Chi hơn 5 tỷ USD để mua lại toà nhà của tỷ phú Lý Gia Thành, nhóm nhà đầu tư bất ngờ nhận ra đây là một thương vụ cực kỳ tồi tệ

Sau khi nhanh chóng có được những khoản lợi nhuận đầu tiên bằng việc san nhượng lại từng tầng trong tòa nhà 73 tầng, những cuộc biểu tình và tình hình đại dịch Covid-19 cũng như mối quan hệ căng thẳng giữa Hoa Kỳ và Trung Quốc đã khiến cho số tầng bị bỏ trống ngày càng tăng, giá thuê giảm còn các giao dịch trở nên "khan hiếm".

Theo hãng cung cấp dữ liệu về thị trường bất động sản Real Capital Analysis, chỉ có một thương vụ được thực hiện trong năm nay với mức giá thấp hơn 35% so với năm 2019. Khoảng gần 1/5 diện tích tòa nhà bị bỏ không, đây cũng là tỷ lệ bỏ trống cao nhất tại một quận thương mại trung tâm được săn đón của Hong Kong và giá thuê cũng đang giảm 20% so với năm ngoái.

Thomas Lam, giám đốc điều hành của Knight Frank LLP, cho rằng " Vào thời điểm đó, đó là một quyết định đầu tư hợp lý". Giá thị trường vào thời điểm đó cao hơn mức giá trung bình mà các nhà đầu tư đã trả và việc san nhượng từng tầng có vẻ dễ dàng. Thế nhưng, hiện nay khi mà giá thuê leo thang và nhu cầu văn phòng giảm sút giữa lúc nền kinh tế trở nên tồi tệ, khách hàng đang tỏ ra dè dặt hơn.

Khi 1 nhóm các nhà đầu tư với những nghệ danh mỹ miều như "Minibus King" (Ông hoàng Xe buýt) hay "Queen of Shells" (Nữ hoàng sở hữu các công ty vỏ bọc) cùng nhau mua lại 75% cổ phần của Lý Gia Thành vào cuối năm 2017. Thị trường tòa nhà văn phòng Hong Kong vào thời điểm đó đang ở giai đoạn cao trào.

Theo Savills Plc, giá tại khu vực trung tâm đã tăng lên thêm 20% chỉ trong chưa đầy một năm và tỷ lệ bỏ trống trong các tòa văn phòng chỉ khoảng 2%. (Công ty CK Asset Holding Ltd, công ty bất động sản của tỷ phú Lý, đã bán 25% cổ phần của tòa nhà này vào những năm sau khi tòa nhà khai trương vào năm 1998).

Sau khi phi vụ được hoàn tất vào giữa năm 2018, nhóm các nhà đầu tư đã nhanh chóng phân chia với nhau 47 tầng, 402 ô đỗ xe, các khu vực văn phòng và các cửa hàng bán lẻ và bắt đầu san nhượng lại chúng. Chỉ trong vòng một năm, họ đã bán lại hơn tám tầng tòa nhà và rất nhiều khu vực văn phòng với giá khoảng 1,3 tỷ USD và thu lại được hàng trăm triệu USD lợi nhuận.

Tới tháng 6/2019, thành phố cùng lúc đối mặt hai thảm họa lớn và khiến cho nền kinh tế rơi vào cuộc khủng hoảng sâu rộng nhất. Các cuộc biểu tình chống chính phủ nổ ra với các vụ bạo động và đập phá ngày càng gia tăng. Tình hình bất ổn kéo dài tới năm mới khi mà đại dịch Covid-19 bắt đầu diễn ra, trong khi đó mối quan hệ căng thẳng theo chiều hướng xấu đi giữa Trung Quốc và Hoa Kỳ cũng đã khiến cho viễn cảnh tương lai của trung tâm tài chính Châu Á này càng thêm ảm đạm.

Tất cả những điều này đã khiến cho các phi vụ làm ăn liên quan tới tòa nhà the Center bị đổ vỡ. Một thương vụ đang trong giai đoạn ký kết hợp đồng đã bị hủy bỏ khi các cuộc biểu tình diễn ra vào cuối năm 2019, khách hàng thậm chí từ bỏ cả khoản đặt cọc trị giá 1,1 tỷ USD. Và cũng chỉ có một thương vụ đã được triển khai trong năm nay mặc dù ba tầng của tòa nhà đã được rao bán trên thị trường.

James Mak, giám đốc kinh doanh tại Midland IC&I Ltd, cho rằng "Hiện nay, khi họ đã không thể bán được với cái giá tốt, họ sẽ chỉ muốn tống khứ đi một hoặc hai mặt bằng tầng để có tiền mặt và giữ phần còn lại để cho thuê cho tới khi thị trường phục hồi. Những ông trùm này thuộc thế hệ cũ những người không sẵn lòng để mất tiền."

Sự thiếu hụt các thương vụ mua bán đã dự đoán được tình trạng ảm đạm của thị trường văn phòng. Theo Jones Lang LaSalle Inc, giá trị thị trường văn phòng của thành phố có thể sụt giảm ở mức 20% trong năm nay. Theo Bloomberg Intelligence, với tỷ lệ bỏ trống ở mức cao nhất trong vòng 16 năm nay, giá thuê văn phòng cao cấp có lẽ sẽ giảm thêm 5% từ giờ cho tới hết năm nay.

Thị trường tòa nhà văn phòng không thể trông cậy vào các khách hàng ở đại lục để có được một sự hồi phục nhanh chóng. Đầu tư từ đại lục bao gồm cả đối với các tài sản đã tạo ra lợi nhuận và các dự án phát triển mới tại Hong Kong đều giảm với mức lần lượt là 90% và 73% trong nửa đầu năm nay.

Tòa nhà the Center. Ảnh chụp bởi Issac Lawrence/AFP (Getty Images).

Việc chuyển đổi sở hữu từ một trong những nhà phát triển lớn nhất Hong Kong sang một nhóm các nhà đầu tư cá nhân, những người thường có thói quen san nhượng lại tài sản đã mua, cũng làm cho người thuê cảm thấy nản lòng do họ thường ưu tiên thuê lại mặt bằng văn phòng từ những chủ sở hữu cũng như việc quản lý mang tính ổn định. Tỷ lệ bỏ trống tại tòa nhà the Center là 19% vào tháng 8, so với con số chỉ là 5,2% tại khu vực quận Trung tâm.

Tình hình càng tồi tệ hơn khi mà các hợp đồng cho thuê được ký kết vào năm nay tại tòa nhà the Center chỉ đạt được giá thuê theo tháng ở mức 69 HKD (8,9 USD)/m2, thấp hơn 20% so với một năm về trước (theo cách tính của Bloomberg dựa trên dữ liệu được Midland IC&I cung cấp).

Thông tin về các nhà đầu tư đã làm nên thương vụ kỷ lục này cũng thu hút nhiều sự quan tâm như chính thương vụ này. Thay vì là một danh sách các nhà phát triển hay những quỹ đầu tư tư nhân lớn thường xuất hiện trong nhiều thương vụ mua bán bất động sản lớn, liên minh này lại mang tới một nhóm những nhà đầu tư địa phương, những doanh nhân địa phương tận dụng giá bất động sản ngày càng tăng của Hồng Kông để gia tăng tài sản của mình.

Những thành viên có hồ sơ hoành tráng nhất trong nhóm này phải kể đến Ma An-muk và Pollyanna Chu, những người lúc đầu đã thâu tóm 13 và 07 tầng của tòa nhà.

Ông Ma làm ăn và bắt đầu thu được những khoản lời rõ rệt từ năm 1977 khi ông thành lập công ty Yan Yan Motors Ltd, cũng là hãng vận hành các tuyến xe minibus tại Hong Kong, điều này cũng giúp ông được biết tới với biệt danh "Minibus King". Đội xe bus màu xanh của Ma phục vụ tại những khu vực mà xe bus tiêu chuẩn không thể hoạt động được và là lựa chọn cuối cùng đối với những người đi làm di chuyển bằng xe bus cũng như là cách để tránh các chuyến tàu điện ngầm đông đúc.

Pollyanna Chu vào năm 2017. Nguồn: Imaginechina

Bà Chu được biết tới với biệt danh "Queen of Shells" vì đã tài trợ cho các công ty vừa và nhỏ. Bà bắt đầu sự nghiệp với việc đầu tư vào thị trường bất động sản tại San Francisco trước khi trở về Hong Kong vào năm 1992. Công ty Kingston Financial Group Ltd của bà đã đã kiếm được từng đồng tiền nhờ việc bảo lãnh và cung cấp các dịch vụ ký quỹ cho các công ty nhỏ khi họ niêm yết.

Bà Chu từng là người phụ nữ giàu nhất Hong Kong. Tuy nhiên, dù đế chế do bà dựng lên đã trải khắp trên các lĩnh vực như khách sạn và sản xuất đồng hồ, giá trị tài sản ròng của bà hiện chỉ còn là một phần nhỏ so với con số trước đây. Cổ phiếu của Kingston đã giảm 18% trong năm nay trong khi các khoản đầu tư vào các sòng bạc tại Macao gặp khó khăn, vì lĩnh vực này phải ngừng hoạt động trong đại dịch.

Theo Bloomberg Billionaire Index, tài sản của bà Chu có giá trị khoảng 603 triệu USD, thấp hơn rất nhiều so với người phụ nữ giàu nhất Hong Kong hiện nay là Vivien Chen, chủ tịch của tập đoàn Nan Fung Group với tổng tài sản là 4,8 tỷ USD.

Sau khi bán lại tòa nhà the Center, tập đoàn CK Asset của tỷ phú Lý đã dùng một phần số tiền thu về để mua lại tòa nhà số 5 Broadgate – là trụ sở tại London của UBS Group AG – với giá 1,3 tỷ USD vào tháng 06/2018. Ngân hàng Thụy Sĩ có cam kết với tòa nhà này cho tới năm 2035 và doanh thu từ việc cho thuê bất động sản ở London này cao gần như gấp đôi so với tòa the Center.

Tham khảo Bloomberg

Lục Trúc