Nhà ở xã hội: 'Ngon' nhưng không dễ 'xơi'

Nhà ở xã hội ở Việt Nam (NƠXH) theo khái niệm ban đầu chủ yếu dành cho người có thu nhập thấp và cao không quá 6 tầng, khái niệm này cũng tương đồng với khái niệm chung của nhiều nước trên thế giới (Trung Quốc, Malaysia, Mỹ, Brazin…).

Cứu cánh cho thị trường bất động sản

NƠXH phục vụ cho các đối tượng: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác... theo quy định của Chính phủ (Luật nhà ở 2005) và có số tầng không bị khống chế.

NƠXH được xem là cứu cánh cho thị trường bất động sản đi xuống suốt trong thời gian mấy năm qua và vì vậy, nhận được rất nhiều sự hỗ trợ, ưu đãi nhằm khuyến khích phát triển, đặc biệt là sự hỗ trợ, ưu đãi về tài chính và tiêu chuẩn xây dựng.


Về tài chính, đầu tư NƠXH được hưởng nhiều ưu đãi như: “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng; được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp; được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn vốn theo quy định; được hỗ trợ từ nguồn ngân sách toàn bộ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước); được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án…” (nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013).

Hình thành cơ chế "xét - duyệt"

Đối với nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải tự bỏ vốn, tự tìm đất, tự đền bù giải phóng mặt bằng… tự làm mọi việc mà còn phải chật vật lo chạy vạy các cửa mới hy vọng thành công thì với dự án NƠXH được miễn giảm nhiều khoản chi phí như đã nêu, liệu doanh nghiệp sẽ phải cực kỳ “may mắn” để được chọn làm chủ đầu tư dự án NƠXH?

Như một quy luật thực sự đã tồn tại, nơi đâu có sự hỗ trợ, ưu đãi của nhà nước, nơi đó có cơ chế “xét… duyệt” với rất nhiều quy trình, thủ tục phức tạp và rất “nhạy cảm”.

Về tiêu chuẩn, “mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2, tối đa không quá 70 m2, không khống chế số tầng; chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần” (nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013).

Khu nhà ở xã hội ở Kuala Lumpur, Malaysia có giá bán bằng 1/3 ở Việt Nam (Ảnh: Nguyễn Dũng)

Khó cho chủ đầu tư

Việc hạ thấp chỉ tiêu diện tích căn hộ và trong một giới hạn cứng từ 30 m2 đến 70 m2 sẽ làm khó các nhà thiết kế khi mà các căn hộ nhỏ sẽ khiến mặt bằng tầng của tòa nhà nhỏ theo. Hoặc sẽ phải rất mỏng để đảm bảo căn hộ nào cũng có ít nhất một diện tiếp xúc với không gian bên ngoài để lấy sáng và thông gió tự nhiên.

Các tòa nhà do có mặt bằng tầng bị thu nhỏ (hoặc hẹp ngang) để đảm bảo đạt diện tích xây dựng toàn khu như mong muốn sẽ buộc phải thêm tầng (tăng hệ số sử dụng đất) hoặc thêm khối nhà (tăng mật độ xây dựng).

Nhà càng cao tầng thì hệ số chi phí đầu tư cho kết cấu chịu lực càng cao. Khu nhà càng có nhiều tòa thì mật độ xây dựng càng tăng nhưng thực tế cũng chỉ tăng được khoảng 1,2 lần do bị hạn chế bởi quy định về khoảng cách giữa các nhà ở cao tầng (không nhỏ hơn 25 mét).

Như vậy, xem ra tiêu chuẩn thiết kế NƠXH không những không cải thiện được tình hình mà còn đánh đố các nhà thiết kế và chủ đầu tư để tìm ra phương án vận dụng tiêu chuẩn sao cho hiệu quả nhất.

Và thực tế cho thấy các doanh nghiệp đang rất lúng túng để tham gia các dự án đầu tư phát triển NƠXH.

>> Gói 30.000 tỉ lại tắc

TS. KTS. Nguyễn Dũng - Vương Nguyên