Triển vọng thị trường BĐS thời Covid-19: Doanh nghiệp thay vì ngồi dự đoán mình sẽ “te tua” như thế nào, hãy nghĩ trước các kịch bản hồi phục ngay sau khi dịch kết thúc

Mặc dù được tiếng là một trong những nước có công tác kiểm soát dịch Covid-19 hiệu quả nhất nhì châu Á, nhưng dịch bệnh này vẫn đang khiến một bộ phận nền kinh tế Việt Nam bị tê liệt. Tuy nhiên, theo JLL thay vì ngồi dự đoán chúng ta sẽ “te tua” như thế nào, các doanh nghiệp bất động sản hãy tập trung chuẩn bị đón nhận sự tăng trưởng chậm và có thể kéo dài, cũng như nghĩ ra các kịch bản hồi phục sau khi dịch kết thúc.

Theo quan sát của JLL, sức khỏe và phúc lợi của nhân viên sẽ là mối quan tâm hàng đầu của các công ty tại Việt Nam, bên cạnh các kế hoạch duy trì kinh doanh. Với tình hình thay đổi liên tục, các doanh nghiệp cần phải nhanh nhẹn và linh hoạt, tập trung bốn yếu tố "chuẩn bị, bảo vệ, giám sát và truyền thông".

Khả năng phục hồi kinh doanh sẽ là trọng tâm lâu dài cho những nhà đầu tư bất động sản, cũng như xây dựng khả năng đáp ứng nhanh chóng nếu phải đối mặt với một sự kiện tương tự khác trong tương lai.

Về thị trường vốn, theo dự báo của JLL, hoạt động đầu tư có thể sẽ chậm lại trong nửa đầu năm 2020 do các nhà đầu tư do dự trước tình hình bất ổn, trong đó lĩnh vực bán lẻ và khách sạn sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất. Các nhà đầu tư sẽ nghiêng về tài sản trú ẩn an toàn, cân nhắc về rủi ro như ổn định thu nhập và khả năng vận hành.

Trong những sự kiện biến động về kinh tế tương tự, các nhà đầu tư có xu hương phân bổ vốn vào bất động sản nhiều hơn theo thời gian, nhờ biên lợi nhuận tương đối hấp dẫn so với các loại tài sản khác.

Về ngành khách sạn và du lịch: tác động của tâm lý hạn chế đi lại và lệnh cấm nhập cảnh từ nhiều quốc gia đã ngay lập tức làm ảnh hưởng tiêu cực đến lĩnh vực khách sạn và du lịch. Trong ngắn hạn, tỷ lệ lấp đầy của ngành sẽ giảm.

Các thị trường có tỷ lệ khách quốc tế cao sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất, trong khi các khu vực có thể phục vụ du khách trong nước có thể bị ảnh hưởng ít hơn. Thị trường khách sạn và du lịch có khả năng phục hồi nhanh chóng nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát trong thời gian ngắn.

Về thị trường bán lẻ: các nhà bán lẻ toàn cầu phải chuẩn bị để bước vào giai đoạn rủi ro cao đối với dòng tiền và tăng chi phí vận hành phát sinh do sự sụt giảm nhu cầu tiêu dùng và gián đoạn chuỗi cung ứng. Bảo vệ dòng tiền vẫn rất quan trọng đối với tất cả các nhà bán lẻ và đặc biệt đối với những nhà đầu tư có biên lợi nhuận mỏng.

Các nhà bán lẻ có tiềm lực mạnh mẽ để vận hành tốt kênh bán hàng trực tuyến và xây dựng mô hình bán lẻ đa kênh linh hoạt sẽ hưởng lợi lâu dài. Đảm bảo sự linh hoạt và dẻo dai của chuỗi cung ứng cũng sẽ là chìa khóa để giảm thiểu rủi ro của những cú sốc trong tương lai.

Về thị trường công nghiệp và hậu cần: sự gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ tác động lớn tới lĩnh vực công nghiệp và hậu cần. Hoạt động giảm tại các cảng và sân bay cửa ngõ chính sẽ dẫn đến giảm hiệu suất tài sản. Tuy nhiên, tình hình dịch bệnh có thể đẩy nhanh ứng dụng tự động hóa và robot trong các hoạt động và làm giảm sự phụ thuộc vào con người. Người tiêu dùng ưa chuộng mua sắm trực tuyến, cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu về không gian hậu cần.

Về thị trường văn phòng: bệnh dịch sẽ làm trì hoãn hoạt động đầu tư ở khối văn phòng và tăng trưởng cho thuê sẽ chậm hơn so với dự báo trước đây. Số người làm việc từ xa tăng, có khả năng làm giảm tỷ lệ sử dụng văn phòng, do đó các chủ nhà với hợp đồng thuê ngắn hạn sẽ là đối tượng dễ bị thiệt hại nhất. Về lâu dài, tình hình dịch bệnh có thể thúc đẩy đầu tư vào các sản phẩm công nghệ giúp nhân viên làm việc từ xa.

Về thị trường nhà ở: xu hướng nhà ở với mật độ dân số cao và không gian cộng đồng lớn có khả năng làm tăng nguy cơ lây nhiễm. Tuy nhiên, bất động sản nhà ở vẫn là tài sản đầu tư tốt, hưởng lợi từ thu nhập tiền thuê ổn định và khả năng linh hoạt giá thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy. Nhu cầu nhà ở vốn ổn định, tương đối ít bị ảnh hưởng bởi các tác động từ thị trường.

Mặc dù các tác động kinh tế ngắn hạn của COVID-19 đã rõ ràng hơn, nhưng không nên bỏ qua các tác động đến xã hội và thị trường bất động sản dài hạn. Đại dịch này sẽ thay đổi cách sống và làm việc của chúng ta, có khả năng tạo ra các mô hình hoạt động mới.

Việc đánh giá tác động trực tiếp của COVID-19 là tương đối dễ thấy – dựa trên số sự kiện bị hủy bỏ, các văn phòng và nhà máy tạm đóng cửa, lệnh cách ly và hạn chế đi lại - những tác động gián tiếp vẫn chưa được thể hiện đầy đủ.

Báo cáo từ JLL cũng cho biết thêm, các thành phố và quốc gia có số lượng ca nhiễm cao nhất chắc chắn sẽ cảm thấy tác động trực tiếp mạnh nhất, nhưng tất cả các khu vực khác cũng sẽ trải qua các tác động gián tiếp, như là giảm khách du lịch, đứt gãy chuỗi cung ứng hoặc thậm chí là sự thay đổi cách người dân sống và làm việc.

Nhìn sâu vào thị trường bất động sản Việt Nam, ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Savills Vietnam, cũng bổ sung thêm: "Chăm sóc sức khỏe và giao hàng tận nhà sẽ những kẻ chiến thắng lớn tại mùa đại dịch Covid-19, trong khi bán lẻ và khách sạn có thể bị ảnh hưởng xấu. Những ví dụ gần đây về việc chủ nhà bán lẻ ở Hồng Kông giảm giá thuê 40% đã cho thấy điều đó.

Việt Nam là quốc gia đầu tiên loại bỏ SARS và tiếp tục nêu gương mạnh mẽ trong việc ngăn chặn dịch bệnh do virus Corona gây ra. Qua đại dịch, các nhà sản xuất khắp thế giới sẽ quyết tâm hơn nữa trong việc theo đuổi mô hình Trung Quốc + 1, điều đó sẽ dẫn đến nhu cầu lớn hơn đối với không gian công nghiệp tại Việt Nam, khi các tập đoàn tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm".

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Phó Giám đốc kiêm Trưởng phòng Dịch vụ Tư vấn Savills Vietnam, tiếp lời: Những tác động đối với ngành du lịch do đại dịch gây ra là rất đáng kể và chưa được định lượng. Tuy nhiên, tích cực đưa ra các kịch bản nhằm kịp thời ứng phó với bất cứ diễn biến nào trong suốt đại dịch sẽ giúp ngành này có thể giảm tổn thất trong thời gian ngắn hạn.

Về lâu dài, nếu Việt Nam kiểm soát bệnh dịch bệnh thành công, ngành du lịch sẽ được hưởng lợi rất nhiều vì đất nước chúng ta sẽ được xem là điểm đến thân thiện và an toàn. Sự dịch chuyển vốn đầu tư trong khu vực cũng sẽ là lợi thế cho Việt Nam trong việc trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Phần CBRE, họ cho rằng: dưới tác động của dịch bệnh, các chủ đầu tư/nhà đầu tư bất động sản cần phải tích cực hơn trong việc thay đổi và thị trường sẽ có thêm những xu hướng phát triển mới tiềm năng trong dài hạn.

Đầu tiên, chắc chắn ngành thương mại điện tử (TMĐT) có sự tăng trưởng rõ rệt về doanh thu. Ngay cả các mặt hàng nhu yếu phẩm, thức ăn cũng được bán online. Nếu trước đây các nhà bán lẻ truyền thống còn dè chừng hoặc chậm rãi trong kế hoạch mở rộng sang bán hàng trực tuyến, thì nay là lúc họ nên xem xét một cách nghiêm túc hơn.

Thứ hai, CBRE xác định lĩnh vực TMĐT sẽ là động lực phát triển cho ngành kho vận trong năm 2020. Việc bổ sung nguồn cung nhà kho ở trong và xung quanh các khu vực đô thị lớn là rất cần thiết nhằm đáp ứng sự gia tăng đột biến về giao hàng chặng cuối. Nhu cầu về lưu trữ kho lạnh sẽ được đẩy mạnh trong những năm tới

Thứ ba, các không gian làm việc linh hoạt sẽ có thể phải điều chỉnh do yêu cầu đảm bảo mật độ khai thác phù hợp nhằm hạn chế sự lây truyền bệnh.

Cuối cùng, sự gia tăng nhu cầu đối với các tòa nhà có các đặc tính bền vững và thân thiện với sức khỏe sẽ thu hút nhiều nhu cầu thuê dài hạn. Công tác quản lý tòa nhà và trang thiết bị sẽ được chú trọng và đầu tư hơn.

Quỳnh Như