Thị trường BĐS tại Đức tăng trưởng ngoạn mục: Cơ hội nào cho nhà đầu tư Việt Nam?

Người Đức vốn là một dân tộc có tính cẩn trọng. Rất nhiều người thích thuê ở hơn là mua nhà với nhiều lý do như: đảm bảo sự linh hoạt khi thay đổi công việc, không muốn mang một món nợ lớn. Vì vậy, tỉ lệ sở hữu nhà ở Đức thấp bậc nhất thế giới và giá nhà ở Đức trầm lắng trong nhiều thập kỷ liền.

Điều gì đã khiến cho một thị trường BĐS đang trầm lắng hàng thập kỷ bỗng vươn mình để đạt mức tăng trưởng ngoạn mục đến vậy?

Biểu đồ 1. Tốc độ tăng giá nhà một số quốc gia 2010 – 2015

1. Chính sách nhập cư

Năm 2000, chính phủ Đức đã thay đổi chính sách nhập cư theo hướng thông thoáng hóa để thu hút người lao động có trình độ cao nhằm bù đắp cho lực lượng lao động đang ngày một giảm đi của mình. Năm 2012, Đức đã vượt qua Anh và Canada để trở thành điểm đến thứ 2 tiếp nhận dòng lao động trình độ cao (sau Mỹ). Nước Đức từ một quốc gia thuần chủng đang dần chuyển mình thành một quốc gia nhập cư với 20% dân số có gốc gác nhập cư.

Những người nhập cư thường là những gia đình trẻ, có công ăn việc làm ổn định với thu nhập tốt. Lượng người nhập cư tăng đều đặn (khoảng 500.000 người/năm) đã khiến cho nhu cầu mua và thuê nhà tăng vọt trong khi lượng cung hạn chế, dẫn đến tình trạng giá thuê và bán nhà tăng mạnh.

2. Lãi suất ngân hàng thấp

Hiện nay, lãi suất cho vay mua nhà tại Đức đang ở mức thấp kỷ lục, dưới 2%. Kết hợp với việc giá thuê nhà đang tăng đều qua các năm, điều này khiến những người Đức cẩn trọng nhất cũng phải cân nhắc việc mua nhà thay vì đi thuê.

3. Nơi trú ẩn tài sản an toàn

Đức là một quốc gia sản xuất công nghệ cao, là quê hương của các tập đoàn lớn. Khác với nhiều nước châu Âu khác, Đức không có phong trào đóng cửa nhà máy tại Đức để chuyển sang các quốc gia có chi phí rẻ hơn. Nhờ vậy, Đức giữ lại được công ăn việc làm, đảm bảo tốc độ tăng trưởng ổn định với tỷ lệ thất nghiệp thấp trong khi nhiều nước châu Âu khác gặp khủng hoảng. Do đó, thị trường BĐS Đức nổi lên như một nơi trú ẩn tài sản an toàn.

4. Yếu tố Trung Quốc

Người Trung Quốc vốn là lực lượng chính mua BĐS tại Mỹ, Canada, Australia, New Zealand, Singapore và Hồng Kông. Khảo sát cho thấy người Trung Quốc đang để ý ngày một nhiều hơn tới thị trường BĐS Đức.

Công ty Krieger + Schramm, một công ty chuyên phát triển các dự án nhà ở mới tại Frankfurt và các vùng lân cận cho biết gần đây, họ đã bán rất nhiều căn hộ và villa, thậm chí nguyên cả dự án chung cư, cho người Trung Quốc.

Khi chứng kiến thị trường BĐS tăng giá liên tục trong 6 năm qua, một số người thận trọng bắt đầu lo ngại về bong bóng thị trường BĐS Đức. Tuy nhiên, tại các thành phố lớn như Frankfurt, Berlin, Munich, Hamburg, đơn giá nhà hiện nay vào khoảng 4.100 Euro/m2, thuộc hàng thấp nhất tại châu Âu. Biểu đồ 2 dưới đây cho thấy phần lớn các nước Tây Âu khác đều có giá BĐS cao hơn ở Đức.

Biểu đồ 2. Đơn giá nhà tại châu Âu (khảo sát tại các thành phố lớn)

Như vậy, nhìn từ mọi góc độ (cung cầu, giá cả, dòng vốn), khó có thể nói là thị trường BĐS Đức đang có bong bóng. Theo công ty Engels & Vökels, thị trường BĐS Đức mới đang ở giai đoạn đầu của một chu kỳ tăng giá .

Cơ hội nào cho nhà đầu tư Việt Nam?

Theo công ty luật Streifler , tất cả các cá nhân và pháp nhân, cư trú hoặc không cư trú, đều có quyền mua và sở hữu BĐS tại Đức, được đối xử bình đẳng trước pháp luật như công dân Đức. Thủ tục mua bán khá đơn giản, người mua chỉ cần có mặt để ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Các thủ tục pháp lý còn lại sẽ do văn phòng công chứng lo hết.

Rào cản ngôn ngữ là một vấn đề khiến những người không nói tiếng Đức e dè. Theo khảo sát, tại Đức có nhiều công ty tư vấn BĐS phục vụ khách hàng không nói tiếng Đức như Sotheby, Savills, CBRE, Colliers, JLS, DeluxRe.com. Những công ty này thường có dịch vụ trọn gói với đội ngũ nhân viên nói tiếng bản địa . Ví dụ trong những công ty nêu trên, Sotheby và DeluxRe.com có website bằng tiếng Việt và thậm chí là nhân viên người Việt.

DeluxRe.com cho biết ngoài khách hàng Trung Quốc, họ đã nhận được khá nhiều sự quan tâm từ khách hàng Việt Nam. Các nhà đầu tư từ Trung Quốc và Việt Nam có một điểm khó chung là qui định hạn chế chuyển ngoại tệ ra nước ngoài của chính phủ. Để giữ chân khách hàng, họ phải hiểu kỹ vấn đề này nhằm có những giải pháp giúp khách hàng thực hiện việc thanh toán một cách hợp pháp.

A.D