Lãi suất vay mua nhà 15%/năm có thật sự đáng lo ngại?

Bước sang tháng 3, lãi suất huy động và lãi suất cho vay tiếp tục tăng mạnh. Riêng lãi suất vay mua nhà, một số ngân hàng đã và đang nâng mặt bằng chung lên 12-14%/năm, mức lãi thả nổi có nơi lên đến 15%/năm.

Chỉ là hiện tượng cục bộ

Theo ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), thông tin về việc lãi suất vay mua nhà có thời điểm lên tới 14–15%/năm đã thu hút sự quan tâm lớn của dư luận. Tuy nhiên, nếu không đặt con số này trong đúng bối cảnh vận hành của thị trường tài chính – ngân hàng, rất dễ dẫn đến những hiểu lầm, thậm chí gây ra tâm lý hoang mang không cần thiết.

Thực tế cho thấy, mức lãi suất 14–15% không phải là mặt bằng phổ biến, cũng không phản ánh xu hướng chung của toàn thị trường tín dụng bất động sản hiện nay.

Điểm cần làm rõ đầu tiên là mức lãi suất 14–15% chỉ xuất hiện ở một số khoản vay cụ thể, trong những điều kiện nhất định. Thông thường, các khoản vay mua nhà tại Việt Nam được cấu trúc theo hai giai đoạn: Giai đoạn ưu đãi (1–3 năm đầu): Lãi suất dao động khoảng 7–9%/năm, tùy từng ngân hàng và chính sách từng thời kỳ; Giai đoạn thả nổi: Lãi suất được tính theo công thức lãi suất tham chiếu cộng biên độ (thường 3–6%).

Trong bối cảnh chi phí vốn đầu vào có biến động, một số khoản vay khi bước sang giai đoạn thả nổi có thể ghi nhận mức lãi suất cao hơn, thậm chí tiệm cận 14–15%. Tuy nhiên, đây là kịch bản cá biệt, không đại diện cho toàn bộ hệ thống.

Thực tế, nhiều ngân hàng, đặc biệt là khối ngân hàng nước ngoài và một số ngân hàng thương mại cổ phần, vẫn đang duy trì mức lãi suất ưu đãi khá cạnh tranh. Chẳng hạn, lãi suất cố định năm đầu khoảng 7,5–9%/năm; Cố định 2–3 năm dao động từ 7,7–10%/năm.

Điều này cho thấy, mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn đang trong vùng có thể tiếp cận, nếu người vay lựa chọn đúng sản phẩm và có kế hoạch tài chính phù hợp.

" Không thể phủ nhận, việc xuất hiện các mức lãi suất cao trong một số trường hợp đã tạo ra hiệu ứng tâm lý nhất định trên thị trường. Người mua nhà trở nên thận trọng hơn, trong khi một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể chịu áp lực dòng tiền lớn hơn. Tuy nhiên, nhìn ở góc độ vĩ mô và dài hạn, diễn biến này không hoàn toàn tiêu cực ", ông Huy nhấn mạnh.

Theo ông, lãi suất tăng góp phần điều tiết lại kỳ vọng thị trường, đặc biệt trong bối cảnh bất động sản đã trải qua giai đoạn tăng trưởng nhanh trước đó. Khi chi phí vốn không còn quá rẻ, các quyết định đầu tư sẽ trở nên thận trọng hơn, qua đó hạn chế các hành vi đầu cơ ngắn hạn.

Bên cạnh đó, thị trường có điều kiện tái cân bằng, hướng nhiều hơn tới nhu cầu ở thực. Đây là yếu tố quan trọng để tạo nền tảng phát triển bền vững, thay vì phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ.

Ngoài ra, chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược, từ giá bán, chính sách thanh toán đến chất lượng sản phẩm. Trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng, người mua nhà có thêm cơ hội tiếp cận những sản phẩm phù hợp hơn về giá trị thực.

Đưa ra lời khuyên cho người mua nhà, ông Huy nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện nay, yếu tố then chốt không nằm ở việc lãi suất tăng hay giảm, mà là khả năng quản trị tài chính của người vay.

Người mua không vay vượt quá khả năng chi trả, tổng nghĩa vụ trả nợ nên nằm trong khoảng 30–40% thu nhập. Ưu tiên kỳ hạn cố định dài hơn để giảm biến động trong giai đoạn đầu và xây dựng quỹ dự phòng đủ chi trả từ 6–12 tháng trong trường hợp thu nhập bị gián đoạn.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cũng nhận định lãi suất là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Theo ông, lãi suất không thể đơn lẻ quyết định sức khỏe thị trường bất động sản; các yếu tố then chốt khác gồm pháp lý dự án, nguồn cung mới, cải cách thủ tục hành chính và niềm tin thị trường. Lãi suất thấp chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm một hệ sinh thái minh bạch và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu.

Dù vậy, theo chuyên gia, giai đoạn 2023-2025 đã chứng minh lãi suất là “đòn bẩy mềm” cho thị trường bất động sản Việt Nam, vừa hỗ trợ nhu cầu ở thực, vừa giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, nhưng đồng thời tạo ra một chu kỳ phục hồi ổn định và bền vững hơn, không còn phụ thuộc vào đầu cơ như trước đây. Trên cơ sở đó, ông Lực cho rằng tác động của lãi suất sẽ tiếp tục là một trong những yếu tố góp phần định hình thị trường trong năm 2026 và cả giai đoạn tiếp theo.

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cũng cho rằng lãi suất tăng là yếu tố cần nhưng chưa đủ để định đoạt diễn biến thị trường bất động sản.

“ Sau các cú sốc trước, thị trường hiện vận hành thận trọng hơn, chú trọng pháp lý và nhu cầu ở thực thay vì chạy theo đầu cơ. Lãi suất thấp chỉ phát huy tối đa khi đi cùng hệ sinh thái minh bạch và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu. Lãi suất không thể một mình quyết định sức khỏe thị trường, mà các yếu tố như pháp lý dự án, cải cách thủ tục và niềm tin thị trường mới là then chốt để tạo nên phục hồi bền vững ", ông phân tích.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhận định tăng lãi suất chắc chắn sẽ làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là những giao dịch mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, ở góc độ dài hạn, sự điều chỉnh này có lợi cho thị trường khi góp phần sàng lọc các nhà đầu tư yếu về năng lực tài chính, tạo cơ hội cho dòng vốn chảy vào các phân khúc có nhu cầu thực và dự án có tính khả thi.

Ông nhấn mạnh, giảm đầu cơ không phải tín hiệu xấu, ngược lại, đó là bước cần thiết để thị trường phát triển bền vững.

Chính phủ vẫn duy trì quan điểm điều hành linh hoạt, theo dõi sát diễn biến thị trường để có điều chỉnh phù hợp. Sự linh hoạt này là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản giữ nhịp ổn định trong những năm gần đây và sẽ tiếp tục phát huy tác dụng trong giai đoạn 2025-2026.

“ Khi có dấu hiệu bất lợi, chính sách sẽ được điều chỉnh theo hướng tích cực hơn. Điều đó tạo niềm tin cho thị trường ”, ông Đính nhận định.

Nhu cầu mua nhà của người dân không mất đi

VARS IRE, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Giai đoạn tiền “rẻ” khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.

Khi lãi suất cho vay mua nhà gia tăng, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm, các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi “lướt sóng”. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023-2024 hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Nhưng rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.

VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực. Với người mua ở thực đã có tích lũy, việc tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư có thể giúp tối ưu dòng tiền trong giai đoạn đầu.

Ở góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc MHS cho rằng, lãi suất tăng có thể làm chậm quyết định đầu tư, nhưng nhu cầu nhà ở thực của người dân vẫn luôn tồn tại.

" Lãi suất tăng có thể khiến tốc độ quyết định đầu tư chậm lại, nhưng nhu cầu nhà ở thực của người dân thì không mất đi ", ông Lộc cho biết.

Theo ông Lộc, trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, dòng tiền của nhà đầu tư sẽ có xu hướng tìm đến những sản phẩm có giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Tân, Tổng Giám đốc AHS nhận định, lãi suất tăng hiện nay chủ yếu ảnh hưởng đến chi phí vốn của các chủ đầu tư hơn là trực tiếp tới người mua. Lãi suất tăng hiện nay chủ yếu tác động đến chi phí của chủ đầu tư, còn phần lớn khách hàng mua nhà vẫn đang được hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.

Theo ông Tân, nhiều chủ đầu tư đang điều chỉnh chính sách bán hàng để thích nghi với bối cảnh mới, như kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc áp dụng các chương trình ưu đãi trực tiếp cho người mua.

Theo Châu Anh/VTC