Condotel là loại hình căn hộ xuất hiện đầu tiên ở Miami (Mỹ) vào những năm 1980, sau đó lan rộng sang các nước châu Á, và trở thành kênh đầu tư quen thuộc ở những địa điểm du lịch nổi tiếng như Phuket hay Bali.

Dù mới du nhập vào Việt Nam, và lần đầu xuất hiện ở dự án A La carte Đà Nẵng (2011), Havana Nha Trang nhưng đến 2015 thì condotel đã bùng nổ với hàng loạt dự án được đầu tư xây dựng, trở thành một trong những kênh đầu tư được ưa chuộng nhất trong 2 năm qua.

Ông Mauro Gasparotti, Giám Đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương chia sẻ: "Condotel là một sản phẩm "lifestyle" khi người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng. Hơn nữa các sản phẩm này còn có tiềm năng mang đến thu nhập từ việc vận hành cho thuê khiến cho tài sản này trở nên hấp dẫn hơn."

Tuy nhiên, theo Mauro ở Việt Nam hiện nay các chủ đầu tư đang chú trọng nhấn mạnh về mức sinh lợi khi quảng bá condotel. Điều này khiến cho đại đa số người mua nhìn nhận đây là một hình thức đầu tư hơn là một sản phẩm lifestyle. Hiện nay tỷ lệ cam kết lợi nhuận cho thuê condotel tại Việt Nam khá cao so với thị trường Thái Lan và Bali - nơi Chủ đầu tư chỉ đưa ra mức 7% và cao hơn chỉ với một số trường hợp đặc biệt.

Condotel bãi biển Mỹ Khê - Đà Nẵng

Thực tế, hai năm qua nhà đầu tư quay cuồng với condotel bởi hình thức đầu tư này ra đời đúng thời điểm thị trường tài chính Việt Nam đang thiếu kênh đầu tư ổn định, sinh lời cao. Trong khi đó, các chủ đầu tư condotel lại sẵn sàng cam kết lợi nhuận cao hơn rất nhiều lãi suất ngân hàng, dao động phổ biến từ 8% đến 12%/năm cố định trong 5 đến 10 năm, thậm chí có dự án cam kết lên tới 15%.

Hết thời gian cam kết, các chủ đầu tư còn cam kết tiếp tục ăn chia lợi nhuận tỉ lệ khoảng 85-90% (tức là lợi nhuận từ việc kinh doanh cho thuê condotel được chia với tỉ lệ chủ sở hữu 85%-chủ đầu tư 15%), thậm chí có chủ dự án còn cam kết mua lại condotel giá không thấp hơn giá ban đầu.

Giới chuyên môn đánh giá, đây là phương thức bán hàng quá hay của các nhà phát triển BĐS nghỉ dưỡng, họ còn ví von đó là một "diệu kế". Hay ở chỗ nó vừa đem lại cả lợi ích cho chủ dự án và cho cả khách hàng.

Chủ đầu tư vừa bán được hàng một cách nhanh chóng, huy động dòng vốn lớn mà không phải nhờ đến ngân hàng và xoay sở lo tài sản thế chấp, đồng thời gánh nặng rủi ro tín dụng đã được chia ra cho số đông (chủ sở hữu condotel).

Còn với khách hàng condotel thì lợi ích thấy rõ, đó là vừa có dòng tiền thu nhập ổn định từ cho thuê condotel mà không phải tìm khách thuê, quản lý tài sản lại vừa giữa được tài sản và được chia lợi nhuận.

Cocobay Đà Nẵng

Ban đầu cam kết lợi nhuận của Condotel chỉ 5-6% nhưng sau này do thị trường bùng nổ, cạnh tranh khốc liệt khiến các chủ đầu tư đẩy mức cam kết lên 12%, thậm chí có dự án 14%. Điều này khiến cho kênh đầu tư này bùng nổ trở thành một trào lưu mới, hút nguồn tiền nhàn rỗi cực lớn trong dân.

Cùng với đó, tiềm năng tăng trưởng du lịch tại Việt Nam ngày càng lớn khiến BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tạo nên một làn sóng đầu tư trong năm qua. Với tốc độ tăng trưởng khách du lịch đang ở mức cao khoảng 10,2%/năm đối với khách quốc tế và khách nội địa đạt 11,8%/năm.

Hiện tại mỗi năm nước ta đón khoảng 10 triệu lượt khách quốc tế gấp 4,3 lần so với thời kỳ 2001, khách nội địa đạt ngưỡng khoảng 62 triệu lượt tăng khoảng 5,3 lần. Bộ chính trị đã ra nghị quyết đưa du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn vào 2030. Điều đó càng làm tăng thêm động lực để các nhà phát triển địa ốc tin rằng dư địa của Condotel còn rất lớn và không lo "ế" sau này.

Từ đó, dự án condotel ồ ạt được quảng cáo, giới thiệu tràn ngập thị trường. Theo nghiên cứu từ Savills Việt Nam cho thấy tổng số căn hộ condotel của năm 2016 ước tính vào khoảng 1.6000 căn đến từ 36 dự án.

Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán. Còn CBRE ghi nhận chỉ riêng tại Đà Nẵng năm 2017 nguồn condotel đạt khoảng 7.000 căn.

Thực tế, chỉ tính một số đơn vị dẫn dắt thị trường condotel như Vingroup, FLC, Empire Group, Sungroup, Bimgroup, CEO Group, Hòa Bình,…cũng đã cung cấp ra thị trường cả chục nghìn căn. Chẳng hạn năm 2016, Vingroup giao dịch khoảng 3.000 căn condotel, FLC đạt khoảng 2.500 căn, tổ hợp cocobay Đà Nẵng có tổng số khoảng 10.000 căn.

Condotel có giá trị trung bình vào khoảng hơn 2 tỷ đồng mỗi căn. Như vậy, nếu nhẩm tính sơ bộ thì kênh đầu tư này cũng hút khoảng 4 tỷ USD từ dòng vốn trong dân.

Ông Mauro Gasparotti phân tích "chính việc chạy đua cam kết lợi nhuận cao đã tạo áp lực cho các chủ đầu tư với quy mô nhỏ hơn trong việc đưa ra các mức cam kết tương tự để theo kịp các đối thủ cạnh tranh. Các sản phẩm với chương trình cam kết này càng trở nên rủi ro hơn cho người mua nếu chủ đầu tư không có kinh nghiệm hoặc không đủ nguồn vốn và hỗ trợ từ ngân hàng."

Nhận định của Mauro phần nào đã đúng khi trên thị trường condotel hàng trăm khách hàng cũng đã nếm "trái đắng" vì chủ đầu tư chạy đua cam kết lợi nhuận nhưng thất hứa, làm ảnh hướng đến những chủ đầu tư nghiêm túc và tác động đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vốn non trẻ nhưng đầy tiềm năng.

Chúng ta đã được chứng kiến các khách hàng Fusion Suites (Đà Nẵng) hay Bavico (Nha Trang) mới đây đang chật vật đấu tranh đòi chủ đầu tư thực hiện cam kết. Chủ dự án đã sử dụng căn hộ của khách hàng để kinh doanh du lịch, nhưng chủ đầu tư không trả tiền hợp tác kinh doanh như trong hợp đồng ký kết giữa 2 bên. Ai có thể đảm bảo sẽ không có thêm trường hợp nào nữa như Bavico?

Lanuna Nha Trang

Nhìn vào Bavico thì vẫn còn may mắn cho những khách hàng được các chủ đầu tư "nghiêm túc" thực hiện lời hứa trả lợi nhuận cam kết, nhưng ít ai biết rằng việc nhận lợi tức từ cho thuê căn hộ condotel cũng chỉ như việc họ gặm nhấm chính "da thịt" của mình.

Chẳng có số liệu hay con số cụ thể nào để có thể chứng minh được điều đó nhưng có ai dám nói không có hoặc có bao nhiêu trong số các chủ đầu tư đã " lấy mỡ nó, rán nó" bằng cách nâng giá sản phẩm để trả lợi nhuận cam kết cho khách hàng.

Arena Cam Ranh

Một đơn vị bán bất động sản nghỉ dưỡng (xin được giấu tên) tiết lộ, mới đây họ đã chuyển đổi hình thức bán BĐS nghỉ dưỡng từ cam kết lợi nhuận sang không cam kết lợi nhuận, đồng thời điều chỉnh ngay giá sản phẩm xuống khoảng 30% so với giá bán khi có cam kết lợi nhuận.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Anh Đức – Đại diện chủ đầu tư dự án condotel The Arena Cam Ranh, cho biết công ty không triển khai chính sách bán hàng có cam kết lợi nhuận, và thừa nhận mức giá một căn hộ condotel The Arena khoảng 1,5 tỷ thì so với trên thị trường cùng phân khúc được bán khoảng 1,8 đến 2 tỷ (tức thấp hơn cỡ trên 30%).

Một con số khác nghe thật hấp dẫn đó là khách hàng nhận tới 90% và công ty quản lý 10% lợi nhuận từ cho thuê căn hộ, nhưng nên nhớ rằng lợi nhuận chỉ được chia khi hoạt động kinh doanh của dự án có lãi.

FLC Quy Nhơn

Sự phát triển của condotel nhanh đến nỗi theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản khung pháp lý cho loại hình này chưa theo kịp. Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng nhiều lần đề cập đến vấn đề này. Thủ tướng cũng giao Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính chuẩn bị khung pháp lý cho loại hình bất động sản nói trên.

Trong tờ trình Thủ tướng mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá việc phát triển loại hình condotel đã đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch. Tuy nhiên, đây là loại hình BĐS mới nên Luật Đất đai 2013 chưa quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất cho loại căn hộ này.

Do đó, trong quá trình triển khai mô hình condotel thời gian qua ở các địa phương đã gặp nhiều vướng mắc pháp lý. Nhiều địa phương có thị trường du lịch phát triển, condotel bùng nổ như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Thanh Hóa…đã đi tiên phong gỡ vướng bằng cách cho phép chuyển đổi đất thương mại thành đất ở không hình thành đơn vị ở áp dụng với du lịch nghỉ dưỡng. Cho phép cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng và được sở hữu lâu dài tại các dự án condotel.

Lanuna Nha Trang

Cuối cùng, khách hàng condotel cũng được an ủi bởi niềm vui khi tính tính pháp lý của loại hình này cũng đã được cơ quan quản lý tính đến. Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có Dự thảo sửa Luật Đất đai 2013 trình Chính phủ có nhiều nội dung làm rõ tính pháp lý cho condotel.

Hai giải pháp được đề xuất, một là các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Hai là, vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất từ 50-70 năm. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Song, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang thiên về giải pháp thứ nhất vì cho rằng giải pháp này sẽ giải quyết được các vấn đề phát sinh trong thực tiễn dù không đúng mục đích sử dụng đất, còn giải pháp 2 đảm bảo đúng mục đích sử dụng đất và không phá vỡ tiêu chuẩn loại hình này nhưng lại không đáp ứng được thực tiễn. Hiện tính pháp lý của condotel vẫn cần chờ Chính phủ quyết.