CEO Đất Xanh Miền Bắc: Nhà đầu tư đã kiếm lời 10 năm qua, tại sao phải lo lắng khi họ có tới 10 năm làm tốt và khó khăn chỉ bắt đầu

"Đóng băng", "ngủ đông" là từ mà nhiều nhà đầu tư, chuyên gia đưa ra để đánh giá về nửa cuối thị trường bất động sản 2022. Quan điểm của ông thì sao?

Chúng ta thừa nhận rằng, thị trường bất động sản rất khó khăn nhưng trong khó khăn vẫn có điểm sáng. Đơn cử như với Đất Xanh Miền Bắc, chúng tôi vẫn bán được hàng dù sản lượng giảm khoảng 40-50% so với thời điểm thị trường tốt. Các dự án chung cư ghi nhận giao dịch như Masteri West Heights, Hoàng Thành Pearl, Imperia Smart City…

Kể cả chung cư cao cấp đắt tiền như Hateco Laroma, chỉ trong một tuần đội ngũ kinh doanh bên tôi chốt bán 3 căn. Mỗi căn trị giá 7-9 tỷ đồng. Tức là thị trường vẫn có giao dịch. Như vậy, đâu phải thị trường đang đóng băng? Nhưng không ít người lại đang lo lắng thái quá rằng: "Thị trường bất động sản khủng hoảng trầm trọng".

Tôi nghĩ, mọi người đang tập trung vào hiện tượng của những môi giới nhỏ lẻ khó bán và đánh đồng thị trường "đóng băng". Nhìn thẳng vào thị trường, giao dịch có tức là vẫn có tính thanh khoản. Nhu cầu mua bất động sản có, chỉ vướng một điểm, thanh khoản giảm 40-45% so thời điểm thị trường tốt.

Đâu là lý do chính khiến thanh khoản của thị trường sụt giảm mạnh như vậy?

Do ngân hàng cạn room tín dụng, khó giải ngân. Thế nên, khách hàng có nhu cầu nhưng lại không đủ tiền mua nhà. Những khách hàng mua bất động sản hiện tại đều phải có "tiền tươi" hoặc sở hữu lịch sử tài chính tốt mới có thể vay tiền ngân hàng.

Trước đây, bên tôi nhận trung bình mỗi tuần 10-20 bộ hồ sơ giải ngân từ phía ngân hàng nhưng đến hiện tại, số lượng giảm còn tới 5-6 bộ hồ sơ giải ngân. Tức là số lượng hồ sơ được giải ngân dòng tiền từ ngân hàng giảm tới 60%.

Vậy tình trạng giảm giá trên thị trường bất động sản hiện nay, ông đánh giá ra sao?

"Bất động sản cắt lỗ", "hạ giá sâu", "giảm giá rất mạnh"… gần đây trở thành nhận định chung cho toàn thị trường. Theo tôi, cần rõ ràng trong phân tích từng phân khúc. Phân khúc nào chịu tác động lớn từ biến động thị trường và phân khúc nào không.

Về giá chung cư giảm trên thị trường, xét trên mặt bằng chung, tôi không thấy. Hiện tượng giá chung cư giảm chỉ xảy ra ở một số dự án bất động sản cá biệt. Thị trường chung cư ở Hà Nội thực tế tiếp tục ghi nhận mức giá neo ở ngưỡng cao.

Liên quan đến việc chủ đầu tư chiết khấu lớn dành cho khách hàng mua chung cư, hiện nay, phần lớn khách hàng phải dùng vốn tự có. Nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách rất tốt cho khách hàng sử dụng vốn tự có như chiết khấu trực tiếp vào giá bất động sản. Bởi, chi phí vay rất cao do thủ tục rờm rà, tốn thời gian. Mức chi phí này có thể lên tới 5-6%. Thế nên, thay vì phải hỗ trợ chi phí này như trước đây, chủ đầu tư chuyển thành khoản chiết khấu cho khách hàng. Vậy khách hàng có tiền mặt sẽ lợi thế hơn so với khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Quay trở lại câu chuyện giá chung cư liệu đang giảm? Tại thị trường Hà Nội, nhu cầu ở thực luôn cao. Trong khi đó, nguồn cung chỉ có giới hạn. Giá chung cư ở Hà Nội không phải quá đắt nhưng ở mức không hạ giá.

Trong 2-3 năm tới, nguồn cung chung cư Hà Nội vẫn sẽ thiếu hụt. Thế nên chúng ta không thể đánh đồng sự giảm giá của một dự án đồng nghĩa với cả thị trường hạ giá. Thống kê của batdongsan.com phân tích giá chung cư ở Hà Nội vẫn tăng 20% từ đầu năm đến nay. Ở TP.HCM cũng tương tự, nguồn cung chung cư mới khan hiếm nhưng nhu cầu ở thực luôn cao.

Tại thị trường tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh, Bắc Giang, chúng tôi bán chung cư, đặc biệt là loại hình nhà ở xã hội rất tốt. Một dự án nhà ở xã hội ở Bắc Giang bán trong vòng 3 tuần được hơn 300 căn. Có rất nhiều dự án bán ổn thì thị trường không thể đóng băng.

Với những sản phẩm ở thực như chung cư, giá thuê vẫn tăng. Thế nên, chúng ta không thể phủ nhận rằng, nhu cầu của thị trường bằng 0 trong khi lượng giao dịch ghi nhận 50% so với thời điểm thị trường tốt.

Nhưng có một số sản phẩm phải hạ giá, thuộc về nhóm bất động sản không phục vụ nhu cầu ở thực. Đơn cử như đất nền hoặc sản phẩm không sản sinh ra tiền, phân khúc này trầm lắng và giảm giá thật. Vì không đáp ứng được nhu cầu ở thật, không tạo ra dòng tiền mà còn có thể khiến chủ đất phải gánh nợ khi họ sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tiếp đến là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Hiện nay, phân khúc này đang gặp khó khăn do ảnh hưởng về pháp lý và tác động hậu Covid-19. Đó còn là sản phẩm không sản sinh ra tiền khi không có khách thuê. Nhà đầu tư cũng phải tiêu tốn tiền để duy trì, trả tiền lãi cho loại hình bất động sản này. Thế nên, phân khúc này đóng băng và bị giảm giá thật dù hiện tại, du lịch Việt Nam đang dần phục hồi.

Lý do chung của sản phẩm bất động sản buộc hạ giá đến từ phía ngân hàng thắt chặt việc cho vay. Đối với nhóm khách hàng đầu cơ, dùng vốn vay ngân hàng. Khi lãi suất ngân hàng tăng, họ phải trả lãi suất cao. Nếu không gánh được lãi suất, họ phải chuyển đổi và bán bất động sản của mình đi. Với nhà đầu tư mua bất động sản để tích luỹ, họ sẽ không bị ảnh hưởng. Đấy là những sản phẩm để đầu tư lâu dài.

Vậy đối với doanh nghiệp bất động sản thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự, giảm lương, đó có phải là tín hiệu tiêu cực với thị trường?

Chúng ta phải nhìn nhận đâu là điểm sáng và đâu là tối. Rất nhiều công ty bất động sản trong những năm vừa qua đã mở rộng phình nhanh chóng. Họ tuyển quân ồ ạt và thực tế là đội ngũ nhân viên không chuyên nghiệp. Khi thị trường gặp khó, việc co hẹp quy mô và cắt giảm là lẽ đương nhiên. Việc đóng cửa các công ty, văn phòng là chuyện bình thường.

Quy luật của thị trường, khi kinh tế phát triển, bất động sản sôi động, việc mở rộng hệ thống là lẽ tất yếu. Và ngược lại, khi thị trường khó khăn, giao dịch giảm, doanh nghiệp co gọn quy mô, cắt giảm nhân sự, lao động cũng là điều đương nhiên. Quy luật đó không thể không tránh được.

Với Đất Xanh Miền Bắc, việc cắt giảm nhân sự, một số chi nhánh hay văn phòng cũng là chuyện bình thường. Vì đấy là quy luật của nền kinh tế.

Nhưng điều chúng ta nhìn thấy trong bối cảnh gì thị trường khó khăn là gì? Sự khó khăn sẽ tạo ra tính chuyên nghiệp cho các công ty bất động sản, cho những chủ đầu tư. Khó khăn sẽ đánh giá lại toàn bộ năng lực của thị trường địa ốc, từ môi giới đến các chủ đầu tư, khách hàng, đến thị trường tài chính, dòng vốn của bất động sản,.

Và như vậy, thị trường sẽ định hình lại. Đó là sẽ là một bước đệm cho thị trường bất động sản phát triển trong tương lai. Chẳng có gì là xấu hay quá bi quan khi thị trường chững lại hoặc đi xuống so với thời điểm tăng trưởng quá mạnh! Sự đi xuống của thị trường sẽ dần dần tạo một nền tảng vững chắc để thị trường vận hành đi lên trong giai đoạn tiếp theo.

Như ông vừa chia sẻ, có vẻ như thị trường bất động sản vẫn đang diễn biến bình ổn và đó là quy luật tất yếu, hiển nhiên?

Tôi không phủ nhận khó khăn nhưng không đến mức đóng băng hay lo ngại thái quá về công ty phá sản một loạt hay anh em môi giới chuyển nghề. Vấn đề ở đây là gì? Đó là mọi người đang bị lo lắng thái quá trước sự vận hành lên xuống rất thông thường của thị trường.

Ví dụ như khi ngân hàng còn room tín dụng, họ sẽ bơm ra nhiều tiền trên thị trường. Khi bơm ra thị trường quá nhiều, họ lại phải thắt chặt lại. Việc thắt chặt sẽ đến một mức độ nào để đảm bảo sự an toàn cho thị trường tài chính và ngân hàng, giúp giảm bớt rủi ro.

Nhưng mọi người cứ lo thị trường lặp lại những năm 2011-2013. Nhắc lại thời điểm đó, những người lo lắng thái quá, rời bỏ thị trường bất động sản cuối cùng lại tiếc nuối vì ai trụ lại thị trường khi đó, vượt qua giai đoạn khó khăn đều có bước tiến mới.

Chẳng hạn như ở giai đoạn 2011-2013, chúng tôi chỉ là công ty mới, non trẻ ở miền Bắc. Cũng nhờ sự kiên trì, chúng tôi mới có bước tiến như ngày hôm nay. Dẫn ví dụ này để thấy rằng, thị trường vốn dĩ như vậy. Và cứ sau đợt khủng hoảng, thị trường lại có một bước phát triển với chu kỳ khoảng 10 năm.

Chúng ta đã có bước phát triển 10 năm, bây giờ chúng ta mới có một năm khó khăn. Con số không đáng là bao so với 10 năm phát triển. Các nhà đầu tư đã kiếm được tiền được 10 năm thì bây giờ mất một năm khó khăn thì cũng là chuyện bình thường. Họ có thể bán giảm giá bất động sản. Họ đã kiếm lời trong mười năm qua, tại sao phải lo lắng quá, khi mà anh đã có tới 10 năm làm tốt và khó khăn thì chỉ mới bắt đầu.

Anh đã có thành quả tốt của 10 năm thì bây giờ bán bớt đi. Thực tế chẳng có gì phải lo lắng khi mọi thứ đang vận hành đúng quy luật. Nếu nhà đầu tư lại muốn lời suốt thì đâu còn là thị trường!

Ông nghĩ sao về tâm lý của nhiều người đang chờ đợi giá bất động sản hạ để "bắt đáy"?

Tâm lý của mọi người chỉ mong thị trường xuống đáy. Nhưng vấn đề, đáy ở đâu thì không ai biết. Khi thị trường đi xuống, người ta  càng mong đợi một cái đáy. Ví dụ như 2012-2013, mọi người nhận định, bất động sản còn xuống đáy nữa và cuối cùng chả biết đáy ở đâu. Họ chưa kịp mua thì giá bất động sản tăng. Khi mà thị trường đã định hình đáy nhưng cũng không ai nghĩ đó là đáy. Thế nên, chính các nhà đầu tư nên phân tích nhu cầu của mình?

Nếu là nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ biết điểm nào nên mua vào và đâu là thời điểm nên bán ra. Còn với người có nhu cầu mua để ở thì họ phải cân nhắc giữa việc bỏ tiền ra đi thuê và tài chính đi mua. Họ thực sự xem rằng, mình đã đủ tiềm lực tài chính để mua chưa? Theo tôi, đây là thời điểm mà người dân có thể mua. Vì thị trường đang khó khăn chính là cơ hội để lựa chọn bất động sản để mua vào.

Tiếp đến, nguồn cung trên thị trường thực tế để đáp ứng nhu cầu ở thực ít. Ngay cả với loại hình nhà trong ngõ, hay nhà phố có khả năng cho thuê. Loại hình này vẫn giữ giá tốt vì tạo ra dòng tiền do nhu cầu thuê cao. Sau dịch Covid-19, mọi người đi làm trở lại và có nhu cầu thuê. Lượng giao dịch chỉ chậm hơn so với năm ngoái nhưng hoạt động mua – bán diễn ra bình thường.

Theo ông, khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản liệu sẽ kéo dài?

Rất nhiều người dự đoán thị trường hiện tại sẽ còn "sát thương" hơn so với giai đoạn 2011-2013. Nhưng có lẽ đúng hơn, đó là sự khủng hoảng về tâm lý. Vì bản chất của thị trường nội tại và nền kinh tế của Việt Nam năm 2022 khá tốt so với hơn 10 năm trước.

Tăng trưởng kinh tế của Việt Nam chỉ đạt khoảng 2-3% năm 2011-2012 nhưng con số này trong năm 2022 ghi nhận tăng 7%. Và được dự đoán 2023 sẽ còn tăng. Về dòng tiền, dự trữ quốc gia khá ổn. Việt Nam tích cực tham gia các hiệp định thương mại toàn cầu tốt hơn so giai đoạn trước.

Vậy khủng hoảng của hiện tại là gì? Thẳng thắn ra, đây là cuộc khủng hoảng về tâm lý. Do một số tập đoàn bị ảnh hưởng dẫn tới tâm lý các nhà đầu tư lo ngại. Thực tế nội lực kinh tế khá tốt.

Và cuộc khủng hoảng hiện tại sẽ diễn ra trong một chu kỳ ngắn hơn 2011-2012, có thể chỉ bằng một nửa thời gian. Khó khăn sẽ đến nhanh và qua nhanh. Nhà đầu tư vẫn nên thận trọng và cân nhắc lợi thế, khó khăn giữa các phân khúc. Với người mua ở thực, đây là thời điểm khá tốt để mua khi nguồn cung khan hiếm nhưng nhu cầu tăng mạnh.

Năm sau, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng dễ dàng hơn. Bởi các chỉ tiêu tín dụng được thiết lập hàng năm. Đến đầu năm mới, nguồn room tín dụng lại mở rộng. đến khi tăng kịch trần thì room tín dụng mới thu hẹp.

Cuộc khủng hoảng hiện tại sẽ diễn ra trong một chu kỳ ngắn hơn 2011-2012, có thể chỉ bằng một nửa thời gian. Khó khăn sẽ đến nhanh và qua nhanh.

Trong năm 2023, phân khúc nào sẽ trở thành điểm sáng trên thị trường địa ốc?

Thứ nhất, chúng ta phải nhìn vào thị trường, về cung – cầu. Thứ hai, chúng ta phải đánh giá rõ ràng về các phân khúc. Đúng là có phân khúc khó khăn, nhưng có phân khúc vẫn giao dịch, không phải toàn bộ thị trường đóng băng hay giảm giá.

Năm 2023, loại hình chung cư đánh vào nhu cầu ở thực tiếp tục có giao dịch. Tiếp đến là nhà phố đáp ứng nhu cầu ở và kinh doanh dù giao dịch khó khăn hơn do tài chính lớn. Đất nền là phân khúc đầu tư để lấy giá trị gia tăng, không mang lại dòng tiền. Phân khúc này sẽ gặp khó.

Phân khúc nghỉ dưỡng trong năm 2023 sẽ có cải thiện hơn so với năm 2022. Nguyên nhân là do Covid-19 không còn là nỗi sợ và mọi người đã tự do đi du lịch. Nhìn du lịch của Việt Nam trong những tháng vừa qua tăng rất mạnh. Nhưng tốc độ tăng trưởng du lịch của Việt Nam thấp hơn Malaysia, Thái Lan hay Singapore.

Khi Nhà nước có chính sách cải thiện về thu hút du lịch, đặc biệt là hút tệp khách nước ngoài thì du lịch Việt Nam còn tăng trưởng mạnh hơn nữa do nhu cầu thuê bất động sản nghỉ dưỡng tăng. Thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được cải thiện nhưng không đột biến.

Điểm tích cực khác, Trung Quốc sẽ mở cửa du lịch. Du lịch Việt Nam sẽ được hưởng lợi nhanh chóng. Vì số lượng người Trung Quốc sang du lịch Việt Nam rất lớn.

Tổng quan chung về bức tranh thị trường bất động sản 2023 trong dự đoán của ông sẽ như thế nào?

Tôi nghĩ thị trường không tối đen như mọi người nghĩ nhưng cũng không tăng trưởng quá tốt.

Thứ nhất, nền kinh tế thế giới đang gặp khó khăn. Nền kinh tế Việt Nam sẽ không phải là bức tranh màu hồng nhưng chắc chắn không phải là gam màu trầm. Kinh tế Việt Nam vẫn có những chỉ số tích cực. Chính phủ Việt Nam rất năng động khi tham gia ký các hiệp định thương mại. Nhờ vậy mà hoạt động xúc tiến thương mại được thúc đẩy mạnh mẽ.

Về vấn đề tài chính, mức độ ảnh hưởng do biến động chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Thị trường tài chính đã, đang đi vào ổn định. Lãi suất tại một số ngân hàng bắt đầu dịch chuyển. Tôi không chắc chắn chính xác về con số nhưng tỷ lệ vay đang thấp hơn tỷ lệ người dân gửi tiền vào hệ thống ngân hàng ở thời điểm hiện tại.

Đáng chú ý, thị trường tài chính bắt đầu có tín hiệu tốt lên. Các công ty nước ngoài đổ tiền vào mua chứng khoán ở Việt Nam. Giá cổ phiếu gia tăng. Điều này chứng tỏ các công ty sản xuất trong nước vẫn được đánh giá tốt về lợi nhuận, tiềm năng. Trong lĩnh vực địa ốc, các nhà đầu tư nước ngoài đang đợi thị trường xuống đáy để vào thâu tóm các quỹ đất, sở hữu cổ phần của công ty bất động sản ở Việt Nam.

Năm sau, tình hình kinh tế vĩ mô được Quốc hội đặt mục tiêu tăng trưởng từ 6-7%. Tăng trưởng FDI – nguồn vốn đầu tư vào nước ngoài tăng đáng kể. Nền kinh tế vĩ mô đang dần ổn định, dù có sự khó khăn nhưng không quá màu xám. Thế nên, tôi tin tưởng vào sự phục hồi sớm của thị trường địa ốc.

- Cảm ơn những chia sẻ của ông!

Mai Linh