Các phân khúc BĐS đang diễn biến thế nào?

Như vậy, tuy suy giảm nhưng theo báo cáo quý 3/2020 của đơn vị này BĐS vẫn thấy những tín hiệu lạc quan ở hầu hết các phân khúc.

Cụ thể, về bán lẻ, công suất thuê giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao. Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường, nhiều nhà phố đang chào thuê cùng mức giá như trước dịch Covid khiến thị trường trong ngắn hạn khó lường. Các khách thuê mới khá thận trọng, hạn chế mở mới hay thay đổi vị trí thuê. Tình trạng này sẽ diễn ra trong một thời gian nữa, tuy nhiên hoạt động bán lẻ truyền thống sẽ trở lại mạnh mẽ đặc biệt trong các dịp lễ Tết sắp tới.

Giá chào thuê trung bình tăng 2% khi các chính sách hỗ trợ giá thuê từ Q2/2020 tại khu vực ngoài trung tâm hết hiệu lực. Giá thuê khu vực ngoài trung tâm tăng 1% theo quý nhưng giảm nhẹ -1% theo năm. Việc kiểm soát tốt làn sóng Covid-19 đợt 2 và công suất cao giúp các chủ nhà củng cố niềm tin vào thị trường. Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ giảm nhẹ -0,1% theo năm, cải thiện đáng kể so với mức -12% theo năm của Q2. Trong 9 tháng đầu năm 2020,mặc dù tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ đạt 40 tỷ USD, giảm -2% theo năm; nhưng nếu tính riêng bán lẻ hàng hóa thì doanh thu vẫn tăng 10% theo năm.

Về văn phòng, theo Savills, nhu cầu loại hình này đang chậm lại. Dịch Covid-19 tiếp tục gây sức ép lên nền kinh tế nói chung và tình hình hoạt động của thị trường văn phòng nói riêng. Giá thuê trung bình dù so theo năm vẫn tăng 1% nhưng đã giảm 1% theo quý. Công suất trung bình giảm từ 97% vào quý 1/2020 còn 93% vào quý 3/2020. Hạng B có công suất thấp nhất trong ba hạng, đạt 92%, giảm 1 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm, do nhiều khách thuê chuyển xuống phân khúc thấp hơn. Khoảng 30% dự án hạng B có mức giảm giá lên đến 10%.

Theo đại diện Savills, dù ảnh hưởng bởi dịch bệnh thị trường BĐS vẫn có những tín hiệu lạc quan

Tuy vậy, theo bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills, trước bối cảnh nguồn cung mới tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, nguồn cung ngoài trung tâm với giá thuê phải chăng sẽ giúp khách thuê tối ưu hóa chi phí. Thời hạn thuê phổ biến từ 3 đến 5 năm đã và đang giúp thị trường văn phòng vượt qua tác động của dịch bệnh.

Ở phân khúc này, theo Savills, áp lực ngắn hạn nhưng triển vọng tích cực. Khách thuê tiếp tục tăng khả năng đàm phán để đạt các ưu đãi từ chủ đầu tư. Tuy nhiên trong dài hạn, điều này sẽ không kéo dài khi thị trường sẽ sớm phục hồi nhờ triển vọng kinh tế tích cực.

Ở phân khúc căn hộ, báo cáo quý của Savills chỉ ra, bất chấp đại dịch, phân khúc căn hộ cao cấp ở Tp. HCM vẫn không hạ nhiệt. Một dự án mở bán sớm trong tháng 10 ở khu vực Thủ Thiêm dù có giá bán trung bình 7.000 USD/m2 đã thu hút được nhiều khách mua. Chỉ trong một ngày, các căn hộ đã bán gần hết.

Dù nguồn cung giảm sút nhưng tỉ lệ tiêu thụ ở phân khúc căn hộ vẫn khá tốt. Cụ thể, theo báo cáo Savills, lượng giao dịch trong quý 3/2020 ghi nhận hơn 7.100 căn, tăng 237% theo quý nhưng giảm 54% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, tăng 24 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 13 điểm phần trăm theo năm. Trong đó, Hạng C tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt 88% và chiếm 71% tổng giao dịch.

Đối với nhà phố biệt thự, theo đại diện Savills, BĐS liền thổ tiếp tục được ưa chuộng với tỷ lệ hấp thụ tốt, bất chấp sự cản trở của dịch bệnh. Cơ sở hạ tầng hình thành trong 3 năm góp phần tăng thêm giá trị cho các khu đô thị mới. Thị trường còn được thúc đẩy bởi tăng trưởng thu nhập và sự chuyển dịch nhu cầu nhà ở.

Lượng bán Biệt thự/ Nhà phố đạt gần 1.380 căn, tăng 212% theo quý và 251% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 84% tổng lượng bán toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ đạt 70% chứng tỏ nguồn cầu cao đối với phân khúc nhà ở xây sẵn. Nhà phố thương mại dẫn đầu thị trường với gần 850 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ hơn 80%.

Trong khi đó, đất nền gặp khó khăn do nguồn cung khan hiếm. Nguồn cung đất nền hạn chế khiến nguồn cung sơ cấp giảm 65% theo quý và 58% theo năm xuống còn 470 nền. Lượng bán quý 3 chỉ 170 nền - mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm -70% theo quý và -64% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân giảm tương ứng còn 37%, giảm 6 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm. Tình hình hoạt động chịu ảnh hưởng bởi 14 dự án dừng bán do pháp lý, chiếm 36% số lượng dự án sơ cấp. Mảng đất nền trở nên kém hấp dẫn với nhà đầu tư trong tình hình dịch bệnh bùng phát vì các vấn đề về pháp lý, uy tín của chủ đầu tư và thiếu các dự án quy mô lớn.

Tuy vậy, dự báo của Savills, Quý 4/2020 dự kiến sẽ chào đón gần 810 căn/ nền. Nguồn cung đến năm 2023 là 12.700 căn/ nền với 91% là biệt thự/ nhà phố. Nguồn cầu sẽ được hỗ trợ bởi các dự án cơ sở hạ tầng đang triển khai và cuộc chiến về các ưu đãi bán hàng giữa các chủ đầu tư.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp của Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, việc kiểm soát thành công đại dịch đang làm các nhà đầu tư chuyển từ sự tò mò sang việc quan tâm nghiêm túc, với yêu cầu và lượng giao dịch thị trường vốn đang gia tăng. Trong trung hạn, nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản; Bầu cử quốc hội trong năm 2021 sẽ thúc đẩy kinh tế, Ngân hàng đang hành động tích cực đối với nợ xấu và Quy trình đấu giá đất của Nhà nước đang ngày càng định hình rõ ràng hơn. Các yếu tố này sẽ góp phần tăng tính thanh khoản và tạo một thị trường năng động hơn.

Hạ Vy