Khai thông nguồn lực kiều bào cho thị trường bất động sản phát triển trong 2026

Luật đã mở nhưng khó thực thi

Anh Nguyễn Hoàng Anh, một kiều bào Mỹ, về Việt Nam cuối năm 2025 với mong muốn mua một căn hộ tại trung tâm TP Hồ Chí Minh để vừa ở, vừa đầu tư dài hạn. Anh không thiếu tiền, cũng không thiếu quyết tâm. Thứ khiến anh chùn bước lại là chuỗi thủ tục hành chính kéo dài, mỗi nơi hướng dẫn một kiểu, mỗi cán bộ hiểu luật theo một cách khác nhau. Câu chuyện của anh Hoàng Anh không cá biệt, mà phản ánh một thực tế phổ biến với nhiều kiều bào hiện nay.

Luật Đất đai 2024 được đánh giá là bước tiến lớn khi mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trên văn bản, cánh cửa đã mở. Nhưng khi đi vào đời sống, việc áp dụng vẫn còn "lệch pha". Ở nhiều địa phương, cùng một bộ hồ sơ nhưng nơi thì tiếp nhận, nơi lại trả về với yêu cầu bổ sung những giấy tờ không được quy định rõ trong luật. Tâm lý sợ sai của cán bộ thực thi khiến thủ tục bị kéo dài, phát sinh thêm các bước trung gian, làm gia tăng chi phí thời gian và tâm lý cho người mua.

Hệ quả rõ ràng nhất là sự xói mòn niềm tin. Kiều bào, vốn quen với môi trường pháp lý minh bạch và ổn định ở nước ngoài, khó chấp nhận tình trạng "được mua trên giấy nhưng khó mua ngoài đời". Khi niềm tin bị bào mòn, dòng tiền sẽ chững lại, dù tiềm lực tài chính vẫn còn đó.

Thực tế, năm 2025 cho thấy nguồn kiều hối vẫn duy trì ổn định nhờ nền kinh tế trong nước giữ được đà tăng trưởng và các kênh đầu tư tương đối hấp dẫn. Ước tính khoảng 25% lượng kiều hối được rót vào bất động sản, chủ yếu tập trung vào các vị trí trung tâm, nơi có thanh khoản cao. Điều này cho thấy nhu cầu là có thật, vấn đề không nằm ở sức cầu mà nằm ở cách thị trường tiếp nhận dòng vốn ấy.

Theo Bộ Xây dựng, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay, Việt Nam mới ghi nhận khoảng 3.035 trường hợp người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, chủ yếu là căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại. Hoạt động mua nhà của nhóm đối tượng này tập trung tại các đô thị lớn và địa phương có tốc độ đô thị hóa cao như Hà Nội với 1.765 căn, TP Hồ Chí Minh khoảng 850 căn, tiếp đến là Bình Dương, Bắc Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu. Người mua chủ yếu đến từ các quốc gia và vùng lãnh thổ như Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Mỹ, Australia, Nhật Bản và Malaysia.

Dù vậy, con số này vẫn rất khiêm tốn so với tiềm năng và nhu cầu thực tế. Theo Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong giai đoạn 2018–2022, lượng nhà ở được người nước ngoài mua tại Việt Nam chỉ chiếm khoảng 0,53% tổng nguồn cung nhà ở trên toàn quốc. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà để ở và đầu tư của người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam là rất lớn. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, có tới khoảng 4 triệu người, bao gồm cả người nước ngoài và Việt kiều, bày tỏ mong muốn mua nhà ở Việt Nam trong thời gian tới.

Khai thông nguồn lực bằng cách nào?

Bức tranh kiều hối năm 2025 tại TP Hồ Chí Minh cho thấy tiềm năng rất lớn. Theo Ngân hàng Nhà nước, tổng lượng kiều hối chuyển về TP Hồ Chí Minh đạt hơn 10,34 tỷ USD, tăng 8,3% so với năm 2024. Bà Trần Thị Ngọc Liên, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh Khu vực 2, cho biết dòng kiều hối tăng trưởng ổn định đã góp phần quan trọng vào cân đối cung – cầu ngoại tệ và ổn định thị trường tiền tệ. Đáng chú ý, 71,8% lượng tiền được chuyển qua các tổ chức kinh tế, cho thấy xu hướng chuyển tiền chính thức, minh bạch ngày càng rõ nét.

Xét về cơ cấu, hơn 80% kiều hối đến từ Châu Á và Châu Mỹ. Châu Á tiếp tục là trụ cột với gần 5,06 tỷ USD, trong khi Châu Mỹ đạt hơn 3,3 tỷ USD và có mức tăng trưởng 11,8%. Những con số này phản ánh sự phục hồi thu nhập của kiều bào tại Mỹ, Canada và xu hướng chuyển tiền không chỉ để tiêu dùng mà còn để đầu tư dài hạn. tại TP Hồ Chí Minh, theo bà Vũ Thị Huỳnh Mai, Phó Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân TP.HCM, hằng năm lượng kiều hối của thành phố chiếm từ 40–53% tổng lượng kiều hối cả nước, cho thấy vai trò đầu tàu và sức hút đặc biệt của TP Hồ Chí Minh

Để khơi thông nguồn lực kiều bào, đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản. Tại buổi Talkshow "Cơ hội mới cho kiều bào an cư và đầu tư tại Việt Nam" vừa được tập đoàn Nam Long, tổ chức ở TP Hồ Chí Minh mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho rằng chính sách hiện hành cho phép người Việt Nam ở nước ngoài hoặc người nước ngoài chứng minh được nguồn gốc Việt Nam được hưởng quyền sở hữu nhà ở tương tự công dân trong nước. Tuy nhiên, ông cũng thẳng thắn nhìn nhận vẫn còn một số vướng mắc trong thủ tục hành chính khiến kiều bào gặp khó.

Kiến thức pháp lý không đồng đều và cách triển khai thiếu thống nhất khiến nhiều người dù có hộ chiếu Việt Nam vẫn gặp trở ngại khi mở tài khoản ngân hàng hay làm căn cước.

Nhiều kiều bào còn gặp khó khăn ở khâu thanh toán, theo các ngân hàng, kiều bào chưa có căn cước công dân vẫn có thể mở tài khoản, nhưng chưa thể giao dịch trực tuyến do yêu cầu đồng bộ với cơ sở dữ liệu dân cư quốc gia. Đây là ví dụ điển hình cho thấy cải cách cần đi theo chuỗi, nếu chỉ tháo gỡ một mắt xích thì dòng tiền vẫn chưa thể vận hành trơn tru.

Bước sang năm 2026, TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt Đề án thu hút nguồn lực kiều hối đến năm 2030, kỳ vọng biến dòng tiền này thành nguồn lực cho các "siêu dự án" như Trung tâm Tài chính quốc tế, Khu thương mại tự do và các công trình hạ tầng trọng điểm. Nếu được khai thông đúng cách, kiều hối không chỉ giúp giảm áp lực huy động vốn trong nước mà còn tạo nền tảng ổn định cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Theo Sơn Nghĩa