Bất động sản Hà Nội 'đi trước' các định hướng quy hoạch
Các dự án bất động sản lớn đều nằm ngoài khu vực lõi trung tâm, trải rộng theo các hướng phát triển chiến lược phía Đông, Tây và Bắc Hà Nội. Diễn biến này phản ánh thị trường đang “đi trước” các định hướng quy hoạch, khi người mua nhà và dòng vốn đầu tư đã chủ động dịch chuyển ra các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng cải thiện và khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn.
Nguồn cung cao nhất
Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng One Mount Group, nguồn cung mở bán mới ở Hà Nội trong quý IV/2025 đạt 15.500 căn, tăng 85% so với quý III/2025 và tăng 26% so với cùng kỳ năm trước.
Về giá bán, tại thị trường Hà Nội, đơn giá sơ cấp trung bình quý IV/2025 đạt mức 86 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng giá chững lại chủ yếu do nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, như Văn Giang (Hưng Yên), Đan Phượng, Hoài Đức, Hòa Lạc. Trong khi đó, giá các dự án mở mới lần đầu thuộc khu trung tâm vẫn neo cao, đạt trung bình 124 triệu/m2.
Năm 2025 ghi nhận nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.
Dự báo năm 2026, One Mount Group cho rằng, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực với tổng số lượng mở bán mới dự kiến khoảng 35.000 - 40.000 căn, tương đương hoặc cao hơn năm 2025, vượt mức trung bình giai đoạn sau COVID-19.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào một giai đoạn chuyển mình với sự phân hóa rõ rệt về động lực tăng trưởng. Sau giai đoạn bứt phá mạnh mẽ từ năm 2024-2025, thị trường Hà Nội dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng nhưng với tốc độ ổn định và mặt bằng giá phù hợp hơn với số đông.
Tương tự, Savills Việt Nam cho biết, năm 2025 ghi nhận nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, chủ yếu đến từ phân khúc hạng B. Giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức giá sơ cấp trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, các sản phẩm có giá từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm tỷ trọng lớn, cho thấy mặt bằng giá mới đang dần được thiết lập, phản ánh xu hướng nâng cấp phân khúc ngày càng rõ nét.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, động lực thị trường đang cải thiện nhưng nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở hạng B. Việc mở rộng hạ tầng có thể giúp mở ra thêm các cơ hội phát triển sản phẩm nhà ở đại chúng với mức giá hợp lý hơn.
Trong năm 2026, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 18.454 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B. Các khu vực lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu chưa được đáp ứng tại Hà Nội, nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng kết nối.
Quy hoạch đô thị tạo lực đẩy
Theo bà Đỗ Thu Hằng, các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong nguồn cung và giao dịch ở Hà Nội. Trong năm 2025, các dự án như Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm), Vinhomes Global Gate (Đông Anh) và Vinhomes Wonder City (Đan Phượng) chiếm hơn 50% tổng nguồn cung mới và lượng giao dịch toàn thị trường.
Các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong nguồn cung và giao dịch ở Hà Nội.
Điểm đáng chú ý là toàn bộ các dự án này đều nằm ngoài khu vực lõi trung tâm, trải rộng theo các hướng phát triển chiến lược phía Đông, Tây và Bắc Hà Nội. Điều này cho thấy xu hướng dịch chuyển không gian phát triển của thị trường đã diễn ra rõ nét trong những năm gần đây.
Diễn biến này cũng phản ánh thị trường đang “đi trước” các định hướng quy hoạch khi người mua nhà và dòng vốn đầu tư đã chủ động dịch chuyển ra các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng cải thiện và khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn. Theo Savills Việt Nam, quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm của Hà Nội được xem là bước đi mang tính chiến lược dài hạn, giúp củng cố và tăng tốc xu hướng dịch chuyển đã hình thành trên thị trường nhà ở.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh đang nổi lên nhờ lợi thế kết nối ngày càng được cải thiện, đặc biệt khi các cây cầu mới đi vào vận hành. Điều này giúp rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng khả năng tiếp cận khu vực trung tâm.
Song song với đó là sự phát triển của các dự án quy mô lớn, tích hợp đầy đủ các tiện ích từ nhà ở, bán lẻ đến trường học, bệnh viện và không gian xanh. Đây là yếu tố quan trọng giúp các khu vực này trở nên hấp dẫn hơn đối với các hộ gia đình.
“Các khu đô thị mới có khả năng đáp ứng đầy đủ nhu cầu đa dạng của cư dân, từ người đi làm đến trẻ em và người cao tuổi, đồng thời mang lại môi trường sống rộng rãi và chất lượng hơn so với nội đô”, ông Powell nhận định.
