Bất động sản trong kỷ nguyên mới: Không còn dễ kiếm tiền chỉ nhờ 'đúng vị trí'

Thị trường đang chuyển từ “đo bằng kilomet” sang "số phút di chuyển"

Thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn mà những yếu tố từng được xem là lợi thế gần như mặc định không còn đủ để bảo đảm khả năng tăng giá. Khi hạ tầng liên tục được đầu tư và mạng lưới đô thị mở rộng, câu chuyện không còn đơn giản là một dự án cách trung tâm bao xa, mà là tài sản đó kết nối với việc làm, dịch vụ và các tiện ích thiết yếu như thế nào.

TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng hạ tầng không làm gia tăng giá trị đồng đều trên toàn thị trường mà đang tái phân bổ giá trị giữa các khu vực.

Theo ông, giá trị bất động sản trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm, hệ thống tiện ích và mức độ hoàn thiện của mạng lưới giao thông, thay vì chỉ dựa trên khoảng cách địa lý. Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ logic “đo bằng kilomet” sang “đo bằng số phút di chuyển”.

Từ kinh nghiệm của các đô thị lớn như Tokyo, Thượng Hải, Bắc Kinh và Bangkok, TS Nguyễn Đức Kiên cho rằng metro và giao thông công cộng không làm tăng giá trị cho toàn bộ thị trường, mà tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực.

Giá trị bất động sản có xu hướng tập trung tại những nơi có khả năng kết nối tốt với việc làm, dịch vụ và tiện ích, trong khi những khu vực thiếu động lực phát triển sẽ khó duy trì mức tăng giá như kỳ vọng. Điều này cũng đặt ra yêu cầu thay đổi tư duy phát triển dự án, từ khai thác lợi thế vị trí sang kiến tạo giá trị thông qua quy hoạch, hạ tầng và chất lượng môi trường sống.

Theo TS Nguyễn Đức Kiên, giai đoạn 2026-2030 sẽ là thời kỳ bản lề để định hình lại bản đồ phát triển vùng. Những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng chiến lược, có quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng và khả năng hình thành hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh sẽ có cơ hội trở thành những cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản.

Nếu hạ tầng đang thay đổi cách thị trường định giá tài sản, thì ở phía cung, quá trình thanh lọc đang đặt ra một phép thử khác đối với chính các doanh nghiệp bất động sản.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường đang dần vận động theo khả năng khai thác tài sản và nhu cầu ở thực, thay vì chỉ dựa vào tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Theo ông, quá trình này là sự điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn, đồng thời tạo áp lực để doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực phát triển dự án và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Sự thay đổi không chỉ diễn ra ở sản phẩm mà còn thể hiện trong chính lực lượng doanh nghiệp. Dữ liệu thống kê trong 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng 71%.

Nếu tính cả doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động, sau khi trừ số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn và giải thể, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, những con số này cho thấy quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm của thị trường, mà là sự tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn.

"Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai có xu hướng tiếp tục mở rộng, trong khi những doanh nghiệp hạn chế về nguồn lực hoặc không còn phù hợp với yêu cầu mới của thị trường sẽ phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui", ông Đính nói.

“Trung tâm” đang dịch chuyển, giá nhà cũng đổi theo

Phát biểu tại podcast "4 yếu tố mới, giá nhà có giảm?" (VnExpress), chuyên gia tài chính Nguyễn Minh Thư cho rằng trong một chu kỳ thị trường mới, cách tiếp cận bất động sản cũng cần thay đổi: thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá, người mua cần đánh giá giá trị nội tại và sức bền của tài sản trong dài hạn.

Theo bà, năm 2026 và những năm tiếp theo, thị trường bất động sản chịu tác động đồng thời của nhiều yếu tố, trong đó đáng chú ý là lãi suất, chi phí đầu vào, nguồn cung, hạ tầng và sự thay đổi trong nhu cầu của người dân.

“Thời kỳ tiền rẻ đã kết thúc. Khi chi phí vốn, chi phí đất và chi phí xây dựng đều ở mức cao hơn, mỗi dự án mới ra đời phải gánh một mặt bằng chi phí lớn hơn. Điều này tạo ra một mức giá sàn mà thị trường rất khó xuyên thủng trong dài hạn”, bà Thư phân tích.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, chi phí không phải yếu tố duy nhất quyết định giá bất động sản. Quan trọng hơn là sự dịch chuyển của dân cư và hành vi tiêu dùng đô thị. Khái niệm “trung tâm” vì thế cũng đang thay đổi.

“Đối với lớp cư dân trẻ từ các tỉnh đến các thành phố lớn làm việc, trung tâm không nhất thiết phải là khu vực lõi lịch sử. Nếu công việc, trường học, trung tâm thương mại, dịch vụ và cộng đồng xã hội của họ đều tập trung ở một khu vực, thì về mặt hành vi, đó chính là trung tâm”, bà Thư nói.

Điều này lý giải vì sao một số khu vực từng được xem là vùng ven nhưng sau khi hình thành mật độ dân cư đủ lớn, hạ tầng và hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh, giá bất động sản có thể được thiết lập ở một mặt bằng mới. Khi đó, giá trị tài sản không còn đơn thuần được đo bằng khoảng cách tới trung tâm cũ mà phản ánh mức độ hoàn chỉnh của cả một hệ sinh thái sống.

Nguồn cung tăng có thể giúp thị trường bớt căng thẳng và tạo áp lực điều chỉnh giá, nhưng theo bà Thư, điều này không đồng nghĩa giá sẽ giảm sâu trên diện rộng. Giá bán còn chịu sự chi phối của giá vốn, chi phí đất, lãi vay và chi phí xây dựng. Khi các yếu tố đầu vào vẫn ở mức cao, dư địa giảm giá của những dự án có nền tảng tốt cũng sẽ có giới hạn.

“Vì vậy, tôi cho rằng chu kỳ tới sẽ không phải câu chuyện tất cả bất động sản cùng tăng hoặc cùng giảm. Thị trường sẽ phân hóa mạnh. Những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, dân cư thực và hệ sinh thái dịch vụ đầy đủ sẽ có khả năng duy trì mặt bằng giá tốt hơn, trong khi những tài sản phụ thuộc chủ yếu vào tin đồn hoặc kỳ vọng sẽ đối diện rủi ro lớn hơn”, bà Thư nhận định.

Một yếu tố khác cũng cần được tính đến trong khoảng 5 năm tới là nhân khẩu học. Việt Nam đang bước vào giai đoạn cuối của thời kỳ dân số vàng, tốc độ tăng dân số chậm lại trong khi đô thị hóa vẫn tiếp diễn. Quy mô hộ gia đình có xu hướng nhỏ hơn cũng có thể làm thay đổi cấu trúc nhu cầu nhà ở.

“Đến năm 2030, người mua có thể quan tâm nhiều hơn đến tính tiện lợi, khả năng kết nối và chất lượng môi trường sống thay vì đơn thuần tìm kiếm những căn hộ có diện tích thật lớn. Đây là yếu tố có thể giúp phân khúc nhà ở vừa phải, đáp ứng nhu cầu ở thực, duy trì thanh khoản tốt hơn”, bà Thư cho biết.

Bên cạnh đó, sự tham gia ngày càng lớn của các nhà đầu tư tổ chức và mô hình cho thuê chuyên nghiệp, nếu phát triển cùng với một khung pháp lý minh bạch, có thể làm thay đổi cấu trúc thị trường. Khi đó, bất động sản có thể được nhìn nhận nhiều hơn như một tài sản đầu tư dài hạn thay vì chỉ là công cụ đầu cơ ngắn hạn.

Kỷ nguyên mới của bất động sản, người mua ưu tiên gì?

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Minh Thư, một khung ra quyết định hợp lý cần bắt đầu từ những yếu tố có thể kiểm chứng được: vị trí và hạ tầng, nhu cầu ở thực, khả năng tạo dòng tiền, chất lượng pháp lý và năng lực của chủ đầu tư.

“Đừng chỉ hỏi một bất động sản có thể tăng giá bao nhiêu. Câu hỏi quan trọng hơn là tài sản này có giá trị sử dụng thực hay không, có tạo ra dòng tiền hay không, khu vực này có hình thành được cộng đồng dân cư thực hay không, hạ tầng có đồng bộ không và chủ đầu tư có đủ uy tín, năng lực để hoàn thiện cam kết hay không”, vị chuyên gia nói.

Theo bà, khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc, những yếu tố này sẽ ngày càng có ý nghĩa. Một dự án nằm ở vị trí chiến lược nhưng thiếu hạ tầng kết nối hoặc không hình thành được nhu cầu ở thực sẽ khác hoàn toàn một dự án có hệ sinh thái hoàn chỉnh.

Tương tự, cùng một vị trí nhưng khác nhau về pháp lý, tiến độ, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư cũng có thể tạo ra mức độ rủi ro rất khác nhau.

“Thị trường càng minh bạch thì người mua càng cần nhìn vào giá trị thực. Những tài sản có nền tảng tốt có thể không phải lúc nào cũng mang lại mức tăng giá đột biến, nhưng khả năng giữ giá, tạo dòng tiền và đáp ứng nhu cầu thực sẽ là những yếu tố quan trọng hơn trong một chu kỳ dài”, bà Thư nhấn mạnh.

Từ nay đến năm 2030, theo bà Thư, các khu vực có hạ tầng đồng bộ và khả năng hình thành những “lõi đô thị mới” sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm. Ngược lại, những khu vực thiếu kết nối hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng sẽ phải đối mặt với quá trình thanh lọc mạnh hơn.

Lệ Chi