Năm 2023, phân khúc bất động sản nào mang lại tỷ suất sinh lời hấp dẫn?
Dẫu thị trường đang đối mặt với nhiều khó khăn về vốn và thanh khoản, song, cơ hội tìm kiếm lợi nhuận cho các nhà đầu tư vẫn xuất hiện. Dòng tiền bất động sản sẽ đổ mạnh vào phân khúc có khả năng tạo ra dòng tiền khai thác tốt và khả năng tăng giá cao.
Ngay cả khi khó khăn, thị trường trầm lắng, cơ hội của những nhà đầu tư có “tiền thịt” vẫn xuất hiện. Song, “đổ tiền vào đâu” là câu hỏi mà nhà nhiều nhà đầu tư đang tìm câu trả lời.
Theo giới đầu tư giàu kinh nghiệm, những phân khúc có thể tạo ra dòng tiền khai thác tốt từ cho thuê, cũng như mang đến giá trị gia tăng cao trong tương lai sẽ thu hút dòng tiền.
Bàn về câu chuyện đầu tư, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Global Home cho rằng, với tiềm lực tài chính mỏng, nhà đầu tư có thể lựa chọn mua đất nền của người dân tại các khu vực vùng ven vì đây là loại hình có tiềm năng tăng giá sau này.
Theo ông Thành, nhà đầu tư không nên mua đất tại các dự án nếu vốn ít và giá đất dự án luôn cao. Tuy nhiên, đất nền trong dân cũng sẽ kèm nhiều rủi ro.
Ngoài ra, vị này còn khuyến nghị thêm, nhà đầu tư nên mua bằng nguồn tài chính có sẵn hoặc chỉ nên vay ngân hàng ở mức 30-50% giá trị bất động sản do lãi suất tín dụng đang cao.
Ở khía cạnh đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, dù có nhiều khó khăn về vốn và khả năng thanh khoản nhưng nhà đầu tư vẫn có cơ hội bỏ tiền vào bất động sản thu lại lợi nhuận. Theo ông Tuấn, các phân khúc như nhà mặt phố, nhà riêng lẻ, đất nền ở vùng ven và đầu tư phòng trọ có thể là hướng lựa chọn phù hợp vào thời điểm thị trường đang trầm lắng. Đây là các phân khúc có khả năng giữ dòng tiền tốt, an toàn cao, nhu cầu sở hữu luôn lớn và có thể khai thác thương mại, cho thuê trong giai đoạn chờ bất động sản phục hồi và chờ bất động sản tăng trưởng.
Phân tích cụ thể về tỷ suất lợi nhuận từng phân khúc, ông Tuấn cho hay, tại TP.HCM, lợi nhuận cho thuê nhà phố trung bình 1-2%/năm và cao nhất là 2,9%/năm trong ít nhất 1 năm qua. Cộng với khả năng tăng giá từ 15-16%/năm, nên tổng lợi nhuận ước đạt gần 19%/năm. Đây là mức lợi nhuận ghi nhận trong năm 2022. Dự đoán, mức lợi nhuận này sẽ có khả năng duy trì trong năm 2023.
Song nhược điểm của loại hình này là giá trị lớn nên rất kén khách và thanh khoản chậm do vậy không dễ mua bán. Muốn tối ưu lợi nhuận, nhà đầu tư cần nắm giữ tài sản từ 3-4 năm trở lên. Trong thời gian chờ tăng giá, nhà đầu tư có thể cho thuê.
Phân tích về đặc điểm của loại hình nhà trọ, ông Tuấn nhận định, loại hình này phục vụ nhu cầu thiết yếu của nhiều người. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhà trọ đạt 4-5% tùy vị trí và giá trị gia tăng theo thời gian ở mức 15% trong trường hợp nắm giữ dài hạn.
Về đất nền vùng ven, ông Tuấn nhận định, loại hình này chỉ chờ tăng giá nhờ kỳ vọng trong tương lai. Hiện tại, đất nền đang rớt giá và thanh khoản thấp. Ông Tuấn còn dự báo, 12 tháng tới là thời điểm thích hợp để tìm mua những nền đất có vị trí đẹp với giá mềm hơn so với 6-12 tháng trước. Tuy nhiên chỉ nên chọn đất có sổ, có kết nối hạ tầng đồng bộ hoặc gần khu dân cư hay gần khu công nghiệp. Vị này còn chia sẻ thêm, người mua có thể xây công trình trên đất để khai thác, nắm giữ 3-5 năm để tối ưu lợi nhuận.
Theo ông Tuấn, căn cứ vào tài chính mà nhà đầu tư nên có lựa chọn phân khúc phù hợp. Ví dụ như với nhà phố lợi nhuận, chi phí vốn bỏ ra hàng chục tỷ đồng. Với tài chính 2-5 tỷ, đất nền vùng ven là loại hình phù hợp với nhà đầu tư.
Cũng theo ông Tuấn, khoảng thời gian nắm giữ với các loại hình bất động sản nên để từ 3-5 năm nhằm tối ưu lợi nhuận. Ngoài giá trị cho thuê, còn nhận được giá trị gia tăng từ đất. “Càng nắm giữ lâu lợi nhuận càng tăng dần theo thời gian”, ông Tuấn nói.
