Doanh nghiệp bất động sản: 'Chết' vì không phục vụ nhu cầu thật
Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bán thứ mình có chứ không phải bán cái xã hội cần.
Nhiều dự án bất động sản không chỉ đóng băng mà đang dần hóa đá vì hoàn toàn không phục vụ cho nhu cầu thật của người dân. Nhu cầu nhà ở không hề nhỏ. Tuy nhiên, với thu nhập như hiện nay, không thể có nhiều người đủ tiền mua nhà tại các thành phố. Và khi cung và cầu không hề gặp nhau, mà Nhà nước vẫn ra tay cứu các chủ đầu tư địa ốc thì sớm muộn gì cũng sẽ ôm thêm một đống nợ, không thể xử lý nổi.
Nhu cầu thật
Thu nhập bình quân một người có bằng đại học tại Hà Nội, TP.HCM chỉ khoảng 5 triệu đồng/tháng. Vậy cả hai vợ chồng sẽ kiếm được 10 triệu đồng/tháng. Nếu mỗi năm họ tiết kiệm được 30% thì sẽ dôi ra 45 triệu đồng. Giả sử mua nhà 500 triệu đồng với lãi suất cố định 5%/ năm thì họ phải mất trên 20 năm mới trả xong cả gốc lẫn lãi.
Trên thực tế, người dân Việt Nam còn nghèo và đang ngày càng nghèo đi vì lạm phát. Theo báo cáo của Chính phủ tại Hội nghị Nhóm tư vấn các nhà Tài trợ hồi cuối năm ngoái, việc thu nhập bình quân đầu người tăng chỉ là giả tạo. Từ năm 2000-2007, tiền đồng tăng giá đã đóng góp 10% vào việc tăng thu nhập bình quân theo đầu người. Tuy nhiên, từ năm 2007-2011 đã có sự thay đổi đột ngột, với 50% tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người là do tiền đồng xuống giá bởi lạm phát tăng.
Thu nhập đa số người dân Việt Nam quá thấp trong khi giá nhà ở lại cao đến mức phi lý
Lâu nay Việt Nam được xem như một trong những nước thành công nhất về giảm nghèo, nhưng sự thật không hẳn thế. Tính theo chuẩn nghèo mới của Việt Nam - 1,61 USD cho khu vực thành thị và 1,29 USD cho khu vực nông thôn, tỉ lệ nghèo trên cả nước là 20,7%. Nhưng nếu so với chuẩn của quốc tế - 2 USD/ ngày, tính theo sức mua tương đương, sẽ có đến hơn 40% dân số nằm dưới mức nghèo. Theo Viện Brookings, một viện nghiên cứu hàng đầu của Mỹ, năm 2011, vẫn còn đến 70,4% người Việt Nam sống dưới mức 5 USD/ngày.
Thu nhập người dân thấp như vậy mà giá nhà đất lại quá cao, đến mức phi lý. Và lượng cung nhà ở cũng đã quá dư thừa. Theo báo cáo quý IV/2012 của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, tại TP.HCM, số căn hộ chưa bán được ở mức 28.000 căn, tăng gần gấp đôi so với 15.000 căn của năm 2009. Còn tại Hà Nội, lượng căn hộ chưa bán được là 20.500 căn. Đó là chưa tính đến đến số biệt thự, nhà ở liền kề, sàn văn phòng, thương mại bị dư thừa.
Thừa nhưng nói thiếu cũng chẳng sai: thừa căn hộ cao cấp và trung cấp, thiếu căn hộ giá thấp. Ông Nguyễn Phước Đức, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nhận xét: “Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bán thứ mình có chứ không phải bán cái xã hội cần”. Việc không bán được hàng đã đẩy nhiều doanh nghiệp bất động sản vào cảnh khốn khó.
Tuy vậy, các chủ đầu tư vẫn có thể thoát khỏi tình cảnh ảm đạm nếu biết chuyển từ dự án cao cấp sang nhà ở giá thấp và nhất là nhắm đến thị trường nhà cho thuê, một phân khúc khá tiềm năng. Hiện nay, thay vì mua nhà, nhiều người chỉ muốn được ở thuê, nhất là người độc thân, vợ chồng trẻ, người đang học tập, làm việc tại các thành phố lớn.
Tiến sĩ Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị Kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP.HCM, nhận xét: “Mua đất xây nhà cho thuê là hình thức kinh doanh có hệ số an toàn cao, hiệu quả kinh doanh lớn, vừa đem lại nguồn thu ổn định cho nhà đầu tư, đồng thời giải quyết được vấn đề thiếu nhà ở xã hội”.
Cứ để bong bóng vỡ
Mới đây, Chính phủ đã ra Nghị quyết 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, trong đó có việc cứu bất động sản. Theo đó, Chính phủ sẽ cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội và làm các công trình dịch vụ như bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại.
Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn tối thiếu 3% tổng dư nợ cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê hay mua nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại có diện tích dưới 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó, còn cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng của khách hàng. Chính phủ cũng dành 20.000-40.000 tỉ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm để hỗ trợ các ngân hàng thương mại của Nhà nước cho vay mua nhà đối với một số đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp.
Có phải vì vậy mà nhiều chủ đầu tư bất động sản chưa chịu giảm giá? Và khi cứu như thế thì tiền bỏ ra sẽ được sử dụng như thế nào? Bao nhiêu phần được đưa vào giá thành sản phẩm để hạ giá bán? Ai sẽ đứng ra kiểm tra, kiểm soát?
Theo ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai, tháo gỡ cho thị trường bất động sản lúc này là cần thiết bởi vốn động lại trong địa ốc hiện rất lớn. Nhưng ông thừa nhận: “Nói là giá đã giảm nhưng so với sức mua của những người thực sự có nhu cầu thì vẫn còn cao. Chủ yếu những bất động sản có giá trị lớn thì giảm nhiều, còn nhà đất phù hợp với người thu nhập thấp lại giảm ít”.
Còn ông Nguyễn Đình Cung,Viện phó Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, thì cho rằng Nhà nước không nên và không thể can thiệp nhằm giải cứu thị trường bất động sản. “Nhà nước không còn khả năng cứu thị trường bất động sản nếu nhìn vào tình trạng khó khăn chưa từng có trong thu ngân sách hiện nay”, ông nói.
Mặt khác, theo Tiến sĩ Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, sẽ có nhiều người dân có cơ hội tiếp cận chỗ ở nếu giá nhà tiếp tục giảm thêm. Ông đặt câu hỏi: “Nếu giải cứu bất động sản, mà không để giảm giá tiếp thì là giải cứu ai? Phần lớn người dân được lợi gì từ đó?”.
Lý ra, nên dành các khoản vay ưu đãi mua nhà cho các doanh nghiệp sản xuất trong ngành xây dựng, để họ xây dựng các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội như đường sá, trường học, bệnh viện, cầu cống... Như vậy, chỉ thêm lợi: ổn định kinh tế và an sinh xã hội.
Cũng cần cứu cả nền kinh tế. Tức cứu doanh nghiệp sản xuất ra hàng hóa, cứu doanh nghiệp nghiên cứu phát triển khoa học kỹ thuật, cứu ngành nông nghiệp. Và nên đầu tư đúng mức cho giáo dục, đầu tư cho sản phẩm có thương hiệu trên thị trường quốc tế. Cứu nền kinh tế sẽ làm cho người dân có cuộc sống tốt hơn, thu nhập cao hơn, đến lúc đó họ sẽ có tiền mua nhà.
Theo Nhịp cầu Đầu tư
