Thách thức của M&A tại thị trường mới nổi
Theo JLL Việt Nam, một thương vụ thông thường mất 3 đến sáu 6 tháng để hoàn thành, tuy nhiên, quá trình này thường bị trì hoãn và kéo dài đến cả năm, thậm chí là 2 hoặc 3 năm.
Đại diện JLL Việt Nam cho rằng, mặc dù các hoạt động M&A ghi nhận mức kỷ lục những năm gần đây nhưng quá trình để thực hiện giao dịch thành công tại một thị trường đang phát triển như Việt Nam vẫn gặp nhiều thách thức. Có nhiều nguyên nhân cho vấn đề này:
Đầu tiên phải kể đến là việc tìm kiếm nguồn cung BĐS phù hợp có thể thỏa mãn được nhu cầu của các nhà đầu tư lớn không dễ dàng. Đặc biệt là tại thị trường đang phát triển với chỉ số minh bạch kém và thiếu thông tin, nhà đầu tư gặp rất nhiều thử thách để đạt được mục tiêu.
Tiếp theo là khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên bán và mức giá mong muốn của bên mua khiến quá trình đàm phán kéo dài và tạo nên vô số áp lực vô hình đẩy cả hai bên rời xa đích đến. Khoảng cách này là do sự khác nhau trong quan điểm về thị trường, mức kỳ vọng tăng trưởng vốn đầu tư và tiềm năng lợi nhuận nếu cả hai bên có cùng tầm nhìn.
Theo JLL, trong hầu hết các giao dịch, cố vấn đầu tư am hiểu tường tận thị trường trong nước đóng một vai trò quan trọng trong việc giúp các bên đạt được thỏa thuận và tuân thủ đầy đủ các yêu cầu
Cán cân cung cầu cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng chính, nhu cầu vượt quá cung, đặc biệt là sự xuất hiện của nhiều tập đoàn nội địa muốn tranh miếng bánh thị trường. Sự khan hiếm các dự án đạt chuẩn tại các khu BĐS nóng như phía Đông và Nam Tp.HCM cũng là nguyên nhân làm giá tăng chóng mặt. Điều này không chỉ khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn với các đối tác địa phương có kỳ vọng giá cao, mà còn phải đối mặt với áp lực cạnh tranh từ các nhà đầu tư khác, với sự xuất hiện của nhiều nguồn vốn có khả năng đẩy giá lên cao.
Cuối cùng là danh sách dài các yêu cầu cần phải được thỏa mãn, hệ thống thuế hoặc sự thiếu hụt các quy định khiến quá trình đàm phán kéo dài và đẩy chi phí thực hiện giao dịch tăng cao.
Theo JLL, về phía nhà đầu tư, họ phải là những người có uy tín, hiểu bản chất thị trường và sẵn sàng chấp nhận rủi ro và có kỳ vọng hợp lý về lợi tức đầu tư. Sự khác biệt văn hóa đôi khi cũng trở thành rào cản lớn. Do đó, JLL khuyến nghị các nhà đầu tư trong các thị trường đang phát triển, cần phải:
Thứ nhất, linh hoạt, kiên nhẫn và kiên trì trong suốt quá trình đàm phán. Đôi khi, quá trình thương thảo những giao dịch đầu là tiền đề cho các thương vụ tiếp theo, vì vậy cần nhiều thời gian và công súc hơn cho đến khi có sự tin tưởng giữa các bên.
Thứ hai, thực hiện thẩm định kỹ lưỡng để xác định tất cả các rủi ro tiềm ẩn.
Thứ ba, làm việc với các cố vấn địa phương có kinh nghiệm và chuyên nghiệp, tận dụng kiến thức và khả năng của họ để hỗ trợ đàm phán và giải quyết các vấn đề phát sinh.
