Giám đốc CBRE Việt Nam: “Nếu là nhà đầu tư không nên chọn duy nhất BĐS sở hữu vĩnh viễn”
Khả năng cho thuê, lợi nhuận cho thuê, điều khoản thanh toán, chi phí mua vào, hỗ trợ từ ngân hàng, khả năng tăng giá trị mới là những yếu tố NĐT nên quan tâm/lưu ý khi chọn mua sản phẩm đầu tư.
Đó là chia sẻ của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam tại Hội thảo “Xu thế sở hữu BĐS: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam” tổ chức sáng 16/8/2019.
Sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất, đặc biệt nếu là nhà đầu tư
Bà Dung cho biết, trên thị trường vẫn có cả sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Tại Việt Nam nhiều dự án sở hữu lâu dài nhưng tại một số dự án trọng điểm, nhiều dự án cũng chỉ được sở hữu 50 năm.
Chia sẻ kinh nghiệm của các nước trên thế giới, bà Dung cho rằng: Có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn. Như vậy để thấy, có những thị trường dù nó là sản phẩm để ở hay lâu dài cũng không được sở hữu vĩnh viễn.
Theo bà Dung, nếu là NĐT không nên quan trọng là sản phẩm sở hữu lâu dài hay có thời hạn. Yếu tố tăng giá trị lợi nhuận mới đáng quan tâm
Chẳng hạn, ở Thái Lan sở hữu lâu dài, Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm; ở Philippines chính phủ chỉ cho tất cả các dự án sở hữu 50 năm.
Đối với BĐS nghỉ dưỡng, ở Việt Nam được sở hữu 50 – 70 năm, nhưng tại Thái Lan căn hộ nghỉ dưỡng chỉ được sở hữu 30 năm. Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm, có những dự án sở hữu 40 – 50 năm.
Trong đó, có một số nước cho phép điều chỉnh thời hạn sở hữu BĐS (được mua thêm thời hạn sở hữu khi hết thời hạn được sở hữu) nhằm khuyến khích người mua, nhưng có những quốc gia rất khó để gia hạn.
Bà Dung cũng đưa ra những lưu ý khi đầu tư vào sản phẩm có thời hạn. Trong đó, vị Giám đốc này nhấn mạnh, yếu tố pháp lý vẫn quan trọng nhất và được người mua đặc biệt quan tâm. Do đó, khi xác định đầu tư BĐS nghỉ dưỡng có thời hạn thì NĐT phải hiểu rõ về thị trường và phân khúc: Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm (30 hay 50?); có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài đó; các yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không? …
Ngoài ra, câu chuyện về yếu tố tài chính cũng cần được NĐT quan tâm. Khả năng cho thuê ra sao; lợi nhuận cho thuê thế nào; các điều khoản thanh toán; chi phí mua (bao gồm ưu đãi thuế); hỗ trợ của ngân hàng; khả năng tăng giá trị… cần phải được nắm rõ. “Với BĐS sở hữu có thời hạn đây là các yếu tố trọng tâm mà NĐT nên quan tâm. NĐT phải so sánh được các lợi thế giữa BĐS lâu dài và có thời hạn. Với BĐS có thời hạn thì các yếu tố như giá bán tốt hơn; ít cạnh tranh; khả năng cho thuê tốt kéo theo lợi nhuận tốt?…cần được NĐT lưu tâm”, bà Dung nhấn mạnh.
Theo đó, vị Giám đốc này cho rằng, sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất, đặc biệt nếu bạn là nhà đầu tư.
Lợi nhuận cho thuê cao là lý do sản phẩm sở hữu có thời hạn bắt đầu nhận được sự quan tâm của người mua
Theo bà Dung, tâm lý người mua BĐS tại Việt Nam đa số rất thích sản phẩm có sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ trên thị trường cao. Tuy nhiên, 6 tháng đầu năm 2019, số lượng dự án chào bán ra sụt giảm nhất định so với cùng kỳ năm 2018, nếu mua để đầu tư thì ta bắt đầu có ít lựa chọn hơn. Sản phẩm thay thế là sản phẩm sở hữu có thời hạn bắt đầu nhận được sự quan tâm của người mua.
Cụ thể, có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho BĐS sở hữu lâu dài, đối với sản phẩm nhà ở bán, có 3 dòng là: căn hộ, sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố.
Đối với sản phẩm căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, người mua chủ yếu để đầu tư. Mặc dù chỉ được sở hữu hữu hạn nhưng lợi nhuận cho thuê cao hơn đầu tư căn hộ trong thành phố cho nên được NĐT quan tâm.
Bà Dung chỉ ra, sản phẩm nhà phố và nhà phố thương mại tại nhiều dự án phức hợp ở Phú Quốc hay Nha Trang bắt đầu trỗi dậy. Những sản phẩm này cũng chỉ sở hữu 50 năm, NĐT đầu tư để kiếm lợi nhuận cho thuê hàng năm.
Rõ ràng, hiện đã có sự chuyển dịch ở nhu cầu của người mua. BĐS sở hữu có thời hạn được xem là sản phẩm bổ sung nhưng khả năng tiêu thụ rất tốt. Năm 2016 – 2017, số lượng tiêu thụ được đâu đó 70-80%. Đến năm 2018, lượng chào bán nhiều nhưng lượng tiêu thụ vẫn khá cao.
Trong vòng 4 năm qua từ năm 2015 đến năm 2019, tại cả Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, thị trường condotel tăng trưởng 100%, năm sau tăng trưởng gấp đôi gấp ba lần năm trước, cá biệt có dự án ở vị trí tốt, lượng nhận đặt chỗ cao hơn cả số lượng chào ra.
“Trong khoảng 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm cho đến khi luật rõ ràng hơn về sở hữu loại hình này”, bà Dung khẳng định.
Đại diện CBRE cũng dẫn số liệu tỷ lệ bán hiện tại ở loại hình sản phẩm có thời hạn từ 60% - 100%. Lợi nhuận đầu tư ở khoảng 7% - 9% trong giai đoạn đầu.
