Tấc đất chưa chắc đã là tấc vàng: 4 triệu ngôi nhà mới 'đắp chiếu', giá giảm gấp đôi vẫn 'ế', BĐS Trung Quốc bao giờ mới quay về thời hoàng kim?
Thị trường bất động sản Trung Quốc dường như đã ổn định sau 2 năm suy thoái. Tuy nhiên, một vấn đề đang tiếp tục cản trở sự hồi phục của ngành này là tình trạng thừa nguồn cung đối với những căn hộ không bán được.
Hơn 320.000 m2 nhà bị bỏ trống
Theo Wind, một nhà cung cấp dữ liệu, Trung Quốc có hơn 320.000 m2 căn hộ đã hoàn thiện nhưng chưa bán được trong tháng 2. Con số này tương đương với khoảng 4 triệu ngôi nhà. Đây cũng là tình trạng dư cung tồi tệ nhất ở Trung Quốc kể từ năm 2017, thời điểm quốc gia này đang thực hiện chương trình "xoá bỏ các khu ổ chuột", thúc đẩy nhu cầu với nhà ở mới bằng cách loại bỏ các tòa nhà cũ, đổ nát.
Tính toán của công ty tư vấn bất động sản China Real Estate Information Corp. cho thấy, khoảng 1/3 tổng số căn hộ mới hoàn thành vào năm 2022 không có người mua, tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2015.
Các nhà kinh tế cho biết tình trạng thừa nguồn cung nghiêm trọng nhất ở các thành phố nhỏ hơn, với dân số vài triệu người hoặc ít hơn. Sau một thời gian hoạt động xây dựng bùng nổ, hơn 640 thành phố "cấp 3" ở Trung Quốc hiện chiếm gần 80% tổng nguồn cung nhà ở cả nước, theo một bài báo xuất bản năm ngoái của các nhà kinh tế Kenneth Rogoff và Yuanchen Yang. Nhu cầu ở các thành phố này yếu hơn so với các thị trường lớn hơn như Bắc Kinh và Thượng Hải, nơi dân số và thị trường việc làm tăng trưởng nhanh hơn.
China Real Estate Information ước tính, Bắc Hải - thành phố hạng 3 nổi tiếng, phải mất 20 tháng để tiêu thụ hết lượng nhà vẫn đang tồn kho, trong khi Thượng Hải là 7 tháng và Bắc Kinh là gần 2 năm. Ngoài ra, nguồn cung dư thừa ở 50 thành phố mà công ty này theo dõi phải mất 20 tháng để hấp thụ, trong khi Mỹ là 2,9 tháng đối với nguồn cung nhà sẵn có.
Tổng diện tích nhà tồn kho của Mỹ tại các thành phố cấp 1, 2 và 3.
Vào tháng 2, giá nhà mới tại "các thành phố top đầu", bao gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu, tăng 1,7% so với 1 năm trước đó. Giá nhà tại các thành phố hạng 3 giảm 3,3%, dù tốc độ giảm đã chậm lại so với tháng trước, theo dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc. Trên cả nước, giá nhà mới tại 70 thành phố lớn đã tăng 0,3% so với tháng trước, sau khi giảm so với tháng trước kể từ tháng 8/2021.
Nếu Trung Quốc không thể ổn định giá nhà ở các thành phố thấp hơn, nơi có khoảng 2/3 người dân thành thị của Trung Quốc, thì niềm tin của các hộ gia đình và mức độ sẵn sàng chi tiêu của người tiêu dùng ở nhiều nơi cũng sụt giảm. Hệ quả là đà tăng trưởng kinh tế sẽ bị kéo tụt trong năm nay.
Về lâu dài, nhu cầu hấp thụ nguồn cung lớn của thị trường bất động sản có thể đồng nghĩa với việc hoạt động xây dựng nhà mới sẽ bị kéo dài, khiến Trung Quốc mất đi một trong những động lực tăng trưởng và tạo việc làm lớn nhất. Hoạt động xây dựng nhà mới cũng rất quan trọng đối với chính quyền các địa phương đang nợ nhiều của Trung Quốc, nơi thu nhập từ việc bán đất cho các nhà phát triển đóng góp lớn cho ngân sách.
Rogoff và Yang đưa ra kết luận trong bài báo hồi tháng 9 rằng nhu cầu xây dựng bất động sản ở các thành phố cấp 3 sẽ phải giảm khoảng 30% từ nay đến năm 2035 để tránh tình trạng cung vượt cầu.
Thành phố càng nhỏ càng "ế" người mua
Trước đại dịch, các thành phố cấp 3 là địa điểm thu hút một số người mua vì giá nhà thấp hơn nhiều so với các khu đô thị lớn. Nhà đầu cơ từ khắp nơi ở Trung Quốc đổ xô đến, một số còn mua nhiều căn hộ và bỏ trống, để mong kiếm lời. Theo đó, các nhà phát triển cũng đẩy mạnh xây dựng để đáp ứng nhu cầu dự kiến.
Tuy nhiên, khi Băc Kinh nỗ lực loại bỏ tình trạng đầu cơ, tình hình nhân khẩu học không thuận lợi và các vấn đề khác ở những thành phố nhỏ cũng xảy ra, khiến các địa điểm này hiện trở nên kém hấp dẫn hơn.
Tại Bắc Hải, thành phố ven biển phía tây nam tỉnh Quảng Tây, số lượng khách du lịch giảm dần trong thời kỳ đại dịch đã khiến doanh số bán nhà lao dốc theo, các đại lý bất động sản địa phương cho biết. Giá nhà trung bình ở thành phố được gọi là "Miami của Trung Quốc" đã giảm xuống 175-220 USD/m2 vào cuối năm 2022 trong khi hồi năm 2019 là khoảng gấp đôi mức trên.
Thành phố Bắc Hải ven biển chứng kiến cảnh "nhà đông hơn người".
Dù khách du lịch đã quay trở lại sau khi chính sách Zero Covid được dỡ bỏ, nhưng giá nhà vẫn chưa hồi phục về mức trước đại dịch vì ít người mua để đầu cơ hơn.
Một người dân địa phương sở hữu 2 bất động sản ở đây cho biết cô không trông đợi nhiều vào sự hồi phục, dù vẫn tin rằng mọi người muốn chuyển đến nơi này sống. Cô nói: "Các thành phố như Bắc Hải cũng có rất nhiều nhà bỏ trống."
Trong khi đó, chủ nhà ở một số thành phố khác lại khá bi quan. Chen Yong, sở hữu 2 căn hộ ở thành phố Tần Hoàng Đảo, ước tính khoảng 40% số căn hộ trong khu nhà anh bị bỏ trống, dựa theo số nhà có đèn sáng vào buổi tối và bao nhiêu chủ nhà có mặt trong nhóm chat.
Chen cho biết: "Có quá nhiều nhà không ai ở. Tôi chỉ thấy là hiện tại giá không thể tăng lên được nữa."
Trái lại, nhu cầu đã nhanh chóng hồi phục ở các thành phố lớn, sau khi nhiều nơi hạ lãi suất thế chấp và đưa ra các khoản trợ cấp khác để thu hút người mua nhà lần đầu. Tại Thượng Hải, doanh số bán nhà hiện có đã tăng lên mức cao nhất trong 7 tháng vào tháng 2.
Các nhà kinh tế tại ANZ cho biết trong một báo cáo, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đang thoát khỏi đáy và sự hồi phục dần dần sẽ đóng góp tới 0,5 điểm phần trăm vào GDP năm 2023. ANZ dự kiến tăng trưởng GDP của Trung Quốc đạt 5,4% trong năm nay.
Khó khăn vẫn chưa kết thúc
Nhiều chuyên gia dự báo cho rằng tình trạng dư nguồn cung nhà ở sẽ còn tiếp diễn ở một số thành phố, trừ khi chính phủ đưa ra nhiều biện pháp kích cầu hơn. Song, động thái này có thể khiến tình trạng đầu cơ gia tăng.
Theo Goldman Sachs, từ năm 2010 đến 2020, nhu cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị Trung Quốc đạt trung bình 18 triệu căn/năm. Khi dân số Trung Quốc già đi và nhu cầu đối với tài sản thay thế sụt giảm, con số trên ước tính sẽ giảm xuống còn 6 triệu căn/năm vào năm 2050. Năm 2022, dân số thành thị Trung Quốc tăng với tốc độ chậm nhất trong 42 năm.
Hui Chan, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Goldman Sachs, cho biết: "Chúng tôi cho rằng thời kỳ đỉnh điểm đã qua". Bà cũng dự đoán nhu cầu hàng năm với nhà ở mới sẽ giảm dần trong những thập kỷ tới.
Theo Betty Wang, chuyên gia kinh tế cấp cao của ANZ, nhận định thị trường có thể hấp thụ một phần lượng nhà tồn kho nếu các chủ đầu tư tiếp tục thu hẹp quy mô triển khai các dự án mới và ưu tiên bán các căn hộ có sẵn. Tuy nhiên, "sự cám dỗ" khi thúc đẩy hoạt động xây dựng lúc thị trường hồi phục có thể sẽ rất mạnh.
Tham khảo WSJ
