, hiện nay, pháp luật đất đai không quy định hay giải thích hệ số K là gì nhưng tại các tỉnh, thành đều quy định hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) để tính giá đất cụ thể.
Tuy nhiên, hàng năm, tùy theo tình hình thực tế, các tỉnh, thành đều quy định rõ hệ số K đối với từng loại đất, từng khu vực. Theo đó, có thể hiểu hệ số K là hệ số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất. Hệ số K do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành (Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).
Sử dụng hệ số K như thế nào?
Có bốn phương pháp phổ biến để tính giá đất hiện nay, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết khấu, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong đó, K là hệ số dùng để tính toán trong phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong các phương pháp trên thì hệ số K được sử dụng để tính giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp này được quy định cụ thể tại khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:
“5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”.
Lấy ví dụ đơn giản, đất mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám (quận 1, TP Hồ Chí Minh) giá nhà nước (giai đoạn 2020-2024) là 66 trd/m2 sẽ được xây dựng giá thương lượng bồi thường 264-330 trd/m2 dựa trên hệ số K quy định là 4-5.
Khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) được áp dụng đối với các trường hợp sau:
- (....) xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
- Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo
- Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.
