Lộ diện những trung tâm BĐS mới tại Hà Nội đón làn sóng đại dịch chuyển dân cư lớn nhất lịch sử
Việc dịch chuyển dân số từ các khu vực trung tâm nội đô chật chội sang các đại đô thị mới đang trở thành nhu cầu bức thiết của 215.000 người Hà Nội. Các khu trung tâm mới bao quanh trung tâm cũ sẽ là điểm đến trong quá trình giãn dân cơ học mạnh mẽ này.
Áp lực dân số tăng, 215.000 người tại 4 quận nội đô cần di dời
Theo thống kê, trong 10 năm qua, dân số Thủ đô tăng thêm 1,6 triệu người, riêng khu vực nội thành tăng trên 1,2 triệu người, trong đó phần lớn là gia tăng cơ học từ người nhập cư. Việc gia tăng dân số tại các quận lõi nội đô đang tạo ra nhiều sức ép như quá tải đối với công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, quản lý an ninh, trật tự công cộng, bảo đảm môi trường sống…
Giám đốc Sở QH - KT Hà Nội Nguyễn Trúc Anh nêu thực tế điển hình tại địa bàn quận quận Đống Đa. Theo quy hoạch quận này chỉ có 260.000 dân, nhưng số dân thực tế hiện nay lên tới hơn 370.000, mật độ dân số cao nhất Hà Nội với 40.000 dân/km2. Dân số đông trong khi quỹ đất hầu như không còn, dẫn đến bộ mặt đô thị chưa phát triển văn minh, hạ tầng nhiều bất cập vỉa hè hẹp, đường sá nhiều chỗ nhếch nhác, lộn xộn.
Nhằm kiểm soát phát triển và quản lý đô thị, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội tại các quận nội đô lịch sử, Hà Nội đã thông qua 6 đồ án Quy hoạch phân khu đô thị nội đô. Theo đó, dân số theo quy hoạch đến năm 2030 tại khu vực này được giới hạn khoảng 672.000 người sinh sống (dân số hiện trạng là trên 887.000 người).
Cụ thể, phân khu đô thị H1-1A,B,C (Hoàn Kiếm), gồm khu phố cổ, Hồ Gươm và phụ cận, khu phố cũ, diện tích quy hoạch 347,65ha, dân số dự kiến 100.000 người; hiện trạng đang có 91.219 người.Phân khu đô thị H1-2 (Ba Đình), diện tích quy hoạch 703,93ha, dân số dự kiến 160.000 người; hiện trạng 199.586 người.
Phân khu đô thị H1-3 (Đống Đa), diện tích quy hoạch 994ha, dân số dự kiến 255.000 người; hiện trạng 371.606 người. Phân khu đô thị H1-4 (Hai Bà Trưng), diện tích quy hoạch 664,37ha, dân số dự kiến 157.000 người; hiện trạng 255.000 người.
Sơ đồ quy hoạch phân khu đô thị nội đô lịch sử.
Như vậy, từ nay đến năm 2030, khoảng 215.000 người dân đang sinh sống tại 4 quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng sẽ phải di dời ra khu vực bên ngoài.
Theo các chuyên gia quy hoạch, vấn đề giãn dân đặt ra trong 6 quy hoạch phân khu lần này khẳng định sự đột phá cũng như sự kiên quyết của chính quyền TP Hà Nội, mục đích hướng đến để người dân được hưởng thụ điều kiện sống tốt nhất.
Cuộc đại dịch chuyển ra các trung tâm mới
Để đón làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ hàng trăm nghìn người dân khu trung tâm thủ đô ra các khu trung tâm mới xung quanh Hà Nội, vài năm trở lại đây, Hà Nội đón nhận sự ra đời của những khu đô thị nằm ở vùng trung tâm mới, giảm tải áp lực cho những vùng trung tâm cũ như xung quanh Hồ Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Bà Đình...
Cụ thể, ở phía Bắc Hà Nội có thể kể đến loạt đại đô thị nằm hai bên trục Nhật Tân - Nội Bài đang trong quá trình quy hoạch, xây dựng từ các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sungroup, BRG. Khu vực phía Nam chứng kiến sự đổi thay mạnh mẽ khi khu đô thị Gamuda, Khu đô thị Tứ Hiệp liên tiếp được mở rộng.
Đặc biệt, phía Đông và Tây với các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City đang tạo thành những "thành phố mới" hai đầu Hà Nội. Các "thành phố trong thành phố" này được đánh giá là những thỏi nam châm với hấp lực lớn "hút" cư dân từ nội đô ra ngoại ô, tạo thành những cực phát triển đa tâm mới.
Thực tế cho thấy, với việc tiện ích đồng bộ và nhu cầu của người dân, đã có làn sóng dịch chuyển từ trung tâm cũ ra các trung tâm mới. Điển hình như tại dự án Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) đã có khoảng 28.000 dân về sinh sống, Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm) là thành phố mới với 20.000 người.
Nếu trước kia các khu vực Gia Lâm - Tây Mỗ - Đại Mỗ được xem là vùng ven Hà Nội thì ngày nay với sự xuất hiện của những đại đô thị lớn khiến diện mạo của khu vực này thay đổi hoàn toàn, hút hàng chục nghìn cư dân về sinh sống với cơ sở hạ tầng phát triển liên tục, tiện ích đồng bộ với biển hồ, chuỗi công viên cây xanh rộng nhất thủ đô, Trung tâm thương mại lớn nhất khu vực.
Đánh giá về sự phát triển của những khu vực trung tâm mới tại Hà Nội, Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường từng cho biết các khu đại đô thị có diện tích rộng hàng trăm ha đã tạo nên những trung tâm mới được đầu tư đồng bộ, nhiều sản phẩm phong phú gắn với nhiều chủ đề như đô thị mới công nghiệp, đô thị mới nông nghiệp, đô thị mới du lịch, đô thị mới thể thao… góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Còn theo kiến trúc sư Nguyễn Xuân Lương, phát triển đô thị đa trung tâm theo đúng nghĩa phải có trung tâm lớn, trung tâm nhỏ. Hiện Hà Nội đã có trung tâm lớn là trung tâm hiện hữu, việc còn lại xây dựng các trung tâm nhỏ theo các hướng khác nhau giúp kéo giãn mật độ dân số nội thành, tạo nên không gian sống xanh. Đặc biệt, mô hình đa trung tâm có thể giải quyết các bất cập trong hạ tầng kỹ thuật, xã hội (ngập nước, kẹt xe, không gian công cộng) và thích hợp với đề án xây dựng thành phố Hồ Chí Minh trở, Hà Nội thành đô thị thông minh tầm nhìn đến năm 2025", ông Lương nhấn mạnh.
Đứng ở góc cạnh người mua bất động sản, với việc dân số ngày càng tăng mạnh ở các vùng nội đô dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao, trong khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp. Do đó, xu hướng lựa chọn mua nhà hoặc căn hộ ở những khu vực trung tâm mới vừa phù hợp với khả năng tài chính; đồng thời tìm kiếm môi trường sống trong lành, an nhiên. Đặc biệt, đối với các nhà đầu tư khi BĐS ở các khu nội đô đã tăng đến ngưỡng cao, biên độ tăng giá thấp thì việc đầu tư bất động sản ở các đô thị trung tâm mới là xu hướng tất yếu bởi giá còn ở mức hợp lý trong khi nhu cầu lớn, biên độ tăng giá còn cao.
Thực tế cho thấy, trong 3 năm vừa qua nhiều khu trung tâm mới đã chứng kiến tốc độ tăng giá của bất động sản trong làn sóng di dân cơ học đang diễn ra vô cùng mạnh mẽ. Cụ thể, nếu trước kia mặt bằng căn hộ khu vực Đại Mỗ - Tây Mỗ - An Khánh chỉ quanh quẩn ở mức 18-20 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá đã tăng lên mặt bằng 30-40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại Gia Lâm trước kia không ai nghĩ căn hộ chung cư khu vực này sẽ hút được người mua nhưng thực tế giá bán căn hộ tại đây đã tăng ngang ngửa khu vực Hoàng Mai, Thanh Xuân.
Theo đánh giá của các chuyên gia, với lợi thế về hạ tầng cùng tiện ích đồng bộ, các khu trung tâm mới của Hà Nội đang trở thành những cực tăng trưởng của thủ đô Hà Nội. Trong tương lai, làn sóng di dân ra các khu trung tâm mới này được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn nữa khi hàng năm thủ đô đón hàng chục nghìn người lên học tập và làm việc cùng với đó là việc di dời các trụ sở bộ ngành, trường đại học, bệnh viện lớn, các cơ sở sản xuất công nghiệp nằm tại khu vực 4 quận nội đô lịch sử ra các khu vực vùng ven sẽ kéo theo một lượng lớn nhu cầu nhà ở của người lao động.
