Những rào cản tiềm ẩn rủi cho đối với thị trường M&A bất động sản
Theo chuyên gia Savill, hoạt động mua bán- sáp nhập tại Việt Nam vẫn tồn tại nhiều mặt hạn chế nhất định. Điều này khiến doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.
Đầu tiên, hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất. Điều này gây ra những ách tắc, lãng phí hiện chưa tìm được hướng giải quyết. Bất chấp việc cải cách thể chế của Chính phủ trong những năm qua, những thiếu sót này sẽ là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A.
Xét về cấu trúc giao dịch, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh (joint venture). Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án. Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, và đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.
Do thị trường M&A là khái niệm khá mới mẻ tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp vừa và nhỏ, chưa có sự chuẩn bị kĩ càng cho quá trình này. Đối với những doanh nghiệp sở hữu dự án lớn, họ vẫn chưa lên kế hoạch cụ thể cho sự phân kỳ hợp lý ngay từ giai đoạn quy hoạch dự án, dẫn đến nhiều khó khăn trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hoặc chuyển nhượng.
Cuối cùng, người mua và người bán đang có cách tiếp cận định giá khác nhau, tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của dự án. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.
Theo chuyên gia Savills, thị trường M&A tại Việt Nam sở hữu nhiều ưu thế so với các quốc gia trong khu vực, song vẫn tiềm tàng nhiều thách thức cho nhà đầu tư ngoại quốc.
Các giao dịch M&A là một loại hàng hóa phức tạp. Do đó, các bên tham gia cần tìm hiểu kỹ càng cũng như lập kế hoạch chi tiết để hướng tới giá trị dài hạn trong tương lai.
"Mặc dù thị trường bất động sản sở hữu nhiều trợ lực để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, những hạn chế tồn đọng trong hệ thống pháp lý cũng như cách thức doanh nghiệp tiếp cận M&A sẽ kiềm chế khả năng chuyển đổi của các giao dịch. Đặc biệt, trong bối cảnh các doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư được phép tự do di chuyển, đây là thời điểm vàng để thị trường giữ chân làn sóng thương mại đang dịch chuyển vào Việt Nam", đại diện Savills Việt Nam nhấn mạnh.
