Vận hành tòa nhà chung cư còn nhiều bất cập

Đó là thông tin được đưa ra tại tọa đàm "Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận" do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty Venus tổ chức sáng 25/6 tại Tp.HCM.

Tính đến cuối năm 2018, trên cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, 2 thành phố lớn nhất TPHCM có khoảng 1.440 chung cư; TP Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống.

Tình trạng tranh chấp khiếu kiện xảy ra ngày càng nhiều tại các chung cư trên địa bàn cả nước. Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; Tp.HCM cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp.

Nguyên nhân của thực trạng chủ yếu xuất phát từ những quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng…điều này ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS nói chung, các nhân tố tham gia quản lý vận vận hành chung cư nói riêng.

Tại buổi tọa đàm, nhiều ý kiến phân tích những câu chuyện còn bất cập trong quản lý, vận hành các dự án chung cư, khu đô thị cùng những kiến nghị giải pháp tháo gỡ. 

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, hiện nay, CĐT bán sản phẩm, họ quan tâm đến 2 yếu tố là chất lượng đúng cam kết (yếu tố khởi điểm) và duy trì chất lượng dịch vụ (yếu tố quan trọng hơn sau đó). Đặc biệt, ở loại hình BĐS cao cấp thì khách hàng đặc biệt quan tâm chất lượng dịch vụ quản lý sau bàn giao. Có nhiều chủ đầu tư phải bù lỗ trong thời gian đầu khi mà cư dân chưa lấp đầy (có thể lên đến 3-5 năm), thậm chí cử người tham gia luôn Ban quản trị để làm sao chọn được đối tác đúng với tiêu chuẩn cam kết khách hàng.

“Tôi cho rằng, ai ở căn hộ mới nhận rõ là ai cũng mong muốn có nhà ở chất lượng, có dịch vụ cung cấp như kỳ vọng nhưng dành thời gian để tham gia ban quản trị hay tham gia giám sát hoạt động đó thì không có nhiều cư dân sẵn lòng. Tôi nghĩ nên có quy định rõ về vao trò, trách nhiệm của đối tác tham gia vận hành phát triển chung cư để duy trì chất lượng dịch vụ sau bàn giao nhà”, bà Hương nhấn mạnh.

Còn bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus cho rằng, mô hình chung cư thường duy trì hoạt động ổn định khoảng 3 năm đầu, những năm sau đó thường xảy ra tranh chấp.

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đến một phần từ quy định pháp luật còn những bát cập, từ chủ đầu tư, khách hàng không xem xét điều khoản hợp đồng, chuyên môn ban quản trị, vai trò quản lý của địa phương…

Những bất đồng thường thấy là chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, không thống nhất được đơn vị quản lý vận hành, chậm ra sổ hồng, hay những thông tin mà cư dân nhận được không trùng khớp với thông tin của chủ đầu tư nên dẫn đến tranh chấp.

Theo bà Hương, đến thời điểm này, về mặt pháp lý đã tương đối đầy đủ, nhưng để áp dụng thực tế vào đời sống vẫn còn nhiều bất cập. Hiện nay, bên cạnh những thuận lợi như thị trường dễ, quản lý và hỗ trợ từ chính quyền thì những khó khăn trong việc quản lý vận hành còn nhiều như: đây là một ngành mới, nguồn nhân lực chưa được đào tạo chuyên biệt, quy chuẩn về dịch vụ chưa rõ ràng, thị trường cung cấp dịch vụ rất sơ khai, cơ chế hoạt động chưa thông suốt, ý thức người dân chưa tích cực, kẽ hở pháp lý…

“Để hoạt động vận hành chung cư được tốt hơn, theo tôi, việc đầu tiên cần làm là hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh công tác truyền thông và hỗ trợ pháp lý. Bởi khi khách hàng thiếu thông tin sẽ thắc mắc và thực hiện không đúng…", bà Hương kiến nghị.

Ngoài ra, đối với việc quản lý vận hành chung cư, bà Hương cho rằng, phải coi nó là một ngành mang tính nhân văn sâu sắc, người tham gia vận hành phải nắm được tinh thần này thì mới mang được những giá trị cho cộng đồng.

"Việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý, cũng như thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư, tòa nhà văn phòng… diễn ra rất phổ biến, từ tranh chấp sở hữu chung – riêng cho đến phí quản lý, các dịch vụ tiện ích đi kèm như cây xanh cảnh quang, thu gom rác thải, bảo vệ…”, bà Hương nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, những tranh chấp trong các tòa nhà chung cư hiện nay chủ yếu xoanh quanh 5 nhân tố: CĐT, ban quản lý, ban quản trị cư dân và cơ quan quản lý nhà nước. Vấn đề cốt lõi ở đây là các nhân tố này phải nắm rõ pháp luật, hài hòa lợi ích giữa các bên và làm đúng, làm chuẩn vai trò, trách nhiệm của mình. Đặc biệt, với cơ quan quản lý nhà nước thì cần có những chế tài “mạnh tay” để hạn chế được những tranh chấp diễn ra giữa các chủ thể liên quan trong câu chuyện vận hành nhà chung cư hiện nay.

Phương Nga