Vực dậy bất động sản: Bài học tình huống – Thái Lan 1997

Khi kinh tế Châu Á lâm vào khủng hoảng vào năm 1997, thị trường bất động sản Thái Lan bắt đầu suy thoái. Khi đó thực trạng thị trường BĐS Thái Lan không khác nhiều so với Việt Nam hiện nay. Vậy họ đã làm gì để có thể vực dậy thị trường?

Ông Chris Brown, CEO của Cushman & Wakefield Việt Nam vừa có một bản thuyết trình về trường hợp điển hình trong việc xử lý nợ xấu bất động sản, cũng như đề xuất những giải pháp lâu bền cho Việt Nam.

Kinh nghiệm xử lý nợ xấu của Thái Lan

Năm 1997, thị trường bất động sản Thái Lan bước vào giai đoạn khó khăn trong bối cảnh khủng hoảng tài chính Châu Á. Các TCTD tại Thái Lan khi đó gặp phải vấn đề về kiểm soát tín dụng, tín dụng nới lỏng, tỷ giá thả nổi,...dẫn đến BĐS tăng nóng và suy thoái.

GDP Thái Lan luôn trên 9% từ 1985 đến 1995, nhưng sau đó chỉ còn khoảng 4% vào giai đoạn khủng hoảng. Tháng 7/1997 Chính phủ Thái Lan phải thả nổi đồng Baht, và ngày lập tức nó mất giá tới 50%. Chỉ số thị trường chứng khoán sụt giảm từ 1.280 cuối năm 1995 xuống còn 372 cuối năm 1997. Đồng thời, mức vốn hóa thị trường vốn giảm từ 141,5 tỷ USD xuống còn 23,5 tỷ USD.

Từ đó, nợ xấu tại hệ thống ngân hàng bắt đầu gia tăng, vốn thực của các ngân hàng bị suy giảm. Các ngân hàng bắt đầu thắt chặt tín dụng dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng, dự án không thể triển khai do thiếu vốn,…Việt Nam hiện nay đang gặp tình trạng tương tự như Thái Lan những năm 1997.

Lòng tin của người mua trên thị trường bất động sản Thái Lan cũng vì thế mà suy giảm nghiêm trọng. Thị trường Thái Lan suy thoái. Vào năm 2001, nợ xấu tại Thái Lan lên tới 47,7% trong tổng nợ.

Để vực dậy thị trường, Chính phủ Thái Lan đã đưa ra hàng loạt các giải pháp mạnh. Trong đó, nhiều giải pháp tương tự như Việt Nam hiện đang áp dụng, tuy nhiên, nhìn vào cách thức thực hiện thì Thái Lan “mạnh tay” hơn nhiều.

Việt Nam đang đi theo hướng nào?

Chính phủ ban hành Nghị định thành lập Công ty quản lý tài sản Quốc gia (VAMC) vào tháng 5/2013 và có hiệu lực vào tháng 7/2013 và một bước tiến quan trọng trong việc vực dậy thị trường BĐS đang suy thoái.

Những bước đi cũng như giải pháp của Việt Nam về cơ bản gần như giống với Thái Lan trong công cuộc xử lý nợ xấu vào những năm 1997, tuy nhiên, trong cách thức thực hiện có nhiều điểm khác nhau.

AMC của Thái Lan khi đó cũng mua lại các khoản nợ xấu từ các TCTD, nhưng hoạt động dựa trên nguyên tắc chia sẻ lời – lỗ giữa AMC và các TCTD bán nợ. Các dự án BĐS có tiềm năng sẽ được cơ quan này hỗ trợ phát triển, phối hợp với TCTD lớn cung cấp vốn để tiếp tục hoàn thiện, đầu tư và bán ra thị trường trong thời gián sớm nhất.

Theo CEO của Cushman & Wakefiled, trong quá trình xử lý nợ xấu tại Thái Lan, vào năm 2001 nợ xấu được bán ở giá $0.25 trên $1.

Còn ở Việt Nam, cũng giống Thái Lan, VAMC mua lại nợ xấu từ các TCTD bằng giá trị sổ sách, VAMC phát hành trái phiếu cho ngân hàng. Ngân hàng vẫn phải trích lập dự phòng rủi ro 20% cho khoản nợ xấu này hàng năm. Khi trái phiếu hết hạn trong 5 năm thì nợ xấu không xác lập.

Việt Nam cũng đang thực hiện giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS bằng cách bơm các gói tín dụng ra thị trường để người mua vay trung hạn với lãi suất thấp (gói 30.000 tỷ lãi suất 6%/năm trong 10 năm).

Bên cạnh đó, giải pháp gia hạn các khoản nợ giữa chủ nợ và con nợ cũng đã được áp dụng. Hàng loạt các dự án đã được rà soát để chuyển đổi công năng, tạm dừng hay giãn tiến độ,…

Với hàng loạt giải pháp được đưa ra, thị trường BĐS Thái Lan đã chuyển từ “chạm đáy” sang “vực dậy”. Các dự án BĐS cao cấp dần chuyển hướng sang dự án trung cấp và tập trung vào người mua cuối cùng. Hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông được phát triển đồng bộ. Thị trường BĐS Thái Lan đã trở nên chuyên nghiệp hơn.

Theo Cushman & Wakefield, nợ xấu hiện nay chưa hấp dẫn nhà đầu tư theo giá trị sổ sách vì giá thực tế đã xuống 30-40%. Thị trường sẽ không hồi phục nếu nợ xấu chưa được xử lý tại mức giá đủ thấp.

Công ty này đề xuất, nên chuyển đổi các khoản nợ xấu trên cơ sở giá trị thị trường, xác định rõ các khoản nợ xấu và tăng cường quyền lực, tài chính và tính chuyên nghiệp cho VAMC.

Cùng giống với những giải pháp tháo gỡ của Thái Lan, thị trường BĐS Việt Nam kỳ vọng sẽ vượt qua được khủng hoảng để đi lên bền vừng hơn, chuyên nghiệp hơn trong những năm tới.

Kiều Thuật