Chung cư mini ở thì dở, bán cũng không xong

Khó cấp "sổ đỏ" do sai phạm

Cách đây gần chục năm, khi từ Hải Dương lên Hà Nội lập nghiệp, vợ chồng chị Hạnh đã bỏ ra hơn 800 triệu đồng để mua một căn hộ chung cư mini 40m² ở Khương Đình (quận Thanh Xuân). Hai vợ chồng lúc đó chỉ có một đứa con nhỏ, nên lựa chọn mua chung cư mini ở nội đô theo anh chị là giải pháp ưu việt nhất.

Dù biết căn hộ không có "sổ đỏ" riêng mà phải dùng chung "sổ đỏ" của cả tòa nhà nhưng vợ chồng chị vẫn quyết định mua. Tuy nhiên, khi kinh tế gia đình khá giả hơn, vợ chồng chị muốn chuyển sang căn hộ rộng nhưng rao mãi vẫn chưa chuyển nhượng được căn hộ mini này. Lý do chính là vì căn nhà chưa có "sổ đỏ".

Anh Nguyễn Văn Khoa (quê ở Bắc Giang) cũng trong tình trạng tương tự. Cách đây 5 năm, vợ chồng anh do không có đủ điều kiện mua nhà ở thương mại nên đành chấp nhận mua một căn chung cư mini ở phố Khương Thượng. Đến nay, khi rắc rối đã nảy sinh, ở thì khổ mà bán cũng khó.

Theo anh Khoa, mua chung cư mini để giải quyết nhu cầu ăn ở, sinh hoạt trước mắt cho gia đình. "Lúc đó kinh tế khó khăn, chúng tôi chỉ có trong tay vài trăm triệu, làm sao dám nghĩ đến mua nhà ở thương mại tại các dự án. Sau một thời gian tích cóp, chúng tôi định mua trả góp căn chung cư khác để chỗ ở được rộng rãi, nhưng hai năm rồi vẫn chưa bán được. Vị trí thuận tiện thì ai cũng ưng. Nhưng khi nói đến chưa có "sổ đỏ" người mua lại lắc đầu", anh Khoa chia sẻ.

Khảo sát của phóng viên cho thấy, chung cư mini được rao bán khá nhiều trên thị trường bất động sản Hà Nội và không ít người có thu nhập trung bình quan tâm. Theo đó, tập trung nhiều ở các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Đống Đa...

Không khó để có thể tìm kiếm được hàng loạt chung cư mini do các hộ gia đình  cũng như các công ty xây dựng đang được rao với giá bán và thông tin chào mời hấp dẫn như chung cư có đầy đủ giấy tờ pháp lý chính chủ theo quy định (gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán công chứng, cấp sổ đỏ…).

Đơn cử, căn hộ chung cư mini có diện tích hơn 40m2 với 2 phòng ngủ ở quận Bắc Từ Liêm được rao bán với giá gần 730 triệu đồng, ước khoảng 16 triệu đồng/m2. Tại quận Đống Đa, giá bán loại căn hộ này lại khá cao. Chỉ với diện tích 25 - 30m2, căn hộ mini ở Xã Đàn - Ô Chợ Dừa được bán với giá từ 550 - 650 triệu đồng (tính bình quân 20 - 22 triệu đồng); chung cư mini Tôn Đức Thắng có diện tích từ 25 - 55 m2 có giá từ 470 triệu đồng - 1,2 tỷ đồng/căn, tương đương từ 17 - 20 triệu đồng/m2...

Hay tại khu vực phố Khương Đình, Vũ Tống Phan, Bùi Xương Trạch là nơi tập trung rất nhiều chung cư mini của quận Thanh Xuân. Hiện có rất nhiều căn hộ diện tích khoảng 45m2 thiết kế hiện đại, giao thông thuận tiện, "sổ hồng" chính chủ đang được rao bán với giá gần 740 triệu đồng. Tương tự, chung cư mini 9 tầng mặt phố, mỗi sàn được thiết kế 14 căn hộ với nhiều loại diện tích khác nhau từ 34 - 65m2, mức giá từ 600 đến 940 triệu đồng…

Chung cư mini xuất hiện khi Nghị định 71/2010 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) ra đời, bắt đầu cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ. Từ đó, chung cư mini mọc lên nhan nhản như "nấm sau mưa".

Tuy nhiên, cũng vì để tối đa hóa lợi nhuận mà rất nhiều công trình dạng này xây sai phép như xây quá số tầng, chia diện tích, số lượng các căn hộ trong một tầng nhỏ hơn giấy phép…Cũng chính vì việc xây dựng không đúng theo các quy định của pháp luật nên cho dù ra đời cả chục năm nay nhưng vẫn rất nhiều chung cư mini chưa được cấp "sổ đỏ".

Nhiều hệ lụy

Tình trạng chung cư mini phát triển ồ ạt, vượt quá khả năng quản kiểm soát của cơ quan chức năng đã diễn ra ở nhiều nơi, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội. Song, hiện nay cũng chưa có báo cáo về số lượng các chung cư mini trên địa bàn Thủ đô.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng xác nhận, thời gian qua tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng nên các hộ gia đình, cá nhân tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định của pháp luật. Đó là tình trạng xây dựng không phép, xây sai phép, xây sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng.

Theo Bộ Xây dựng, hiện một số địa phương xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng, một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, chia thành nhiều phòng như một căn hộ riêng biệt, không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.

Kiểu xây dựng này dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị. Người mua những căn hộ này cũng không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở do công trình vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng. Điều này chắc chắn sẽ làm phát sinh tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về sau.

KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Việt Nam đánh giá, bất cập của tình trạng chung cư mini tràn lan như hiện nay là việc tăng thêm một số lượng lớn người ở trên một diện tích. Trong quy hoạch xây dựng, vấn đề mật độ xây dựng và mật độ cư trú là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Mật độ dân số tăng sẽ tạo ra áp lực cho hạ tầng đô thị. Giao thông ách tắc, rồi cấp điện thế nào, cấp nước thế nào; rác thải, nước thải sinh hoạt xử lý thế nào; phòng cháy chữa cháy quản lý ra sao và hệ lụy của việc này rất lớn.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, việc không thể cấp "sổ đỏ" cho chung cư mini xuất phát từ sai phạm của các chủ đầu tư trong quá trình xây dựng. Đó là, xây dựng không phép, xây vượt số tầng, cơi nới diện tích, không hoàn thành nghĩa vụ cũng như chấp hành các quy định về xây dựng nhà chung cư mini…Việc quản lý lỏng lẻo loại hình nhà ở này đang khiến những khu vực trung tâm chịu sức ép nặng nề về cơ sở hạ tầng cũng như việc quản lý dân cư.

Vì thế, để tránh tình trạng xây dựng nhà ở bừa bãi như hiện nay, các cơ quan quản lý cần có biện pháp dứt khoát đối với những căn hộ bị liệt vào dạng "sai phép" do lỗi của chủ đầu tư. Nếu phạt cho tồn tại hoặc giải tỏa các tòa chung cư không phép, sai phép này thì cũng cần sớm có giải pháp cụ thể hơn.

Bởi đến thời điểm hiện tại, dù Hà Nội có hướng dẫn chi tiết điều kiện được cấp "sổ đỏ" và tiến hành thực hiện thí điểm cấp "sổ đỏ" thì cũng chỉ có vài dự án may mắn được thực hiện, còn hàng trăm dự án khác vẫn tiếp tục chờ đợi do những sai phạm chưa có chế tài xử lý.

Mới đây, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật về những nội dung liên quan. Bộ Xây dựng yêu cầu tăng cường thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng, đặc biệt là đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở nhưng không phép, sai phép, lấn chiếm không gian, xây dựng không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, xây dựng nhà ở không bảo đảm chất lượng...

Cùng với đó, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương chủ động giải quyết vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện các quy định về quy hoạch, cấp giấy phép xây dựng, thi công xây dựng, quản lý chất lượng công trình nhà ở trên địa bàn.

Minh Nghĩa