“Thời điểm vàng” của BĐS công nghiệp: Tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối, cả nước sắp có thêm 9 KCN nữa
Sau 2 năm bị kiềm tỏa bởi Covid-19, các doanh nghiệp FDI bắt đầu cấp tập mở rộng nhà xưởng – kho bãi; cộng với sự dịch chuyển sản xuất toàn bộ (hoặc 1 phần) từ Trung Quốc sang Việt Nam, đã khiến nhu cầu trong mảng BĐS công nghiệp tại nước ta tăng trưởng đột biến. Đặc biệt, 2 thị trường lớn nhất là TP.HCM – Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy gần như 100% cộng với giá thuê cao chót vót.
CÁC DOANH NGHIỆP FDI CẤP TẬP MỞ RỘNG NHÀ XƯỞNG – KHO BÃI SAU 2 NĂM COVID-19
Vào cuối tháng 9/2022, Molex đã công bố kế hoạch mở rộng nhà máy sản xuất hiện tại ở Hà Nội, với tổng diện tích khu vực sản xuất mở rộng lên đến 16.000 m2. Kế hoạch mở rộng nhà máy này được kỳ vọng sẽ tạo thêm ít nhất 200 việc làm mới trong lĩnh vực sản xuất công nghệ cao.
Molex là doanh nghiệp hàng đầu thế giới về linh kiện điện tử - thiết bị kết nối và đã có mặt ở hơn 40 quốc gia. Molex lần đầu tiên thành lập nhà máy tại Việt Nam vào năm 2007. Việc mở rộng nhà máy lần này nhằm giúp Molex đáp ứng nhu cầu ngày một tăng cao cho các sản phẩm của công ty được sử dụng trong nhiều lĩnh vực như smartphone, TV, đồ gia dụng, các thiết bị y tế và thiết bị xét nghiệm.
“Molex đã hoạt động tại Việt Nam hơn 15 năm và kế hoạch mở rộng này tiếp tục khẳng định sự cam kết lâu dài của chúng tôi với đất nước và con người Việt Nam.
Việc mở rộng nhà máy sản xuất ở Hà Nội sẽ thúc đẩy kế hoạch phát triển của chúng tôi về quy mô và khả năng sản xuất tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, với định hướng phát triển cùng các khách hàng và mang lại nhiều cơ hội công việc cho lao động tay nghề cao”, ông Joe Nelligan - Tổng Giám đốc điều hành của Molex, cho biết.
Nhà máy sản xuất thiết bị kết nối với quy trình tích hợp hoàn chỉnh của Molex sẽ được trang bị các loại máy móc hiện đại như rô bốt tự động, máy đúc nhựa tốc độ cao, máy dập, máy mạ và máy lắp ráp tự động, cùng phòng gia công cơ khí và phòng thí nghiệm đánh giá chất lượng. Phần diện tích mở rộng sẽ được trang bị hệ thống điện mặt trời nhằm cung cấp năng lượng cho việc vận hành sản xuất và giảm phát thải khí nhà kính.
Lễ động thổ SLP Park Bình Minh
Đầu tháng 10/2022, Công ty SLP Việt Nam cũng long trọng tổ chức Lễ động thổ SLP Park Bình Minh tại khu công nghiệp Bình Minh, xã Mỹ Hòa, thị xã Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long. Đây là cơ sở hạ tầng kho vận đầu tiên của SLP tại đồng bằng sông Cửu Long.
SLP là đơn vị phát triển và vận hành cơ sở hạ tầng công nghiệp và kho vận hiện đại tập trung ở Đông Nam Á, để hỗ trợ sự phát triển của khách hàng và kinh tế của khu vực.
Vào đầu năm nay, SLP đã công bố Quỹ phát triển Logistics đầu tiên tại Việt Nam, GLP Vietnam Development Partners I (“GLP VDP I”), với tổng giá trị đầu tư hơn 1,1 tỷ USD - một trong những quỹ phát triển logistics lớn nhất của khu vực Đông Nam Á (SEA).
SLP thuộc GLP và GLP đang hoạt động tại17 quốc gia trong đó có các thị trường lớn như Brazil, Trung Quốc, châu Âu, Ấn Độ, Nhật Bản, Mỹ và Việt Nam. GLP đang quản lý tổng tài sản trị giá hơn 120 tỷ USD trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và vốn tư nhân.
Sau khi hoàn thành, SLP Park Bình Minh sẽ cung ứng cơ sở kho vận hiện đại với tổng diện tích cho thuê lên đến 29.000m2, cùng thiết kế tối ưu công năng và phù hợp nhu cầu của khách thuê.
Dự kiến vào quý II/2023, dự án sẽ hoàn thiện và bàn giao khu văn phòng, hệ thống nhà kho với đầy đủ trang bị hiện đại và an toàn đáp ứng nhu cầu lưu trữ, phân loại và đóng gói hàng hóa của khách thuê.
Ông Kent Yang – Chủ tịch công ty SLP Việt Nam, chia sẻ: “Chúng tôi nhận thấy Đồng bằng sông Cửu Long là một trong những địa bàn chiến lược với nhiều tiềm năng phát triển hoạt động logistics.
Do vậy, việc hình thành trung tâm logistics hay các cơ sở kho vận hiện đại tại khu vực này là hết sức cần thiết, góp phần tháo gỡ tình trạng quá tải của hệ thống logistics khu vực TP.HCM, phục vụ nhu cầu xuất khẩu và giao nhận hàng hoá. Bên cạnh đó, chúng tôi tin rằng dự án SLP Park Bình Minh sẽ đóng góp vào việc phát triển hệ thống logistic hiện đại khu vực đồng bằng sông Cửu Long.
Việc triển khai dự án đầu tiên tại tỉnh Vĩnh Long của SLP cũng thể hiện cam kết đầu tư lâu dài của công ty tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long nói riêng và Việt Nam nói chung”.
LÀN SÓNG DỊCH CHUYỂN SẢN XUẤT TỪ TRUNG QUỐC CŨNG ĐÓNG VAI TRÒ ĐÁNG KỂ
Còn theo nhận định của Savills: theo đà tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển. Các khu công nghiệp tại hai đầu cầu kinh tế lớn đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Điều này khẳng định sức hút của công nghiệp Việt Nam đồng thời đặt ra thách thức về nguồn cung trong thị trường.
Nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phát triển tích cực với tăng trưởng GDP đạt 6.4% và mức độ lạm phát dưới 4% trong sáu tháng đầu năm 2022. Theo Báo cáo mới nhất từ Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam, đây là một trong những yếu tố quan trọng, quyết định mức độ hấp dẫn của nền Công nghiệp nước nhà đối với vốn đầu tư nước ngoài.
Phối cảnh nhà máy LEGO Bình Dương - Việt Nam, với tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD.
Bên cạnh đó, chuyên gia của Savills cũng chỉ ra năm nhân tố khác đang ảnh hưởng tích cực đến kết quả hoạt động của công nghiệp Việt Nam.
Đầu tiên, chính sách mở cửa biên giới được áp dụng từ sớm đã tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp đến và làm việc tại Việt Nam. Trong khi đó, nước láng giềng Trung Quốc vẫn duy trì chính sách “Zero Covid”. Điều này thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang các nước trong khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam.
Thứ hai, không chỉ hưởng lợi từ làn sóng ấy, tiềm năng của nước ta còn nằm ở các hiệp định thương mại tự do, điển hình là hiệp định EVFTA đã giúp Việt Nam thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư từ châu Âu. Thứ ba, một yếu tố khác đang góp phần tạo môi trường đầu tư an toàn đến từ sự ổn định của tỷ giá VND/USD so với tỷ giá ở một số nước trong vùng như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia.
Thứ tư, Chính phủ Việt Nam cũng đang đưa ra các chính sách kích cầu du lịch nhằm thúc đẩy các hoạt động kinh doanh, cho thuê và hoàn thiện thủ tục đầu tư. Hơn nữa, các nhà đầu tư nước ngoài còn được hưởng lợi từ chính sách đưa thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) về 0% trong 4 năm đầu hoạt động và giảm 50% trong 5 năm tiếp theo.
Thứ năm, Chính phủ cũng giúp các doanh nghiệp thu hút người lao động nhờ các Nghị định hỗ trợ công nhân sở hữu nhà ở xã hội trong khu công nghiệp, tận dụng hiệu quả ưu thế vốn có của Việt Nam về lực lượng lao động dồi dào.
TỶ LỆ LẤP ĐẦY GẦN NHƯ TUYỆT ĐỐI, CẢ NƯỚC SẼ CÓ THÊM 9 KCN NỮA
Bất chấp những thách thức đến từ sự suy giảm thương mại toàn cầu, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: công nghiệp Việt Nam vẫn đang sở hữu vị thế thuận lợi để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Bằng chứng là các khu bất động sản công nghiệp vẫn đạt công suất hoạt động cao cùng nhiều dự án mới tiềm năng được triển khai.
Theo Báo cáo Industrial Insider do Savills Việt Nam công bố vào tháng 9, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn.
Với ưu thế về cơ sở hạ tầng và giao thông, quỹ đất dành cho công nghiệp tại hai khu vực này cạnh tranh hơn và vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn. Giá tại Hà Nội đạt mức gần 140USD/m2, cao nhất tại miền Bắc. Tương tự, giá tại TP.HCM đã vượt ngưỡng 200USD/m2 và đứng đầu trong khu vực miền Nam. Trong khi đó, các tỉnh lân cận vẫn có dự án trống và ở mức giá mềm hơn, hứa hẹn là lựa chọn thay thế của nhiều nhà đầu tư.
Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội
Xét riêng khu kinh tế trọng điểm miền Bắc, tính đến quý II/2022, nguồn cung đất công nghiệp đã có sự thay đổi.
Nếu như trong năm 2021, Bắc Ninh dẫn đầu về tổng diện tích thì đến nay, Hải Phòng đã vươn lên vị trí thứ nhất, nhờ dự án Deep C Hải Phòng III mới ra mắt. Tuy nhiên, Bắc Ninh vẫn sở hữu nhiều dự án nhà xưởng xây sẵn nhất, gần gấp đôi Hải Phòng đang đứng ở vị trí thứ hai. Khi nguồn cung tại Hà Nội không còn, các nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Hải Dương.
Tại vùng kinh tế phía Nam, bức tranh bất động sản công nghiệp năm 2022 đang tương đồng với cùng kỳ năm trước. Bình Dương là tỉnh có diện tích đất công nghiệp lớn nhất với hơn 7.000 ha và đã được lấp đầy gần hết.
Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường trong quý vừa qua, nhưng các tỉnh và thành phố còn lại như TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai đều khan hiếm nguồn cung. Về các dự án nhà kho/nhà xưởng xây sẵn, Bình Dương đang dẫn đầu về tổng diện tích và mức giá thuê xấp xỉ một nửa so với các dự án tại TP. HCM.
Đứng trước làn sóng công nghiệp vào Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra những định hướng phát triển và bổ sung nguồn cung bất động sản trên cả nước.
Trong 6 tháng đầu năm 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt 9 khu công nghiệp mới sẽ được đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2023 – 2025, với tổng diện tích 2.472ha và tổng vốn đầu tư lên đến 29,4 nghìn tỷ đồng. Riêng tại Hà Nội, Ủy ban Nhân dân Thành phố đã phê duyệt đề án thành lập 2 - 5 khu công nghiệp giai đoạn 2021-2025 tại Sóc Sơn, Đông Anh, Bắc Thường Tín, Phú Nghĩa và Phụng Hiệp.
Theo Giám đốc Savills Hà Nội, thì: tình trạng khan hiếm nguồn cung tại các tỉnh thành lớn vừa là thách thức vừa là cơ hội: “Tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối cùng giá thành tăng cao đã phản ánh mức độ và nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp quốc tế vào Việt Nam.
Điều này mở ra cánh cửa để các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước đưa ra những sản phẩm mới nhằm đáp ứng nguồn cầu trong thị trường. Đặc biệt, sự tham gia của các nhà đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài, ví dụ như tập đoàn LEGO từ Đan Mạch hay tập đoàn YSL từ Hàn Quốc, đang nâng tầm chất lượng và tiêu chuẩn của các khu công nghiệp tại Việt Nam”.
