Bí quyết mua nhà cho các ''tấm chiếu mới'': Làm sao không bị mua hớ, tránh các rắc rối pháp lý và có tiềm năng tăng giá?
Làm sao để không bị ‘hớ’ về giá, không vướng phải những rắc rối về pháp lý và để mua được nhà vừa phù hợp với nhu cầu lại có tiềm năng tăng giá nhanh… là những điều mà nhiều người đi mua nhà quan tâm, nhất là đối với những người ‘tấm chiếu mới’ đi mua nhà lần đầu.
Ở Việt Nam, 37 là độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu ( Iceland: 27, Trung Quốc: 29,5, Mỹ - Ý: 33, Nhật Bản: 41, cao nhất là đất nước đắt đỏ và an toàn nhất thế giới Thụy Sỹ: 48).
Theo số liệu từ Propzy, tỷ lệ bất động sản tại mỗi quận/huyện: vướng pháp lý chiếm đến 10%; hướng quy hoạch chiếm đến 69%; khách mua nhà lần đầu không phân biệt được giữa lập kế hoạch tài chính với vay mua nhà thông thường chiếm 90%; khách mua nhà lần đầu không nắm rõ có bao nhiêu loại thuế, phí, ai là người trả các loại thuế phí hay những trường hợp được miễn phí khi giao dịch bất động sản chiếm 75%.
6 bước cơ bản khi tiến hành mua 1 căn nhà
Từ kinh nghiệm cá nhân trong lĩnh vực bất động sản và những phân tích dựa trên dữ liệu giao dịch thật từ Propzy, trong hội thảo "Bí kíp thực chiến mua đúng bất động sản’’ do Propzy tổ chức, bà Phạm Minh Nguyệt - CMO Propzy chia sẻ về 6 bước cơ bản trong hành trình mua nhà:
- Xác định nhu cầu về căn nhà: chúng ta mua nhà để làm gì, để ở hoặc cho thuê dài hạn hay ‘lướt sóng’?
- Xác định ngân sách và tính toán tài chính: hiện chúng ta có bao nhiêu tiền, có thể vay thêm từ ngân hàng bao nhiêu, khả năng huy động vốn từ họ hàng – bạn bè – gia đình…
Ngoài ra, còn phải cân nhắc đến khả năng chi trả; nếu bạn chưa có công việc ổn định với mức thu nhập khá và có thể thăng tiến theo thời gian, mượn nợ càng nhiều – đặc biệt là nợ ngân hàng, thì áp lực lên bản thân bạn càng lớn. Một mình gồng gánh món nợ lớn là cảm giác không mấy dễ chịu!
Ngoài ra, dùng ‘đòn bẩy tài chính’ bằng cách vay ngân hàng để đầu tư kiểu ‘lướt sóng’ cũng khá nguy hiểm. Nếu bạn không có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này, cần hết sức thận trọng và suy nghĩ kỹ càng trước khi ‘tất tay’.
- Bắt đầu tìm kiếm ngôi nhà phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính: nếu chúng ta có tổng 1,5 tỷ và muốn mua nhà để ở, có thể mua nhà mặt đất hoặc chung cư; tuy nhiên, với số tiền đó rất khó để mua nhà ở khu vực trung tâm như quận 3, quận 4, Phú Nhuận mà chỉ có thể tìm ở rìa các quận cận trung tâm như Tân Bình, Thủ Đức, quận 8…Diện tích nhà và ở mặt tiền hay trong hẻm, cũng ảnh hưởng lớn đến giá tiền.
Bà Phạm Minh Nguyệt - CMO Propzy
- Kiểm tra nhà và thông tin pháp lý, quy hoạch: nếu chưa có nhiều kinh nghiệm hoặc các mối quan hệ trong lĩnh vực bất động sản, thì bạn có thể tìm đến những tổ chức chuyên nghiệp (dịch vụ bất động sản hoặc luật sư) để tư vấn trong giai đoạn này.
- So sánh và thương lượng: sau khi xác nhận vài sự lựa chọn là ổn với nhu cầu và ngân sách, thì bạn có thể gặp trực tiếp người bán hoặc gián tiếp qua môi giới, nhằm thương lượng giá. Chẳng có vấn đề gì, nếu bạn hỏi nhiều người bán và sau đó mua căn nhà có giá tốt hoặc tiềm năng tăng giá tốt nhất trong tất cả.
- Chốt giao dịch, hoàn tất hồ sơ: Những tưởng, đây là bước dễ nhất và đơn giản nhất, nhưng không ít "tấm chiếu mới" đã mất tiền oan ở bước này.
Do không rõ những loại phí mà mỗi bên phải chịu, nên không hiếm người mua nhà lần đầu bị người bán đẩy hết tất cả những thuế phí mà họ phải chịu cho bên mua; hoặc bên mua quên tính những thuế phí mà mình cần phải chi trả nên không còn tiền tiến hành các thủ tục pháp lý.
Trên thực tế, hành trình mua nhà không chỉ đơn giản là một con đường thẳng chỉ bao gồm 6 bước nêu trên. Bởi trong mỗi bước còn rất nhiều chướng ngại vật mà người mua nhà phải vượt qua.
Nên tham khảo thông tin ở những nguồn công khai, minh bạch, với nguồn dữ liệu THẬT 100%
Trong đó, xác thực thông tin bất động sản luôn được xem là một trong những bước quan trọng nhất, tốn khá nhiều thời gian, công sức của người mua nhà lần đầu. Có rất nhiều thông tin cần được xác thực như: hình ảnh nhà thực tế, giấy tờ pháp lý, quy hoạch, giá trị bất động sản,…
Theo bà Phạm Minh Nguyệt, ở những bước đầu tiên trong hành trình mua nhà như: phân tích thị trường, xác định thông tin bất động sản…; các ‘tấm chiếu mới’ cần tìm đến những nguồn tin có những thông tin công khai, minh bạch, với nguồn dữ liệu THẬT 100%.
Ví dụ: trên website Propzy.vn có những nguồn dữ liệu này được công khai và hoàn toàn miễn phí, với những bài viết về xu hướng cho đến những bài viết chuyên sâu từ nhận định của những chuyên gia đầu ngành tại Propzy.
Bên cạnh đó, tại Propzy còn có Propzy Insights là chuỗi báo cáo bất động sản THẬT được các chuyên gia tổng hợp, phân tích các dữ liệu địa lý; dữ liệu quy hoạch, giá đất (đã được các cơ quan chuyên ngành phê duyệt) kết hợp với tất cả loại dữ liệu trong toàn bộ quá trình giao dịch bất động sản của khách hàng trên nền tảng Propzy.
Từ các thông tin trên, Propzy mong muốn mang đến bức tranh tổng quan về thị trường bất động sản, những thông tin chính xác, dễ hiểu, hữu ích giúp khách hàng chủ động, nắm rõ thông tin từ ngay những bước đầu tiên trong hành trình giao dịch.
Tại Propzy khách hàng có thể dùng ứng dụng Propzy MAP để tìm hiểu về thông tin về các bất động sản khách hàng quan tâm. Tại Propzy MAP, khách hàng chỉ cần nhập vị trí của bất động sản là có thể kiểm tra được quy hoạch và biết được giá trị thật của bất động sản từ tính năng định giá tự động.
Việc thực hiện và sử dụng trên ứng dụng Propzy MAP khá đơn giản, chỉ với một vài thao tác, chưa đầy 5 phút khách hàng đã xem được giá trị của bất động sản mà mình đang quan tâm, cũng như các thông tin khách như quy hoạch, hoàn công hay độ rộng của các tuyến đường xung quanh.
Với những ngôi nhà càng xa trung tâm, chúng ta càng phải cẩn thân và kỹ càng hơn trong việc thẩm định pháp lý và giá. Ảnh: rao bán nhà trên FB.
Ở giai đoạn cân nhắc và thương lượng bà Nguyệt cũng ‘mách’’ người mua nhà lần đầu 3 điều mà họ có thể tận dụng: "Một là, sử dụng các thông tin, dịch vụ trực tuyến và miễn phí để tiết kiệm thời gian, công sức. Hai là, tận dụng lời khuyên từ chuyên gia có uy tín để hiểu rõ hơn về các trường hợp gặp phải khi giao dịch bất động sản.
Ba là, thay vì đưa ra ngay yêu cầu người mua nhà mong muốn, hãy bắt đầu với một yêu cầu cao hơn mong đợi, sau đó mới đưa ra yêu cầu thực tế. Lúc này, từ việc so sánh lợi ích của 2 yêu cầu trên, người bán sẽ dễ dàng tiếp nhận yêu cầu thực tế theo mong muốn ban đầu của người mua".
Các loại thuế phí cụ thể của bên bán và bên mua
Bà Nguyệt cũng cung cấp thêm đến người mua nhà lần đầu về các loại phí khi giao dịch bất động sản mà đa phần nhà đầu tư mua đi bán lại, môi giới hoặc chuyên viên pháp lý mới có thể nắm rõ.
Đối với người mua, phải chịu các loại phí sau:
- Phí trước bạ: 0,5% giá trị hợp đồng mua bán
- Phí thẩm định hồ sơ của cơ quan nhà nước: giao động từ 50.000 – 5.000.000 đồng tùy loại chuyển nhượng (chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay thêm cả quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất), tùy diện tích và cấp cơ quan xử lý hồ sơ thuộc cấp quận hay huyện đối với giao, cho thuê đất.
- Phí công chứng: từ 0,1% giá trị hợp đồng
- Phí ra sổ: 650.000 đồng với đất, 950.000 đồng với nhà
Đối với người bán phải chịu các loại phí sau:
- Thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng và chỉ miễn phí trong trường hợp 2 trường hợp: mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng; người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất
- Phí trước bạ: 5% giá trị chuyển nhượng
- Phí công chứng: từ 0,1% giá trị hợp đồng tùy phòng công chứng
Cuối cùng, CMO Propzy tổng kết quá trình mua nhà bằng câu nói của cựu tổng thống tỷ phú Donald Trump: "Mua nhà mà không có sự giúp đỡ của môi giới chẳng khác nào nói chuyện thuốc men mà không cần bác sĩ, đâm đơn kiện mà không cần luật sư’’.
Từ đó, bà Phạm Minh Nguyệt mong muốn người mua nhà lần đầu hãy sáng suốt ngay từ những bước đầu tiên, chọn cho mình đúng người bạn đồng hành có kinh nghiệm và quan trọng hơn là có thể tin tưởng, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, công sức.
