Quý 3/2026, MB giải ngân hơn 8.800 tỷ đồng cho Phát Đạt để vào dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm. Chi phí lãi vay trong quý gần bằng cả nửa đầu năm cộng lại, lợi nhuận cổ đông công ty mẹ chỉ còn hơn 10 tỷ đồng. Lời giải nằm ở chính phần mặt bằng thương mại Phát Đạt sở hữu: theo thông tin phóng viên thu thập được, công ty đang tính bán khoảng 20.000 m2 sàn tại lô 2-1 của dự án 60.000 tỷ đồng, thương vụ có thể mang về hàng nghìn tỷ đồng.
Ngày 11/8/2026, Phát Đạt hoàn tất nhận chuyển nhượng 35% vốn Lotte Properties HCMC, chủ đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm có tổng vốn đầu tư khoảng 60.000 tỷ đồng. Theo BCTC hợp nhất quý 3/2026, Phát Đạt đã nhận đủ ba khoản vay từ MB cho thương vụ Lotte, tổng cộng 8.834 tỷ đồng. Khoản 5.068 tỷ dùng để nhận chuyển nhượng 35% vốn Lotte Properties HCMC, khoản 2.727 tỷ để góp thêm vốn, và khoản 1.039 tỷ để bù đắp chi phí nhận chuyển nhượng. Lãi suất bằng lãi suất tham chiếu của MB cộng biên độ 3,37%/năm.
Vì khoản vay này, nợ vay của Phát Đạt tăng từ 5.823 tỷ đồng đầu năm lên 13.638 tỷ tại 30/9, gấp 2,3 lần. Riêng dư nợ tại MB là 10.184 tỷ đồng, chiếm khoảng 75% tổng nợ vay.
Khoản vay mới chỉ chạy khoảng một tháng rưỡi trong quý, kể từ khi Phát Đạt hoàn tất nhận chuyển nhượng ngày 11/8. Nhưng chừng đó đã đủ đẩy chi phí lãi vay quý 3 lên 180,1 tỷ đồng, gần bằng cả hai quý đầu năm cộng lại và gấp 2,4 lần cùng kỳ năm trước.
| Chỉ tiêu (tỷ đồng) | 6T đầu 2026 | Q3/2025 | Q3/2026 |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 157,8 | 506,5 | 23,9 |
| Chi phí lãi vay | 187,2 | 74,2 | 180,1 |
| LNST công ty mẹ | 213,0 | 85,8 | 10,2 |
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ quý 3 chỉ còn 10,2 tỷ đồng, giảm 88% so với cùng kỳ. Con số này còn đã được đỡ bởi 662,6 tỷ đồng lợi nhuận từ bán 49,95% cổ phần Cao Ốc Hòa Phú. Kinh doanh chính gần như đứng yên, doanh thu chuyển nhượng bất động sản cả quý chỉ 8,2 tỷ đồng.
Trong quý, Phát Đạt còn chịu 174,2 tỷ đồng dự phòng nợ khó đòi và 112,2 tỷ chi phí tài trợ. Nhưng đó là các khoản phát sinh một lần. Chi phí lãi vay thì khác, nó sẽ lặp lại ở mọi quý tới, và còn lớn hơn.
Theo thông tin phóng viên thu thập được, để giảm áp lực này, Phát Đạt đang tính bán một phần sàn thương mại tại chính dự án Thủ Thiêm. Thương vụ có thể mang về hàng nghìn tỷ đồng.
Từ quý 4, khoản vay MB sẽ tính lãi vay đủ cả quý. Trong 13.638 tỷ đồng nợ vay, khoảng 12.400 tỷ phải trả lãi vay; phần còn lại là vay không tính lãi suất từ Sài Gòn - KL và Đồng Nai Riverside. Phát Đạt không công bố mức lãi suất tham chiếu của MB, nên khung 9-11% dưới đây là giả định, dựa trên các khoản vay khác trong BCTC: vay MB cho dự án Bắc Hà Thanh có lãi suất sàn 9,5%/năm, vay vốn lưu động VPBank 10,5-13,3%/năm.
Mức lãi vay 280-340 tỷ đồng mỗi quý cao hơn cả lợi nhuận trước thuế quý 3. Toàn bộ số lãi vay này ghi thẳng vào chi phí, vì Phát Đạt ghi khoản đầu tư 10.392 tỷ đồng vào Lotte Properties là công ty liên kết. Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số 16, lãi vay chỉ được vốn hóa vào tài sản đang xây dựng, còn đây là khoản đầu tư tài chính, chi phí đó sẽ trực tiếp làm giảm lợi nhuận của công ty.
Trong khi đó, dự án mới khởi công ngày 23/10/2026, dự kiến thi công 36 tháng. Doanh thu bất động sản chỉ được ghi nhận khi bàn giao, nên phần lợi nhuận từ Thủ Thiêm khó về trước cuối 2029. MB cho Phát Đạt ân hạn gốc đến tháng 11/2030, nhưng tiền lãi vay vẫn phải trả đều.
Các nguồn bù đắp ngắn hạn cũng đang cạn dần.
Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt đạt 231,7 tỷ đồng, mới đạt 27% kế hoạch 868 tỷ cả năm. Một doanh nghiệp niêm yết khó có thể để cổ đông chịu lỗ liên tục hoặc lợi nhuận mỏng trong 3 năm để chờ một siêu dự án. Phát Đạt cần một nguồn tiền khác.
Nguồn tiền đó nằm ngay trong dự án Phát Đạt vừa vay để mua. Lotte Eco Smart City nằm trên khu đất rộng 74.513,4 m2, khoảng 7,45 ha, gồm 6 lô liền kề từ 2-1 đến 2-6 thuộc khu chức năng 2A, lõi trung tâm Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Khu đất tiếp giáp quảng trường trung tâm và hồ trung tâm, nhìn ra sông Sài Gòn, nằm ngay cạnh lối lên của hầm vượt sông Sài Gòn từ phía Thủ Đức.
Đây là khu vực được quy hoạch làm trung tâm tài chính mới của TP.HCM, và cũng là một trong số rất ít quỹ đất lớn liền khối còn lại ở khu trung tâm. Theo quy hoạch, các công trình trong dự án cao từ 16 đến 64 tầng, tối đa 240 m, gồm văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn và căn hộ.
Quy mô vốn hiện tại gấp khoảng 3 lần mức 20.100 tỷ đồng khi dự án động thổ năm 2022. Riêng tiền sử dụng đất, Lotte Properties HCMC đã nộp 17.569 tỷ đồng vào ngày 31/7/2026, tương đương gần 30% tổng vốn. Dự án cũng đi qua gần một thập kỷ trì hoãn, có lúc tưởng như bị khai tử, trước khi Phát Đạt bước vào.
Tại lễ khởi công, ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Phát Đạt, cho biết dự án hướng tới một khu phức hợp tài chính, thương mại, dịch vụ và dân cư, gắn với hệ thống hạ tầng đồng bộ của Thủ Thiêm. Theo ông, Phát Đạt tham gia với tư cách một doanh nghiệp Việt am hiểu thị trường và có năng lực thực thi, kết hợp với tiềm lực vốn và kinh nghiệm quốc tế của Lotte, với mục tiêu biến dự án thành một công trình biểu tượng của Thủ Thiêm và TP.HCM.
Với Phát Đạt, điều quan trọng hơn quy mô của dự án chính là trách nhiệm tạo ra một công trình xứng đáng với vị trí của nó.Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Phát Đạt
Trong dự án này, Phát Đạt nắm 35% vốn Lotte Properties HCMC, pháp nhân chủ đầu tư; ba công ty của Lotte nắm 65% còn lại. Nhưng quyền lợi của Phát Đạt chia làm hai phần rất khác nhau. Phần căn hộ gồm 3 lô đất, Phát Đạt có quyền hưởng 35% lợi nhuận. Phần văn phòng, thương mại, Phát Đạt là bên sở hữu.
Nói cách khác, Phát Đạt không chỉ mua một phần lợi nhuận trong tương lai. Công ty còn có trong tay 220.000 m2 sàn văn phòng, thương mại ở vị trí được quy hoạch là trung tâm tài chính mới của TP.HCM. Đây là tài sản Phát Đạt có quyền tự quyết.
Theo thông tin phóng viên thu thập được, Phát Đạt đang tính bán khoảng 20.000 m2 sàn thương mại tại lô 2-1 của dự án. Giá trị thương vụ chưa được tiết lộ, nhưng với giá đất ở lõi Thủ Thiêm, hàng nghìn tỷ đồng là con số có thể hình dung được. Để so sánh, tiền sử dụng đất Lotte Properties đã nộp cho toàn khu 7,45 ha là 17.569 tỷ đồng, tương đương khoảng 236 triệu đồng mỗi m2 đất. Khoản tiền này, nếu dùng để trả bớt nợ, sẽ giúp giảm đáng kể dư nợ vay của Phát Đạt.
Đặt cạnh những con số ở trên, có ba lý do khiến đây là bước đi hợp lý nhất của Phát Đạt.
Trên BCTC, Phát Đạt cũng đã bắt đầu kéo bên khác vào chia phần ở Thủ Thiêm. Thép Nam Kim đặt cọc 400 tỷ đồng theo hợp đồng hợp tác đầu tư ngày 2/4/2026 để tham gia dự án. Hai doanh nghiệp MIAN và Hai Bốn Một mỗi bên góp 519,65 tỷ đồng theo hợp đồng hợp tác tham gia dự án Khu phức hợp thông minh tại khu chức năng 2A Thủ Thiêm.
Bên cạnh mặt sàn thương mại tại Lotte Eco Smart City, Phát Đạt còn các nguồn tiền từ danh mục dự án khác. Bấm vào từng dự án để xem chi tiết.
Các nguồn này về theo tiến độ từng dự án. Bán hàng tại 239 Cách Mạng Tháng 8 và Hàn River bắt đầu từ năm 2027, còn phần lợi nhuận từ Monrei Saigon chỉ được ghi nhận khi dự án phát sinh lợi nhuận.
Áp lực lãi vay của Phát Đạt là điều ai cũng có thể nhìn thấy ngay từ BCTC quý 3: nợ vay gấp 2,3 lần đầu năm, chi phí lãi vay một quý bằng cả nửa năm, lợi nhuận quý chỉ còn hơn 10 tỷ đồng. Điều cần theo dõi là Phát Đạt sẽ xử lý áp lực đó ra sao trong ba năm chờ hai cao ốc hoàn thành.
Từ quý 4, Phát Đạt bắt đầu chịu đủ lãi vay của khoản vay MB, ước tính 280-340 tỷ đồng mỗi quý. Thương vụ bán sàn tại lô 2-1, nếu thành, có thể mang về hàng nghìn tỷ đồng để trả bớt nợ. Điều cần theo dõi là thương vụ này có kịp chốt trước khi lãi vay bào mòn lợi nhuận hay không.
