"Đã làm là làm lớn" như Vinhomes: Xây nhà ở xã hội giá rẻ full tiện ích, quy mô 'bom tấn' tương đương 70% tổng năng lực cung cấp cả thị trường hiện tại
Một kế hoạch "bom tấn" có tính khả thi đến đâu?
Nhà ở xã hội: Nhu cầu xã hội lớn nhưng chủ đầu tư "thờ ơ"
Những con số thống kê của Bộ xây dựng được VTC News phản ánh trong bài báo vào tháng 5/2022 đã phần nào nói lên thực trạng thiếu hụt nhà ở xã hội (NOXH) tại Việt Nam.
Cụ thể: Trong quý I/2022 cả nước chỉ cấp phép mới cho 3 dự án nhà ở xã hội với quy mô gần 1.200 căn tại Lạng Sơn, Phú Thọ và Quảng Ninh nhưng lại có đến 39 dự án nhà ở thương mại quy mô gần 18.700 căn hộ được cấp phép mới.
Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I/2022, cả nước có 4 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, 98 dự án đang triển khai, các sở xây dựng ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở trong tương lai 9 dự án.
Những con số này cho thấy sự "nhỏ giọt" và "khiêm tốn" hơn rất nhiều so với các dự án nhà ở thương mại.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, đến hết năm 2021, cả nước đã hoàn thành 266 dự án với hơn 142.000 căn NOXH, tổng diện tích hơn 7,1 triệu mét vuông sàn.
Trên thực tế, các doanh nghiệp tư nhân trong ngành bất động sản thường rất ít khi mặn mà với phân khúc này. Một bài viết trên báo Lao động mới đây đã phân tích nguyên nhân của thực trạng này.
Theo đó, ông Lễ Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành - cho rằng, thông thường, kể từ khi bắt đầu thủ tục xin dự án đến khi kết thúc mất khoảng 5 năm mới có thể hoàn thiện và trải qua quy trình 5 bước. Thế nhưng, lợi nhuận định mức của dự án nhà ở xã hội tối đa theo quy định chỉ khoảng 10%, mức lợi nhuận này còn thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm.
"Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá bán nhà ở xã hội".
Trích Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 vv Phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Ông Lễ Hữu Nghĩa chia sẻ: "Chủ đầu tư khi phát triển nhà ở xã hội, điều họ quan tâm nhất đó là chính sách pháp lý, ưu đãi của Nhà nước để giảm thuế, giảm giá thành cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Đồng thời, chúng tôi cũng quan tâm đến nguồn cầu của người lao động và quy trình, thủ tục mua nhà ở xã hội của nhóm đối tượng này có gì khó khăn hay không. Từ đó, tính toán về thời gian hoàn vốn khi phát triển nhà ở xã hội".
Theo các chủ đầu tư, một trong những lý do khiến doanh nghiệp chần chừ nhất đó là vấn đề thủ tục còn phiền hà. Các dự án nhà ở xã hội thường vướng thủ tục trong xác định giá bán, khiến doanh nghiệp khó quyết toán hoặc cấp sổ hồng cho người mua chậm trễ. Về thuế, đối với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê, thường được giảm 70% thuế giá trị gia tăng nhưng Luật Thuế lại không có khoản này. Doanh nghiệp đầu tư làm nhà ở xã hội gặp nhiều rắc rối, khó khăn sẽ dần mất động lực để làm các dự án tiếp theo.
Khi ông lớn đầu ngành tỏ quyết tâm tham gia vào phân khúc kém hấp dẫn
Tại đại hội cổ đông 2022, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Vinhomes cho biết, một trong những định hướng chiến lược mới của Vinhomes trong thời gian tới là tập trung phát triển các dự án nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp tại các tỉnh thành trên cả nước.
"Với kinh nghiệm triển khai dự án nhà ở thương mại của Vinhomes, các dự án nhà ở xã hội này không chỉ giúp hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà cho người lao động, mà còn mang tới cho họ một môi trường sống hiện đại, văn minh; đồng thời góp phần thúc đẩy an sinh xã hội và kinh tế tại các địa phương", Chủ tịch Vinhomes nói.
Phối cảnh một dự án của Vinhomes gần Hà Nội.
Trong vòng 5 năm tới, Vinhomes đặt mục tiêu hoàn thành 500.000 căn nhà ở xã hội trên cả nước. Mức giá bán nhà ở xã hội dự kiến chỉ từ 300 triệu đồng đến 950 triệu đồng/căn, được xây dựng giá bán và phương án bán theo đúng quy định của Nhà nước cho sản phẩm nhà ở xã hội.Thương hiệu của dòng sản phẩm nhà ở xã hội được lựa chọn chính thức mang tên ‘’HAPPY HOME’’.
Thông tin Vinhomes tham gia vào phân khúc NOXH khiến dư luận những ngày vừa qua xôn xao không ngừng. Người vui mừng, kẻ ủng hộ, cũng có những người thận trọng tỏ ra nghi ngờ.
Giới chuyên môn thì gọi kế hoạch phát triển NOXH của Tập đoàn Vingroup là “bom tấn” bởi có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS hiện nay - Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM nhận định
Quả thực, với kế hoạch xây dựng 500.000 căn NOXH trong 5 năm, trung bình mỗi năm DN này sẽ cung cấp cho thị trường 100.000 căn. Đối chiếu với tổng cung cả thị trường 142.000 căn trong năm 2021, đây quả là một quả "bom tấn" đáng kỳ vọng đối với những người thu nhập thấp
Hỗ trợ từ Nhà nước
Việc thực hiện chiến lược kinh doanh của mỗi doanh nghiệp đều phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của Ban lãnh đạo, tuy nhiên những điều kiện khách quan cũng là nhân tố quan trọng khi tính toán mức độ khả thi.
Trong trường hợp này, các chính sách quy định của Nhà nước hỗ trợ chủ đầu tư làm NOXH rất quan trọng.
Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 vv Phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015, khi làm NOXH Vinhomes sẽ nhận được những gì?
Thứ nhất, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Thứ hai, chủ đầu tư được sử dụng 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng NOXH để xây dựng nhà ở thương mại.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở, cụ thể như sau:
a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước, kể cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20%
b) Được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;"
Trích : Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 vv Phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Thứ ba, chủ đầu tư được hưởng các ưu đãi về thuế TNDN, GTGT theo các quy định về pháp luật thuế từng thời kỳ.
Thứ tư, chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội và các TCTD khác.
Như vậy, để bù đắp cho giá bán rẻ, các chi phí giá vốn, chi phí tài chính, chi phí thuế của chủ đầu tư đều được Nhà nước hỗ trợ kéo xuống hết mức.
Thông thường, trong giá bán 1 căn hộ mà người mua phải trả sẽ bao gồm các chi phí: Chi phí đất (quyền sử dụng đất/thuê đất/giải phóng mặt bằng,...), Chi phí xây dựng, hoàn thiện (nhân công, vật liệu xây dựng, chi phí thuê ngoài), Chi phí bán hàng và quản lý, Chi phí tài chính (chi phí sử dụng vốn của DA), thuế.
Trong một phát biểu mới đây tại ĐHCĐ, ông Phạm Nhật Vượng cho biết, chi phí sử dụng đất của Vinhomes chỉ chiếm khoảng 30%, 70% còn lại là các chi phí khác.
Trong trường hợp xây dựng NOXH, ngoài những chi phí được hỗ trợ từ phía Nhà nước để kéo tối đa giá thành thì chi phí bán hàng cũng sẽ được tiết giảm tương đối lớn so với các dự án nhà ở thương mại. Kết hợp yếu tố giá rẻ với thương hiệu và uy tín của Vinhomes, cùng với sự thiếu nguồn cung NOXH thời gian qua, việc bán các căn NOXH giá rẻ, tiện ích hợp lý có lẽ sẽ thu hút lượng lớn người mua.
Khi bớt được chi phí cho các khâu trung gian (như sàn giao dịch BĐS, môi giới) trong phân phối sẽ giúp chi phí bán hàng tối giảm và góp phần hạ giá sản phẩm.
Nếu tính toán khéo, kết hợp với những lợi thế Vinhomes đang sở hữu về năng lực tài chính, uy tín cùng kinh nghiệm triển khai quyết liệt các dự án, kế hoạch 500.000 căn NOXH trong 5 năm của Vinhomes là hoàn toàn có cơ sở.
Ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch Vinhomes. Ảnh: VHM.
"Vì không phải trả tiền đất và được xây không hạn chế số lượng các căn nhỏ nên giá bán chắc chắn sẽ nằm trong khoảng chúng tôi đã đưa ra và hoàn toàn phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp", ông Hoa khẳng định.
Về tiến độ triển khai, Chủ tịch Vinhomes cho biết hiện doanh nghiệp đã nộp đơn xin xây dựng một số dự án NOXH tại Hà Nội và TPHCM. Ngoài ra, Vinhomes cũng đang xúc tiến xây dựng phần đất NOXH trong các dự án hiện có.
"Chúng tôi dự kiến khởi công vào tháng 8 tới để các tòa nhà đầu tiên được đưa vào sử dụng từ tháng 6 năm sau. Do các dự án nằm ở vùng ven nên chúng tôi sẽ triển khai các tuyến buýt điện VinFast kết nối các khu NOXH với các nút giao thông quan trọng nhằm đảm bảo nhu cầu đi lại của người dân", ông Hoa tiết lộ.
