Phó TGĐ Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh: Thị trường bất động sản đang trưởng thành, lãi suất và trung tâm tài chính sẽ định hình giai đoạn 2026

Phát biểu tại Hội nghị bất động sản Việt Nam (VRES), ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, trong năm 2025, thị trường đã đi qua nhiều câu chuyện lớn. Đến cuối năm, có hai chủ đề mà ông cho rằng sẽ ảnh hưởng mạnh tới năm 2026: trung tâm tài chính quốc tế và lãi suất.

Với trung tâm tài chính quốc tế, ông nhắc tới các thông tin về việc hình thành mô hình này tại Thủ Thiêm (TP.HCM) và Đà Nẵng. Câu hỏi đặt ra là: việc thành lập trung tâm tài chính quốc tế liệu có tạo ra một "trung tâm mới" của đô thị hay không, và tác động như thế nào tới bất động sản xung quanh.

Ông dẫn lại cách định nghĩa "trung tâm" theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), dựa trên ba nhóm yếu tố: kinh tế, xã hội và việc làm. Khi "bẻ nhỏ" các yếu tố này thành chỉ tiêu cụ thể như số lượng doanh nghiệp, số lượng việc làm, giá thuê, hạ tầng giao thông công cộng…, có thể xác định rõ hơn đâu là khu vực trung tâm của đô thị. Tại TP.HCM, quận 1 và quận 3 đang là những khu vực có chỉ số trung tâm cao; tại Đà Nẵng, các khu vực lõi như Hải Châu, Sơn Trà… được xếp vào nhóm này.

Một góc nhìn khác là khái niệm "đô thị 15 phút" – nơi người dân có thể tiếp cận đầy đủ tiện ích trong khoảng 15 phút di chuyển (bán kính khoảng 5 km). Nếu lấy khu vực chợ Bến Thành làm tâm, vòng bán kính 5 km sẽ bao trùm các quận trung tâm như 1, 3, 4, một phần Bình Thạnh…; tại Đà Nẵng là các quận như Sơn Trà, Thanh Khê, Ngũ Hành Sơn…

Từ những cách xác định đó, ông Quốc Anh tóm lược: trung tâm tài chính quốc tế là khu vực được quy hoạch để tập trung tổ chức tài chính, nhân lực, hạ tầng và khung pháp lý, nhằm thu hút dòng vốn quốc tế. Vấn đề quan trọng là: khi hình thành trung tâm tài chính quốc tế, đô thị có thực sự xuất hiện một "trung tâm mới" hay không.

Để trả lời, ông dẫn hai trường hợp điển hình trên thế giới.

Tại Seoul (Hàn Quốc), trước năm 2000, trung tâm cũ nằm tại khu Kim Gu với mật độ dân cư và giao thông rất cao. Đến năm 2003, Hàn Quốc quyết định hình thành trung tâm tài chính quốc tế mới ở khu Yeouido, cách trung tâm cũ khoảng 6 km. Sau khoảng một thập kỷ, khu vực này đã thu hút trên 1.000 doanh nghiệp quốc tế, tạo ra 100.000–120.000 việc làm. Giá bất động sản tại khu trung tâm mới tăng khoảng 2,2 lần, cao hơn khu vực còn lại khoảng 15%.

Ở Thượng Hải (Trung Quốc), trước năm 1990, trung tâm tài chính nằm ở khu vực ngoại than phía Tây sông Hoàng Phố, nhưng diện tích chỉ khoảng 1,5 km², không đủ dư địa cạnh tranh với Hồng Kông, Singapore. Năm 1990, Trung Quốc phê duyệt hình thành trung tâm tài chính mới ở khu Lục Gia Chủy (Phố Đông). Sau nhiều năm xây dựng hạ tầng, các tòa nhà tài chính – thương mại lớn mọc lên, số lượng doanh nghiệp và việc làm tăng mạnh. Đến năm 2022, giá bất động sản tại trung tâm mới đã tăng gấp khoảng 14 lần, cao hơn khu vực còn lại gần 25%.

Điểm chung ở cả hai trường hợp, theo ông Quốc Anh, là từ lúc quyết định đến khi trung tâm tài chính quốc tế thực sự hình thành và tác động rõ nét thường mất khoảng 10 năm. Sau đó, mặt bằng giá bất động sản tại trung tâm mới đều cao hơn đáng kể so với khu vực khác. Yếu tố tạo nên sự khác biệt không chỉ là hạ tầng, mà quan trọng hơn là cơ chế và chính sách ưu đãi: thuế doanh nghiệp, chi phí thuê, quy định về sở hữu nước ngoài, khuôn khổ pháp lý cho sản phẩm tài chính…

Từ đó, ông cho rằng với các trung tâm tài chính quốc tế đang được định hướng ở TP.HCM và Đà Nẵng, Việt Nam cần tiếp tục xây dựng khung chính sách đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp và dòng vốn. Khi đó, khả năng hình thành các "trung tâm mới" tại những khu vực này và tác động lên giá bất động sản là điều cần được theo dõi trong trung – dài hạn.

Lãi suất: Bối cảnh 2025 khác với "cú sốc" 2022

Nội dung thứ hai được ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh là lãi suất – chủ đề được giới đầu tư hỏi rất nhiều suốt thời gian qua: lãi suất hiện nay đang đi theo xu hướng nào, bối cảnh có lặp lại năm 2022 hay không, và ảnh hưởng ra sao tới bất động sản.

Nhìn lại giai đoạn 2022–2023, ông cho biết lãi suất tăng mạnh chủ yếu do hai yếu tố: chính sách nâng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và áp lực lạm phát. Lãi suất điều hành của Fed từ gần 0% tăng lên hơn 5% chỉ trong một năm, kéo theo áp lực lên tỷ giá và buộc nhiều nền kinh tế, trong đó có Việt Nam, phải điều chỉnh lãi suất. Lạm phát tại Mỹ, châu Âu tăng cao, trong khi lạm phát Việt Nam cũng tăng từ khoảng dưới 1% lên trên 3%.

Trong bối cảnh đó, theo số liệu Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản giảm gần 50%, giao dịch của nhiều đơn vị môi giới giảm trên 50% qua từng quý trong năm 2022. Tâm lý thị trường mang màu sắc phòng thủ, nhiều người bán muốn "thoát hàng", trong khi người mua có xu hướng chờ đợi.

Ông cũng chỉ ra rằng trước khi lãi suất tăng, các loại hình bất động sản đều ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh, đặc biệt là đất nền – loại hình mang màu sắc đầu cơ cao. Sau khi lãi suất tăng, đất nền là phân khúc sụt giảm mạnh nhất về quan tâm. Đồng thời, tỷ lệ người mua sử dụng đòn bẩy tài chính (vay từ 30% giá trị tài sản trở lên) ở giai đoạn trước là rất lớn.

Tuy nhiên, khi so sánh với bối cảnh năm 2025, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng có nhiều điểm khác biệt quan trọng.

Thứ nhất, lãi suất quốc tế đã đổi chiều: Fed đã bắt đầu bước vào chu kỳ giảm lãi suất từ mức đỉnh 5,5%, trong khi lạm phát tại Việt Nam, Mỹ, châu Âu hiện ở vùng được kiểm soát, đi ngang thay vì tăng nóng như giai đoạn 2022.

Thứ hai, mức độ quan tâm bất động sản hiện tại dù đã phục hồi nhưng vẫn chưa quay lại đỉnh của năm 2021–2022. Điều này cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái quá nóng, chưa tái diễn "sóng đầu cơ" như trước.

Thứ ba, cơ cấu quan tâm theo loại hình đã thay đổi. Nếu trước đây đất nền chiếm tỷ trọng lớn, thì hiện tại chung cư và nhà ở thực mới là nhóm được quan tâm nhiều hơn. Theo khảo sát, tỷ lệ người mua để ở đã tăng lên khoảng 64%, thay vì chủ yếu mua để đầu tư như giai đoạn trước.

Các khảo sát tâm lý do Batdongsan.com.vn thực hiện cũng cho thấy:

- 84% người được hỏi đánh giá thị trường năm 2026 ở mức tích cực;

- 83% cho rằng tác động của lãi suất hiện tại với bất động sản chỉ ở mức nhẹ hoặc không đáng kể;

- Đa số nhận định chính sách lãi suất lần này mang tính ngắn hạn đến trung hạn, không phải cú sốc dài hạn như năm 2022.

Từ đó, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định: thị trường bất động sản Việt Nam đang có bước chuyển sang giai đoạn "trưởng thành" hơn, khi trọng tâm dịch chuyển từ đầu cơ, dùng đòn bẩy cao sang nhu cầu ở thực, cân nhắc kỹ bối cảnh lãi suất và lạm phát. Trong giai đoạn tới, việc theo dõi chặt chẽ diễn biến trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM, Đà Nẵng cùng quỹ đạo lãi suất sẽ là chìa khóa để các nhà đầu tư, người mua ở thực và doanh nghiệp bất động sản chuẩn bị cho năm 2026.

Kỳ Thư