Thảm cảnh bên trong các toà nhà văn phòng tại Mỹ: Bị bán tháo với mức chiết khấu 90%, giá chỉ tương đương 1 căn hộ 3 ngủ

Thị trường văn phòng tại Mỹ - vốn đã chịu nhiều tổn thương - đang bước vào một đợt “bán tháo” lớn. Nhiều tòa nhà bị giảm giá tới hơn 90%.

Tại Chicago, nhà phát triển bất động sản Marc Calabria đã mua một tòa nhà văn phòng rộng gần 45.000 m² với giá chỉ 4 triệu USD, trong khi cách đây một thập kỷ, tòa nhà này từng được bán với giá 68,1 triệu USD. Tại Denver, nhà phát triển Asher Luzzatto chỉ bỏ ra 5,3 triệu USD để mua lại tổ hợp Denver Energy Center sau khi bị tịch thu, dù nơi này từng có giá 176 triệu USD vào năm 2013.

Ngay cả cơ quan quản lý tài sản của chính phủ Mỹ - General Services Administration - cũng tham gia làn sóng này, khi bán một tòa nhà rộng hơn 87.000 m² với giá chỉ 24 triệu USD, thấp hơn rất nhiều so với giá trị vài năm trước.

Trong nhiều năm, các chủ tòa nhà và bên cho vay vẫn cố giữ tài sản, hy vọng thị trường phục hồi sau đại dịch COVID-19. Nhưng hiện tại, họ buộc phải chấp nhận những khoản lỗ khổng lồ.

Nguyên nhân chính là sự thay đổi trong cách làm việc: ngày càng nhiều nhân viên chia thời gian giữa làm việc tại nhà và văn phòng. Cùng với đó, lãi suất duy trì ở mức cao khiến giá trị bất động sản giảm và việc vay vốn trở nên khó khăn hơn.

“Những người không làm trong ngành bất động sản sẽ sốc trước mức độ khó khăn hiện tại,” Luzzatto nhận xét.

Dù không phải mọi tòa nhà đều bị bán với giá “rẻ như cho”, nhưng phần lớn các giao dịch đều phản ánh sự suy giảm mạnh của toàn ngành. Theo công ty phân tích Green Street, ngay cả những bất động sản chất lượng cao cũng đã mất khoảng 35% giá trị so với đỉnh. Những tài sản giảm sâu nhất thường là các tòa nhà chất lượng thấp, ở vị trí kém hấp dẫn.

Trong khi đó, người mua đang có cơ hội sở hữu các tòa nhà văn phòng tại các thành phố lớn của Mỹ với mức giá chỉ tương đương một căn hộ ba phòng ngủ ở Manhattan. Điều này mở ra cơ hội tái phát triển những dự án mà trước đây không thể thực hiện vì chi phí quá cao. Calabria, chẳng hạn, dự định biến tòa nhà ở Chicago thành một trang trại đô thị kết hợp trung tâm giáo dục, hợp tác với Farmzero để trồng rau quả bằng công nghệ đèn LED và thủy canh.

“Mức giá mua vào thấp cho phép chúng tôi có cơ hội thay đổi hoàn toàn công năng,” ông nói.

Giá xuống đáy cũng thúc đẩy xu hướng chuyển đổi văn phòng thành nhà ở. Theo dữ liệu từ RentCafe, đầu năm nay có hơn 90.000 căn hộ trên toàn nước Mỹ đang trong quá trình chuyển đổi từ văn phòng, tăng 28% so với cùng kỳ năm trước. New York dẫn đầu xu hướng này, nhưng các chính sách ưu đãi thuế cũng đang thúc đẩy những dự án tương tự tại Chicago và Washington D.C.

Theo MSCI, năm ngoái có 204 tòa nhà văn phòng gặp khó khăn được bán ra trên toàn nước Mỹ, tăng từ 133 giao dịch năm trước, với tổng giá trị khoảng 5,2 tỷ USD. Đây là những tài sản bị bán đấu giá sau phá sản hoặc bị thu hồi bởi các bên cho vay.

Sự điều chỉnh này diễn ra sau nhiều năm các chủ sở hữu cố né tránh thực tế bằng cách bơm thêm vốn hoặc gia hạn khoản vay. Giờ đây, khi niềm tin vào khả năng phục hồi giảm sút, các tổ chức cho vay bắt đầu yêu cầu hoàn trả hoặc bán tài sản.

“Đã 6 năm kể từ cú sốc COVID-19, và đó là khoảng thời gian cần thiết để một số người chấp nhận từ bỏ những tài sản từng rất giá trị,” Jim Costello từ MSCI nhận định.

Trong hai tháng đầu năm nay, giá trị các giao dịch văn phòng khó khăn đạt 808 triệu USD, tăng 24,5% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều ngân hàng hiện sẵn sàng chấp nhận thua lỗ hơn, sau khi đã củng cố bảng cân đối và trích lập dự phòng trong những năm qua.

Không chỉ nhu cầu giảm do làm việc từ xa, chi phí lấp đầy diện tích trống, bao gồm hoa hồng môi giới cao và ưu đãi cho khách thuê, cũng khiến chủ tòa nhà gặp áp lực lớn. Thêm vào đó là sự bất định về cách trí tuệ nhân tạo có thể thay đổi nhu cầu sử dụng văn phòng trong tương lai.

Xu hướng giảm giá diễn ra cả ở khu trung tâm lẫn ngoại ô. Tại Texas, một số tòa nhà văn phòng vùng ven đã được bán với giá thấp hơn hơn 50% so với trước đại dịch, sau đó bị phá bỏ để chuyển đổi sang mục đích công nghiệp.

Một số quỹ đầu tư như Cross Ocean Partners đang tận dụng cơ hội này, huy động hàng trăm triệu USD để mua lại các tài sản gặp khó khăn với giá rẻ. Chiến lược của họ là khai thác dòng tiền từ các hợp đồng thuê hiện có, ngay cả khi nhu cầu văn phòng chưa phục hồi.

Trong khi các nhà đầu tư tổ chức lớn tạm rút lui để tập trung vào tài sản tốt nhất, thì các cá nhân giàu có lại bắt đầu tham gia. Nhà đầu tư Hossein Fateh mua lại một tòa nhà lớn tại Washington D.C. và dự định chuyển đổi thành khu căn hộ, bổ sung các yếu tố kiến trúc như giếng trời và bể bơi - những thay đổi có thể tiêu tốn hàng trăm triệu USD. Như ông thừa nhận, nếu không mua được với giá rẻ, “thương vụ này sẽ không bao giờ được thực hiện.”

Ngoài St. Louis, thành phố Atlanta cũng chung cảnh ngộ. Đây từng được coi là một trong những thành phố bùng nổ lớn nhất Sunbelt, song bạn sẽ không bao giờ thấy được điều này khi thị trường văn phòng sụt giảm. Tỷ lệ phòng trống tăng cao, trong khi các công ty đang đua nhau giải phóng không gian trên thị trường cho thuê lại. Nhiều dự án văn phòng mới đang bị trì hoãn.

Tình trạng hỗn loạn cho thấy ngay cả các thành phố như Sunbelt với nền kinh tế thịnh vượng cũng không thể thoát khỏi cuộc khủng hoảng khu vực văn phòng. Tăng trưởng việc làm dù mạnh mẽ cũng không thể bù đắp tỷ lệ quay trở lại văn phòng yếu ớt của thành phố.

“Mọi thứ hoàn toàn mất kết nối”, Madelyn Shields, phó giám đốc của công ty dữ liệu bất động sản CoStar Group, cho biết.

Việc lãi suất tăng vọt đẩy nhiều chủ sở hữu bất động sản đến bờ vực thẳm. Banyan Street Capital có trụ sở tại Miami đã phải bỏ 6 toà tháp văn phòng cùng 1 trung tâm thương mại, trong khi Starwood Capital Group vỡ nợ vì không thể tái cấp vốn.

Theo: WSJ, Business Insider

Vũ Anh