Đưa đất đai về giá trị thực

Đó là chia sẻ của GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT với DĐDN xung quanh những điểm mới tại Nghị quyết số 18.

- Việc bỏ khung giá đất sẽ tác động ra sao đến thị trường địa ốc thưa ông?

Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng khoảng 30% giá đất thị trường.

Khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai.

Thực tế, việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số 1,5 đến 2, giá đất giao cho nhà đầu tư vẫn chỉ chiếm 60% giá thị trường. Đây là một trong những kẽ hở trong thất thoát nguồn thu ngân sách.

Không những vậy, thực tế còn ghi nhận các kỳ điều chỉnh khung giá đất còn là kẽ hở để các môi giới, cò đất tung tin thất thiệt, thổi giá, tạo sốt ảo. Do vậy, việc đổi mới thể chế, bỏ khung giá đất có thể nói là bước đột phá để đưa đất đai về giá trị thực, ngăn ngừa tham nhũng về đất.

Nghị quyết 18 xác định “bỏ khung giá đất” nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế “bảng giá đất”, được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đây là chính sách cơ bản để xây dựng Luật Đất đai trong thời gian tới.

- Vậy giá đất ở các địa phương nên được tính theo cách nào, thưa ông?

Nghị quyết cũng đã nêu rõ, việc bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương. Mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất các địa phương.

Chính sách đất đai mới sẽ hạn chế những khu đô thị bỏ hoang như tại Phùng Khoang (Nam Từ Liêm, Hà Nội).

Bên cạnh đó, Nghị quyết 18 cũng khẳng định việc bỏ khung giá đất là nhằm nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, từ đó dẫn ra một loạt các việc tiếp theo. Đó là cần luật hóa chế độ gọi là bất động sản (BĐS) đa công năng hay nói cách khác là đất được sử dụng vào nhiều mục đích, trong đó có đất quốc phòng an ninh sử dụng vào thương mại, đất tôn giáo tín ngưỡng mà có phần gắn với đất thương mại, đất dịch vụ.

- Bên cạnh khung giá đất, Nghị quyết 18 cũng quy định mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều BĐS, điều này sẽ tác động đến việc khai thác nguồn lực đất đai, thưa ông?

Tại Việt Nam, nguồn thu thuế BĐS hiện nay chỉ với thuế suất cơ bản 0,03% giá đất của nhà nước, tức là chỉ khoảng 0,01% giá đất thị trường. Tổng thu từ thuế sử dụng đất chiếm khoảng 3% tổng thu ngân sách từ đất, tức là chỉ chiếm 0,6% tổng thu ngân sách địa phương.

Trong khi đó, chúng ta vẫn phải sử dụng tiền vay để phát triển hạ tầng, đô thị hóa chất lượng không cao, chất tải dân cư quá nặng làm cho đô thị không lớn lên được.

Việc quy định mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất đai , hay bỏ hoang đất sẽ là một trong những công cụ thể điều tiết cho quá trình phát triển và nâng cấp đô thị.

Trước hết, thuế sẽ đóng vai ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ BĐS dưới dạng có BĐS nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả. Kiểm soát được đầu cơ, giá nhà đất sẽ giảm, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Ngoài ra, việc đánh thuế cũng đảm bảo đất đai làm vai trò “tư liệu sản xuất”, đảm bảo chức năng thu giá trị BĐS tăng thêm không do đầu tư của chủ sở hữu mang lại. Đồng thời ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa.

- Xin cảm ơn ông!

Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra mục tiêu năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và các luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Đến năm 2025 phải hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông. (Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022) Liệu kênh đầu tư căn hộ cho thuê có quay trở lại "thời hoàng kim"? Mất hàng tỷ USD doanh thu, lợi nhuận giảm mạnh vì lạm phát, Apple sắp tăng giá iPhone?

Diệu Hoa