Bất động sản vẫn là ‘phễu’ hút dòng tiền

Vàng, chứng khoán rung lắc, nguồn cung bất động sản tăng mạnh

Những tháng đầu năm 2026 tiếp tục cho thấy sự khác biệt về “khẩu vị” rủi ro giữa các kênh đầu tư.

Với chứng khoán, VN-Index trải qua những nhịp biến động mạnh. Chỉ số có thời điểm giảm từ vùng 1.918 điểm xuống 1.586 điểm vào ngày 23/3, trước khi phục hồi nhanh và lập đỉnh lịch sử mới 1.933 điểm ngày 19/5. Đến cuối tháng 6, VN-Index đóng cửa ở 1.860 điểm, tăng 4,23% so với cuối năm 2025. Trong khi đến cuối tháng 8, VN-Index chỉ còn 1.832 điểm.

Với nhà đầu tư, đây là một hành trình không hề bằng phẳng. Cơ hội sinh lời xuất hiện nhanh nhưng rủi ro điều chỉnh cũng đến nhanh không kém. Những phiên tăng, giảm mạnh khiến thị trường chứng khoán thực sự giống một chuyến “tàu lượn”, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy hoặc tham gia theo tâm lý ngắn hạn.

Tương tự, vàng cũng không nằm ngoài xu hướng biến động. Sau một thời gian dài tăng giá, thị trường vàng liên tục thiết lập những vùng giá cao mới rồi xuất hiện các nhịp điều chỉnh. Trong năm 2026, giá vàng SJC có thời điểm lên gần 190 triệu đồng/lượng, trong khi có lúc lùi về vùng 136 triệu đồng/lượng.

Với vàng, câu chuyện không đơn thuần là giá tăng hay giảm. Khi mặt bằng giá đã lên cao, bài toán đối với người mua mới trở nên khó hơn: mua ở vùng giá nào, nắm giữ trong bao lâu và mức điều chỉnh có thể xảy ra đến đâu.

Trong khi đó, bất động sản không biến động theo từng phiên như chứng khoán hay từng ngày như vàng. Thị trường có độ trễ lớn hơn nhưng một diễn biến đáng chú ý đang xuất hiện: nguồn cung thực bắt đầu quay trở lại với quy mô lớn.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Trong khi đó, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Những con số cho thấy thị trường đang bước sang một giai đoạn khác. Nếu những năm trước, câu chuyện lớn nhất là tháo gỡ pháp lý, khơi thông dự án và xử lý các vấn đề tài chính, thì năm 2026 đang chứng kiến sự chuyển dịch sang giai đoạn đưa sản phẩm chất lượng tốt trở lại thị trường.

Đáng chú ý, sự gia tăng nguồn cung không chỉ diễn ra tại Hà Nội và TP.HCM mà còn được cải thiện ở các thị trường tỉnh, thành có tốc độ phát triển hạ tầng nhanh như Quảng Ninh, Đà Nẵng.

Sự xuất hiện của những dự án quy mô lớn đang góp phần thay đổi diện mạo các thị trường này. Điển hình như Vinhomes, đây là một trong những doanh nghiệp có kế hoạch đưa nhiều đại dự án ra thị trường trong năm 2026, trong đó có Vinhomes Global Gate Hạ Long tại Quảng Ninh, Vinhomes Hải Vân Bay tại Đà Nẵng và Vinhomes Sài Gòn Park tại TP.HCM.

Điểm đáng chú ý ở những dự án này không chỉ nằm ở quy mô mà còn ở cách phát triển theo mô hình đô thị tích hợp, trong đó nhà ở được đặt cùng hệ thống thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí, trường học, không gian xanh và hạ tầng giao thông. Đây là yếu tố ngày càng được người mua quan tâm và ưu tiên.

Một căn nhà không còn đơn thuần được đánh giá bằng diện tích hay số phòng. Với những dự án quy mô lớn, người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến câu hỏi: sống ở đâu, di chuyển thế nào, tiện ích gì xung quanh, cộng đồng cư dân ra sao và tài sản có thể tạo ra giá trị gì trong 5-10 năm tới?

Cuộc chơi chuyển từ “săn hàng” sang “chọn hàng”

Bà Nguyễn Thúy Hằng, chuyên viên Tư vấn Đầu tư của Mirae Asset cho biết, sự trở lại đồng loạt của nguồn cung đang tạo ra một thay đổi quan trọng đối với người mua.

Trong giai đoạn thị trường khan hiếm nguồn cung, người mua phải đối mặt với tình trạng ít lựa chọn.

Nhưng khi hàng chục nghìn sản phẩm mới cùng xuất hiện, vị thế của người mua được cải thiện. Khách hàng có thể so sánh nhiều dự án, nhiều chủ đầu tư, nhiều phân khúc và nhiều phương án thanh toán. Khi đó, pháp lý, tiến độ, chất lượng xây dựng, vị trí, tiện ích, không gian xanh, khả năng khai thác và giá bán trở thành những tiêu chí cạnh tranh trực tiếp.

“Nói cách khác, cuộc chơi đang chuyển từ “săn hàng” sang “chọn hàng”. Đây cũng là một trong những tác động tích cực nhất của quá trình thanh lọc thị trường thời gian qua” , bà Hằng nói.

Bà Hằng đánh giá, sau giai đoạn khó khăn, những chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, pháp lý hoặc khả năng triển khai dự án gặp nhiều trở ngại. Ngược lại, các doanh nghiệp có năng lực tài chính, quỹ đất, hệ thống triển khai và uy tín thương hiệu có điều kiện đưa những dự án đã hoàn thiện pháp lý ra thị trường.

Theo bà Hằng, khi nguồn cung chất lượng tăng lên, khách hàng không còn phải lựa chọn chỉ dựa trên tâm lý khan hiếm. Cùng với đó, các chủ đầu tư cũng phải cạnh tranh mạnh hơn bằng chính sách bán hàng. Hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu thanh toán sớm, voucher và các chương trình ưu đãi đang được sử dụng ngày càng phổ biến.

“Với người mua nhà, những chính sách này có ý nghĩa thực tế bởi bài toán lớn nhất hiện nay không hẳn là có muốn mua bất động sản hay không, mà là có thể bố trí dòng tiền như thế nào để sở hữu tài sản mà không tạo áp lực tài chính quá lớn”, bà Hằng phân tích.

Theo bà Hằng, một chính sách hỗ trợ lãi suất trong vài năm đầu, thời gian ân hạn, chính sách hỗ trợ về ở sớm hay giãn xây theo tiến độ có thể giúp người mua chủ động và nhẹ gánh hơn về dòng tiền.

Đánh giá về 3 kênh đầu tư chứng khoán, vàng và bất động sản trong giai đoạn hiện nay, bà Hằng cho rằng, 3 kênh đầu tư này có đặc tính rất khác nhau. Chứng khoán và vàng có ưu thế về thanh khoản, giúp nhà đầu tư dễ dàng mua - bán khi thị trường biến động. Ngược lại, bất động sản cần lượng vốn lớn hơn và thời gian nắm giữ thường dài hơn.

Đổi lại, bất động sản có những đặc điểm lợi thế mà chứng khoán và vàng không có. Điển hình là khả năng khai thác dòng tiền thường xuyên và tiềm năng tăng trưởng giá trị tài sản gắn với hạ tầng, dân cư và quá trình phát triển kinh tế của khu vực. Đó cũng là lý do hạ tầng đang trở thành một trong những yếu tố “phải có” tác động tới quyết định xuống tiền. Một tuyến đường mới, cây cầu mới, sân bay, trung tâm thương mại, khu công nghiệp hay một đô thị lớn được hình thành sẽ thay đổi đáng kể khả năng kết nối và giá trị sử dụng của một khu vực.

Dòng tiền vẫn vào bất động sản nhưng chọn lọc hơn

Dữ liệu thị trường cho thấy, bất động sản đang hút trở lại một lượng tiền đáng kể, nhưng sẽ khó để nói rằng dòng tiền đang quay lại theo cách của những cơn sốt trước đây. Điểm khác biệt lớn nhất của giai đoạn hiện nay là nhà đầu tư thận trọng hơn.

Sau những biến động của thị trường trái phiếu, tín dụng và bất động sản trong các năm trước, tiêu chí lựa chọn tài sản đã thay đổi. Người mua quan tâm nhiều hơn tới pháp lý, tiến độ xây dựng, năng lực chủ đầu tư và khả năng hình thành giá trị thực.

Dòng tiền vì vậy vẫn tìm đến bất động sản, nhưng không còn theo logic “mua gì cũng tăng”. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, được triển khai bởi chủ đầu tư có năng lực, nằm trong khu vực được đầu tư hạ tầng và có hệ thống tiện ích đồng bộ, có dòng khách thực và cư dân đông đảo có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút người mua.

Điển hình như Vinhomes, số liệu kinh doanh cũng cho thấy sức bán của các dự án lớn đang đóng góp đáng kể vào kết quả doanh nghiệp. Trong 6 tháng đầu năm 2026, doanh số bán bất động sản của Vinhomes đạt khoảng 148.000 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ; giá trị hợp đồng chưa ghi nhận cuối quý II đạt khoảng 196.800 tỷ đồng, tăng 42%.

Chuyên gia bất động sản Trần Thăng Long nhận định, khi nguồn cung được khơi thông, không chỉ khách hàng có thêm lựa chọn mà dòng tiền cũng được tái kích hoạt trong toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản, từ chủ đầu tư, ngân hàng, xây dựng, vật liệu đến các ngành dịch vụ liên quan.

Theo ông Long, sau thời gian dài thị trường chủ yếu tập trung vào tháo gỡ pháp lý và xử lý tồn đọng, năm 2026 đang chứng kiến một bước chuyển rõ nét hơn: dự án trở lại, nguồn cung tăng, giao dịch cải thiện và cuộc cạnh tranh bắt đầu nghiêng về chất lượng.

Trong khi chứng khoán và vàng vẫn có thể đưa nhà đầu tư trải qua những “chuyến tàu lượn” với biên độ lớn, bất động sản đang vận hành theo một nhịp khác: chắc chắn hơn và dựa nhiều hơn vào giá trị của từng tài sản.

“Nếu trước đây câu hỏi của nhà đầu tư là “mua gì để tăng giá nhanh?”, thì trong chu kỳ mới, câu hỏi có lẽ sẽ là “tài sản nào có giá trị thực và đủ sức giữ giá trong dài hạn?”. Đó cũng là lúc chiếc “phễu” bất động sản trở nên chọn lọc hơn”, ông Long nhận định

Chính sự khó tính hơn của dòng tiền có thể sẽ là yếu tố giúp thị trường bước sang một giai đoạn trưởng thành, thực chất và bền vững hơn.

Theo ĐẠI VIỆT