Kinh nghiệm xây nhà trọ 0 đồng của một NĐT kì cựu tại Tp.HCM: “Lấy tiền thuê trả lãi ngân hàng, cứ 3 năm lấy lại một phòng…”
BĐS cho thuê vốn là sân chơi của không ít NĐT, theo cách họ chia sẻ thì đây là phân khúc lãi vốn không bằng đầu tư các phân khúc khác nhưng lại cực kì bền vững, tự sinh ra dòng tiền để “nuôi nó”.
Xây nhà trọ 0 đồng, cứ 3 năm lấy lại một phòng…
Từng là một NĐT kì cựu có kinh nghiệm hơn 10 năm trong lĩnh vực đầu tư nhà trọ cho thuê, tư vấn cho thuê, anh Lê Quốc Kiên (Tp.HCM) đã chia sẻ cách làm của một NĐT xây nhà trọ cho thuê với vốn 0 đồng, hoặc có khoảng 25% số vốn tự có. Hiện NĐT này đang có nhiều BĐS cho thuê tại trung tâm và khu ven Tp.HCM, đầu tư dạng phòng trọ cao cấp có mức giá cho thuê khoảng 3-6 triệu đồng/căn (tuỳ căn, vị trí).
Chia sẻ về chính câu chuyện đầu tư cho thuê của mình, anh Lê Quốc Kiên cho rằng, mô hình này hiện vẫn có thể áp dụng đối với những NĐT muốn kinh doanh phòng trọ cho thuê với số vốn ban đầu ít ỏi.
Năm 2004, gia đình anh Kiên có căn nhà cấp 4 tại Q.10, Tp.HCM. Gia đình quyết định lên lầu để xây nhà trọ cho thuê (tầng trệt để ở). Anh Kiên cho biết, lúc đó tiền xây nhà khoảng 400 triệu đồng, (vốn tự có 100 triệu), đi vay hết 300 triệu. Theo tính toán, 1 phòng trọ cho thuê thời điểm đó là 800 ngàn đồng, với 6 phòng trọ thì thu hàng tháng được 4,8 triệu đồng; một năm thu về khoảng gần 60 triệu.
Trừ khoản lãi vay ngân hàng thì hàng năm gia đình anh tích lũy được 25 triệu đồng. Sau 9 năm (khoảng năm 2013) gia đình anh Kiên thu lại căn nhà sau khi trả hết nợ ngân hàng. Theo NĐT này, hiện tôi luôn động viên các chủ nhà có nhà cấp 4, nhà nát làm theo cách này. Tính ra bỏ ra vốn khoảng 25%, thậm chí 0 đồng, vay ngân hàng để xây nhà khang trang và cho thuê, công thức lấy tiền thuê trả nợ ngân hàng, cứ 3 năm lấy lại một phòng.
"NĐT khi đã có đất, đi vay 100% để xây nhà trọ cho thuê thì tại sao không làm. Đặc biệt, với những căn nhà cấp 4, nhà nát làm theo cách này sau một thời gian sẽ lấy lại được căn nhà khang trang. Dùng dòng tiền cho thuê để trả cho chi phí vay xây nhà", anh Kiên chia sẻ.
Từ căn nhà đầu tiên ở Q.10 làm theo công thức vay xây nhà cho thuê, vào cuối năm 2013, anh Lê Quốc Kiên tiếp tục với con đường kinh doanh nhà trọ. Tính cả khoản vay mua đất xây nhà trọ năm 2013 của anh là 1,3 tỉ đồng, nâng thêm 2 tầng năm 2014 với giá xây 800 triệu đồng, và khởi nghiệp thất bại mất 400 triệu, anh Kiên nợ tổng cộng 2,5 tỉ đồng. Rất may, trong số này có 800 triệu vay người nhà không phải trả lãi, còn lại khoản 1,7 tỉ anh Kiên phải góp 31,5 triệu/tháng (cả gốc + lãi) trong 6 năm.
"Từ đây, tôi phải xin việc làm thuê lại vì thu nhập từ nhà trọ chỉ đủ trả tiền hàng tháng cho ngân hàng, vợ chồng con cái tôi không còn đồng nào để sinh hoạt. Cũng may cả tôi và vợ đều được 2 công ty cũ gọi về làm lại khi họ biết chúng tôi có ý định đi làm lại. Nhờ đó, chúng tôi có lại nguồn thu nhập 35 triệu/tháng để sinh hoạt hằng tháng và phụ thêm vào tiền trả nợ", NĐT này kể lại.
Anh Kiên chia sẻ, trong 1 lần họp lớp cấp 2, nghe đứa bạn kể nhà nó có 1 miếng đất 10mx20m ở Phước Kiểng, Nhà Bè để không 5 năm nay, vì đã từng xây phòng cho thuê tại Tân Phú, nên anh đã nảy ra ngay ý định "thuê lại giá bèo" xây phòng cho thuê vì trước sau đất cũng bỏ không. Nhưng vướng mắc lớn nhất ở đây là: ở Tân Phú xây trên đất của mình, còn ở đây lại là "đất thuê".
Do đó, khi bắt tay vào tính toán, ngoài cách quản lý nhà trọ và chi phí làm nhà đã nắm sơ bộ, hàng loạt vấn đề mới mẻ phát sinh ra cần phải tìm tòi cách giải quyết, chẳng hạn như: làm sao đảm bảo nguồn doanh thu đó ổn định trong nhiều năm? Nếu những nhà xung quanh cũng bắt chước xây phòng cho thuê thì làm sao mình giữ được khách? Họ xây nhà trên đất họ, mình xây nhà trên đất thuê thì rõ ràng mình bất lợi về chi phí và giá cả cho thuê, vậy mình có lợi thế gì hơn họ không?.
Hay, đầu tư xây mô hình như thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu khách trọ ở trên, vừa kiểm soát được suất đầu tư hợp lý. Ngoài ra, giá thuê bao nhiêu là hợp lý cho cả 2 vì ngoài thu nhập cho thuê đất hàng tháng, họ sẽ có cả một căn nhà sau khi hết thời gian thuê? Phải thuê bao nhiêu năm mới đủ thu hồi vốn và có lãi?....
Tính toán bài toán cho thuê thế nào cho hiệu quả?
Theo anh Kiên, nhiều NĐT nhà trọ trên đất của mình vẫn không hiệu quả do bị sai lầm "vừa thừa vừa thiếu". Cái khách trọ không có nhu cầu thì lại trang bị, cái khách trọ cần sử dụng lại không có. Ví dụ, phòng cho thuê đầu tư cho cửa phòng bằng gỗ 3,5 triệu đồng một bộ, trong khi cửa sắt chỉ 1,5 triệu, nhưng lại bỏ bớt lavabo trong toilet, chỉ làm sàn nước ngồi bệt mà không có bồn rửa chén ở khu bếp.
Đánh giá về đối tượng khách hàng, anh Kiên cho hay, bản thân chọn cho mình phân khúc nhân viên văn phòng mới ra trường và các cặp vợ chồng mới cưới. Lý do, bản thân muốn cạnh tranh trong phân khúc phòng 2,8 - 3,6 triệu đồng/tháng và trong phân khúc này, sẽ có những lợi thế cạnh tranh "khó bị bắt chước" so với đối thủ. Đối tượng này ở tập trung nhiều nhất ở Quận 1, Quận 3, Quận 10, Quận 4, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh (giáp Quận 1), và cũng khả thi ở khu vực đất ở Phước Kiểng Nhà Bè (dành cho những người làm ở Quận 4 và Quận 7.
Sau khi tính toán, anh Kiên ra được các con số khả thi: chi phí đầu tư 2,7 tỷ đồng, nếu đảm bảo phòng luôn đầy 90% thì lợi nhuận sẽ là 45 triệu đồng một tháng (20% một năm), trong 7 năm sẽ thu hồi vốn (bao gồm cả lãi vay ngân hàng thời điểm này là 8,25%, nhưng dự toán 12% để trừ hao, và chi phí tái tái đầu tư sửa chữa). Do đó, anh Kiên đưa ra một con số an toàn là thuê 15 năm để mình còn 8 năm lợi nhuận.
Theo anh Kiên, những căn nhà nát, nhà cấp 4 hoàn toàn có thể áp dụng mô hình vay tiền ngân hàng để xây nhà, lấy dòng tiền để trả lãi ngân hàng hàng tháng, lấy lại căn nhà sau một thời gian
Theo tính toán của NĐT này, nếu bỏ qua tiền đất, chỉ nói về tiền xây dựng. Một căn nhà cho thuê tỉ suất lợi nhuận có thể đạt khoảng 18%/năm. Tính chi phí lãi vay ngân hàng một năm khoảng 11%, nếu làm hiệu quả 18% thì NĐT lời 7%. 7% này chính là tiền xây nhà của mình.
Như vậy, với 7% thì khoảng 12 năm NĐT thu hồi được vốn. Trong cho thuê, thời gian hoàn vốn tùy vào hiệu quả của tỉ suất sinh lợi. Nếu ai làm giỏi thì khoảng 10 năm hồi vốn, còn nếu làm dở thì tầm 17-18 năm. Có những NĐT chỉ làm được tỉ suất lợi nhuận trên tài sản thuê khoảng 11-12% thì thời gian để thu hồi vốn sẽ lâu hơn. Chẳng hạn, có NĐT đã có tiền để xây nhà trọ không đi vay. Thì lúc này, NĐT sẽ trừ chi phí 7% cơ hội, tích lũy 5%. Như vậy, làm 20 năm NĐT này mới thu hồi được tiền xây. Sự khác biệt về thời gian thu hồi vốn nằm ở tỉ lệ phần trăm (sau khi trừ lãi vay) phải cao.
Với mô hình xây nhà trọ khang trang cho thuê, dùng tiền vay để xây, lấy dòng tiền thuê hàng tháng để trả lãi ngân hàng, theo anh Kiên, NĐT nên khai thác cho thuê ở phân khúc giá 3-5 triệu đồng/căn/tháng. Phân khúc này cho thuê dễ, ít bị ảnh hưởng bởi thị trường, nhất là đợt dịch Covid-19 vừa qua, lượng khách thuê ngưỡng giá này không thay đổi. Nếu là dạng ở chung, lấy lại căn nhà khang trang sau thời gian cho thuê thì NĐT có thể giảm lợi nhuận, lựa người đàng hoàng để cho thuê.
Theo NĐT này, đợt dịch vừa qua nhiều NĐT "chết" là bởi đi thuê lại phòng trọ với giá 3-4 triệu, sau khi làm nội thất và cho thuê lên 6-7 triệu đồng/căn/tháng thì khả năng cầm cự khách thuê rất khó. Tức là đi thuê lại dãy trọ của người khác rồi cho thuê thì không ăn thua.
Bên cạnh đó, làm nhà trọ cho thuê thì phải "né" chung cư ra. Chẳng hạn, cùng khu vực chung cư cho thuê giá 5 triệu đồng/căn thì nhà trọ của mình chỉ nên cho thuê bằng 70% giá chung cư (Quy tắc trong đầu tư cho thuê phòng trọ là 70% chung cư). Bởi lẽ, giữa phân khúc nhà trọ và chung cư cho thuê bao giờ chung cư ở cũng được nhiều người lựa chọn hơn do ở sướng hơn.
Ngoài ra, ở phân khúc cho thuê nhà trọ, ngoài sự cạnh tranh về giá thì cạnh tranh về thiết kế, chất lượng phòng, dịch vụ chăm sóc… cũng là những yếu tố NĐT cần đặc biệt lưu ý để đón nhận được lượng khách hàng tốt hơn. Theo chia sẻ của anh Lê Quốc Kiên, mô hình phòng trọ cao cấp (full nội thất) mà anh đang theo đuổi, thời gian lấp đầy khách rất nhanh, chỉ khoảng 30-45 ngày là lấp đầy căn nhà nhiều phòng.
"Trong đầu tư, mọi việc vẫn còn ở phía trước, dù tính toán đến đâu thì bất cứ mô hình kinh doanh nào cũng luôn có 15-20% "hên xui" cùng nhiều điều chưa thể tính tới. Nhưng, cơ hội từ hai bàn tay trắng là hoàn toàn có thể đối với một NĐT có tính được bài toán phù hợp", anh Kiên chia sẻ.
