Đừng chờ đợi để mua BĐS mà hãy mua BĐS và chờ đợi
Theo ông Mai Đức Toàn – Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group, giai đoạn này khi chuyển dịch dòng vốn thị trường BĐS, nhà đầu tư nên ưu tiên lợi nhuận trong trung – dài hạn.
Ngay cả khi thị trường tê liệt, BĐS vẫn phục hồi và tăng giá!
Theo ông Mai Đức Toàn, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều biến động, song luôn đi theo quy luật: Chu kỳ khó khăn sẽ xuất hiện chu kỳ phục hồi. Đặc biệt sau mỗi lần phục hồi, thị trường ngày càng phát triển theo hướng bền vững và sôi động hơn với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư, nhiều phân khúc mới bắt kịp đa dạng nhu cầu của khách hàng.
Ngay cả trong giai đoạn thị trường khó khăn nhất, chỉ những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính thì mới ảnh hưởng. Tuy nhiên nếu biết cân đối tài chính, "liệu cơm gắp mắm" hoặc sử dụng hoàn toàn tiền nhàn rỗi thì rủi ro gần như bằng 0. Qua giai đoạn khó khăn, giá trị BĐS sẽ luôn tăng trưởng theo thời gian.
"Tôi lấy đơn cử như giai đoạn 2007 – 2008 giá nhà đất sốt mạnh trên diện rộng, sau đó đóng băng, giá đi ngang hoặc quay đầu giảm. Tuy nhiên chỉ 3-5 năm sau, thị trường những nơi này đã phục hồi hoàn toàn. Một nền đất trong KDC Quận 9 như khu vực Phước Long A, Phước Long B trước 2007 giá 3-5 triệu mỗi m2 đến 2007 – 2008 đạt đỉnh 10 -15 triệu/m2, giá này đi ngang hoặc giảm nhưng đến 2013 - 1014 bắt đầu tăng và hiện nay rơi vào khoảng 50-60 triệu mỗi m2 và chưa có dấu hiệu dừng lại", ông Toàn cho biết.
Ông Mai Đức Toàn – Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group
Ví dụ như vậy để thấy rằng, kể cả trong thời điểm BĐS khó khăn nhất, tê liệt một thời gian dài, thị trường vẫn phục hồi và tăng trưởng tốt. Trong khi đó, những ảnh hưởng của dịch bệnh với thị trường BĐS thời gian này chỉ đang dừng ở mức tạm ngưng giao dịch ở một số địa phương. Giá BĐS vẫn chưa có dấu hiệu giảm mà vẫn đang có xu hướng tăng nhẹ. Do đó, theo ông Toàn, những ảnh hưởng hiện tại chỉ mang tính ngắn hạn, thị trường BĐS giờ đây đang như chiếc lò xo bị nén, sẽ bật dậy tăng trưởng mạnh mẽ ngay sau khi dịch bệnh được kiểm soát.
Tuy nhiên, ông Toàn cho rằng, giai đoạn này khi chuyển dịch dòng vốn thị trường BĐS, nhà đầu tư nên ưu tiên lợi nhuận trong trung – dài hạn. Thực tế cho thấy, những khoản đầu tư trong 3-5 năm luôn mang về lợi nhuận rất cao. Ở điều kiện bình thường, tỷ lệ này ghi nhận khoảng 10-20%/ năm, tương đương 50-100% sau 5 năm. Trong khi đó chứng khoán mang tính rủi ro và tỷ lệ thành công chỉ khoảng 30%, lãi suất gửi ngân hàng không hấp dẫn ( dao động 4,5 – 5,5 %/ năm) và đang có xu hướng giảm, vàng, ngoại tệ lên xuống thất thường, tiền ảo cũng mang nhiều rủi ro…
"Đừng chờ đợi để mua bất động sản"
Chia sẻ bộ tiêu chí "nằm lòng" cho nhà đầu tư BĐS thời điểm thị trường biến động vì dịch Covid-19, ông Mai Đức Toàn nhấn mạnh, "đừng chờ đợi để mua bất động sản. Hãy mua bất động sản và chờ đợi", đây là câu danh ngôn mà tôi rất tâm đắc, nó thể hiện đúng bản chất của việc đầu tư BĐS, cứ mua BĐS là sẽ lời.
Tuy nhiên bất kỳ phi vụ đầu tư nào cũng có rủi ro. BĐS sẽ luôn lời nhưng chỉ đối với các dự án có pháp lý "sạch". "Tôi cho rằng, trước khi nghĩ đến chuyện sinh lời bao nhiêu, hãy nghĩ đến việc tài sản mà bạn mua có an toàn không. Nếu pháp lý ổn thì bạn hãy tự tin rằng, sản phẩm mà bạn mua chắc chắn sẽ tăng giá theo thời gian. Do đó, tôi cho rằng, yếu tố đầu tiên mà khách hàng cần phải quan tâm là pháp lý dự án cũng như uy tín của chủ đầu tư. Thực tế cho thấy, đã có quá nhiều trường hợp mất trắng, thua lỗ chỉ vì mua nhầm dự án ma, pháp lý không minh bạch", ông Toàn khẳng định.
Pháp lý là yếu tố giúp cho sản phẩm có giá trị gia tăng ổn định thậm chí là đột biến, tùy giai đoạn. Chẳng hạn, cùng một diện tích, vị trí, nhà sổ chung chỉ có giá trị bằng 30-50% nhà sổ sách đầy đủ, tỷ suất tăng giá rất chậm, thậm chí đi ngang trong thời gian dài vì có nhiều rủi to. Cùng một dự án, song trong giai đoạn được cấp sổ, giá có thể tăng đột biến lên 15-30%.
Theo ông Toàn, bất cứ khi nào tham gia vào thị trường BĐS, nhà đầu tư cũng cần xem xét kỹ các yếu tố giá bán có cạnh tranh không? Vị trí dự án? Hạ tầng và các thông tin quy hoạch. Những khu vực đang đón nhận sự phát triển hạ tầng, có các thông tin quy hoạch tốt quyết định lớn đến khả năng sinh lời.
Theo ông Toàn, thị trường BĐS giờ đây đang như chiếc lò xo bị nén, sẽ bật dậy tăng trưởng mạnh mẽ ngay sau khi dịch bệnh được kiểm soát
Bên cạnh đó, xu hướng đầu tư cũng quyết định đến khả năng thanh khoản của sản phẩm. Ví dụ như khi du lịch phát triển mạnh thì thị trường BĐS nghỉ dưỡng biển sẽ tăng trưởng tốt. Khi làn sóng nhà xưởng dịch chuyển về Việt Nam, dòng vốn FDI đổ về công nghiệp thì những phân khúc như BĐS công nghiệp, cho thuê nhà xưởng sẽ có nhiều cơ hội. Khi kinh tế phục hồi và phát triển mạnh thì phân khúc như văn phòng, mặt bằng cho thuê sẽ là dòng sản phẩm thu hút nhà đầu tư.
Mặt khác, theo ông Toàn, trong giai đoạn dịch bệnh với những diễn biến phức tạp, nhà đầu tư còn phải tham khảo thêm các thông tin vĩ mô về thị trường BĐS, về nền kinh tế, diễn biến dịch bệnh để đưa ra những quyết định thận trọng trước khi giao dịch.
Đăc biệt, phương án tài chính phải hết sức cân nhắc trong giai đoạn này. Bởi thị trường sẽ còn phụ thuộc trực tiếp diễn biến dịch bệnh. Nhà đầu tư phải tính toán đến phương án dự phòng, phương án thoái lui khi thị trường biến động rủi ro để đảm bảo an toàn tài chính cá nhân. Nếu dùng đòn bẩy tài chính, không nên vay vượt quá 50%: Việc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng trong giai đoạn nhạy cảm này sẽ có thể khiến nhà đầu tư thâm hụt vốn gốc khi không thoát hàng kịp thời điểm hoặc tỷ suất sinh lời không như kỳ vọng mà nhà đầu tư tính toán trước đó.
Vậy, việc nhà đầu tư vào thị trường lúc bất ổn vì dịch Covid-19, sẽ thế nào?, ông Mai Đức Toàn cho rằng, hiện nay, trong giai đoạn dịch bệnh diễn biến phức tạp, các doanh nghiệp đang thận trọng hơn trong chiến lược giới thiệu ra dự án mới. Điều này khiến khách hàng không có nhiều lựa chọn khi có nhu cầu đầu tư hoặc an cư. Mặt khác, dịch bệnh cũng làm giảm nhu cầu đổ dòng vốn vào thị trường khiến khả năng thanh khoản trong giai đoạn này không sôi nổi. Đi kèm theo đó, tỷ lệ tăng giá không đạt được như kỳ vọng.
Tuy nhiên, dịch bệnh cũng là thời cơ để khách hàng săn được các sản phẩm vừa túi tiền. Bởi với những chủ đầu tư vẫn kiên định bán hàng trong giai đoạn này hoặc hậu dịch bệnh, để kích cầu sức mua, đa số doanh nghiệp đều triển khai các chính sách có lợi cho khách hàng giúp nhà đầu tư sở hữu được sản phẩm BĐS với mức giá và phương thức thanh toán tốt.
Nhìn ở góc độ dài hạn, nếu thời điểm trước, giá BĐS trong tình trạng tăng nóng, tăng gối đầu từng đợt thì hiện nay doanh nghiệp phải điều chỉnh lại chiến lược giá bán và chu kỳ tăng giá để phù hợp với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế vĩ mô. Từ đó giúp thị trường BĐS quay về giá trị thực, tạo tiền đề cho cú "nhảy vọt" sau khi dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn và nền kinh tế phát triển trở lại trong trạng thái bình thường mới.
"Ngoài ra, dịch bệnh cũng là cơ hội để thu hút dòng vốn từ nhà đầu tư F0. Tôi lấy ví dụ, nhiều khách hàng có dự định kinh doanh một loại hình dịch vụ nào đó như mở nhà hàng, café, công ty,… song tình hình dịch khó đoán định nên phải dời kế hoạch. Nếu vốn đủ lớn, trong thời gian chờ đợi, họ có xu hướng dồn tiền vào BĐS để bảo toàn dòng vốn và kỳ vọng một khoản lợi nhuận nhất định", Giám Đốc CNT Group chia sẻ.
