Bỏ xa người mua BĐS ở tâm thế chờ đợi, nhiều nhà đầu tư kì cựu đã nhìn thấy cơ hội trước khi thị trường thực sự bùng nổ
Phần lớn sự thận trọng hiện nay là tâm lý ngắn hạn. Những nhà đầu tư thực sự hiểu thị trường thường không ra quyết định dựa trên nỗi sợ hãi, mà dựa trên các yếu tố nền tảng như dữ liệu, xu hướng kinh tế, chu kỳ thị trường và những tín hiệu thực tế đang diễn ra.
Đầu năm 2026, thị trường bất động sản có "biến số" đến từ lãi suất cho vay mua bất động sản tăng trở lại, chính thức chấm dứt giai đoạn "tiền rẻ". Đặc biệt, xung đột Trung Đông diễn ra tác động đến kinh tế vĩ mô, ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tư, thị trường bất động sản.
Nhiều người nhìn vào thị trường BĐS lúc này chỉ thấy một bức tranh rủi ro. Từ đó đi đến kết luận rất quen thuộc: "Còn rủi ro thì chưa thể có sóng". Nghe có vẻ hợp lý, nhưng thực chất đó là cách nhìn mang tính tuyến tính — lấy hiện tại để suy ra tương lai, trong khi thị trường tài chính lại vận hành hoàn toàn ngược lại.
Theo báo cáo mới nhất của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Tuy nhiên, áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.
VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.
Đồng quan điểm ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng phần lớn sự thận trọng hiện nay là tâm lý ngắn hạn. Những nhà đầu tư thực sự hiểu thị trường thường không ra quyết định dựa trên nỗi sợ hãi, mà dựa trên các yếu tố nền tảng như dữ liệu, xu hướng kinh tế, chu kỳ thị trường và những tín hiệu thực tế đang diễn ra.
"Trong lịch sử, những người thành công nhất luôn là những người nhìn thấy cơ hội trước khi thị trường thực sự bùng nổ", ông Nga chia sẻ.
Theo ông Nga, thị trường bất động sản năm 2026 có thể chưa phải là thời điểm dễ dàng. Nhưng trong mỗi giai đoạn biến động, luôn tồn tại những cơ hội lớn cho những người chuẩn bị tốt và nhìn xa hơn đám đông.
"Câu hỏi quan trọng không phải là: Thị trường có khó khăn hay không? Chiến tranh trên thế giới bao giờ dừng? Mà là: Bạn có đủ có đủ dữ liệu, thông tin và khả năng phân tích để nhìn thấy cơ hội khi thị trường đang thay đổi hay không?", ông Nga chia sẻ.
Là một trong những người kỳ cựu trên thị trường bất động sản, ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh Miền Bắc cũng cho rằng dù lãi suất tiết kiệm tăng, nhà đầu tư không nên bỏ qua bất động sản. Trong dài hạn, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM thường tăng nhanh hơn lãi suất ngân hàng sau khi trừ lạm phát.
Gửi tiết kiệm chủ yếu giúp giữ tiền, trong khi bất động sản vừa bảo toàn dòng tiền vừa có khả năng gia tăng giá trị tài sản. Lịch sử cho thấy giá nhà thường tăng theo chu kỳ: Tăng - chững - rồi tiếp tục tăng.
Ông Quyết cũng cho rằng nhiều nhà đầu tư hay chạy theo tâm lý đám đông, chỉ mua khi thị trường nóng. Trong khi đó, chiến lược hiệu quả là mua khi thị trường trầm lắng và bán khi thị trường sôi động. Tuy vậy, giai đoạn “mua đâu thắng đó” khó quay lại, nên nhà đầu tư cần tính toán kỹ dòng tiền và chọn bất động sản có pháp lý rõ ràng, sản phẩm tốt và tiềm năng tăng giá.
Đánh giá về triển vọng giá trên thị trường, Savills cũng cho rằng giá sẽ tiếp tục tăng trong năm 2026, đặc biệt tại thị trường Hà Nội. Theo Savills, trong dài hạn, các yếu tố cơ bản của thị trường duy trì tích cực. Việc mở rộng cơ sở hạ tầng sẽ khai mở các khu vực dân cư mới. Các dự án trọng điểm như Đường Vành đai 4, các tuyến metro và những cây cầu mới bắc qua sông Hồng sẽ hỗ trợ quá trình mở rộng đô thị, giúp đa dạng hóa nguồn cung nhà ở trong tương lai.
Các dự án sắp triển khai được kỳ vọng sẽ có tiêu chuẩn phát triển cao hơn và được thực hiện bởi các chủ đầu tư uy tín. Tổng lượng giao dịch trong năm 2025 đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, phản ánh sự phục hồi rõ rệt của hoạt động thị trường. Trong giai đoạn 5 năm qua, mức tăng giá trên thị trường thứ cấp liên tục vượt mức tăng của thị trường sơ cấp ở tất cả các phân khúc nhà ở thấp tầng.
Savills dự báo, trong thời gian tới, động lực kết hợp từ các chính sách di dời bắt buộc và dòng vốn lớn được kỳ vọng sẽ thúc đẩy những thay đổi mang tính nền tảng của thị trường, đặc biệt là xu hướng dịch chuyển nhu cầu về các khu vực vùng ven, các tỉnh lân cận và những địa bàn được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn.
