Những lưu ý quan trọng trong lĩnh vực bất động sản năm 2019, nhà đầu tư nào cũng nên biết!
Theo lãnh đạo các Sở liên quan tại TP. HCM, để thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư bất động sản, họ đã có những điều chỉnh mới linh hoạt để không bị sự bất cập của luật ‘giữ chân’, đồng thời Nhà nước cũng đã có những điều chỉnh mới trong luật mua bán nhà...
Dù gặp nhiều khó khăn trong thời gian gần đây do nhiều dự án lớn bị ách tắt, song TP. HCM vẫn là thị trường bất động sản sôi động nhất nước, bởi cung lớn ắt cầu cũng phải lớn.
Để cả chủ đầu tư lẫn người tiêu dùng thuận lợi hơn trong công việc của mình, vừa qua, nhân kỷ niệm một năm thành lập, CLB Bất động sản TP. HCM (HREC) đã đứng ra tổ chức Hội thảo Chia sẻ quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà ở/khu đô thị theo quy định mới của TP. HCM.
Trong suốt hội thảo, ông Phan Trường Sơn – Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản – Sở Xây dựng TP. HCM và ông Phạm Trung Kiên – Phó trưởng phòng Đăng ký – Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM đã chia sẻ rất nhiều kiến thức bổ ích cho giới bất động sản.
Hai vấn đề bất cập trong luật về đầu tư bất động sản
Theo ông Phan Trường Sơn, hiện tại, từ lúc bắt đầu cho đến lúc kết thúc một dự án, luật pháp Việt Nam – ví dụ như luật đất đai, luật quy hoạch, luật xây dựng, đã có những quy định rất rõ ràng, chủ đầu tư cứ theo đó mà thực hiện là sẽ không có vấn đề xảy ra.
Tuy nhiên, trong quá trình làm việc với các chủ đầu tư, ông Sơn cùng đồng nghiệp nhận ra vẫn có hai vấn đề bất cập trong luật.
Đầu tiên, sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, thì ‘Nhà Đầu Tư’ sẽ mang hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền để duyệt quy hoạch 1/500, trên cơ sở đó, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ trình cho UBND để UBND cấp giấy quyền sử dụng đất, thì lúc đó ‘Nhà Đầu Tư’ mới thành ‘Chủ Đầu Tư’; tuy nhiên, một điều luật khác lại quy định, chỉ ‘Chủ Đầu Tư’dự án mới được phê duyệt quy hoạch 1/500.
Thứ hai, trong thời buổi quỹ đất ở khu trung tâm TP. HCM gần như đã cạn kiệt, đất trồng lúa ở khu vực ngoại ô là một nguồn cung không tồi, nhưng theo luật định, người dân không được quyền chuyển nhượng đất cho doanh nghiệp khi chưa có sự chấp thuận của UBND thành phố, tức là doanh nghiệp phải được chấp thuận chủ trương đầu tư; mà muốn được chấp thuận chủ trương đầu tư, thì doanh nghiệp phải có quyền sử dụng đất trước. Kiểu như một vòng luẩn quẩn, ‘con gà có trước hay cái trứng có trước’.
Ông Phan Trường Sơn – Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản – Sở Xây dựng TP. HCM
Với vấn đề đầu tiên, các Sở ngành liên quan đã báo lên UBND TP. HCM, sau đó thành phố đã kiến nghị Chính phủ và Nhà nước nhằm sửa luật cho phù hợp điều kiện thực tế. Trong khi chờ sửa luật, UBND giao cho Sở Quy hoạch - Kiến trúc tìm cách giải quyết vấn đề; theo đó, họ đã đưa ra phương cách giải quyết như sau: khi ‘Nhà Đầu Tư’ được chấp thuận chủ trương đầu tư thì xem như được chấp thuận nội dung đầu tư, thì ‘Nhà Đầu Tư’ có thể xem như ‘Chủ Đầu Tư’.
Ở vấn đề thứ hai, theo ông Phạm Trung Kiên, do người dân không chuyển nhượng đất được cho doanh nghiệp nên chưa thể ký hợp đồng mua bán, nhưng người dân có thể ký thỏa thuận sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp khi được cho phép, tức là hợp đồng hứa mua và hứa bán. Tiếp theo, các cơ quan chức năng sẽ xem hợp đồng hứa mua và hứa bán là cơ sở để quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, rồi sau đó sẽ từ ‘Nhà Đầu Tư’ trở thành ‘Chủ Đầu Tư’ như đã nói ở vấn đề trước.
Sau đó, tất nhiên là hai bên sẽ quay lại hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng đất theo luật định, thay đổi tên người sử dụng đất từ người dân sang chủ đầu tư ở cơ quan có thẩm quyền.
Chỉ chủ đầu tư mới được phép thực hiện hợp đồng mua bán nhà
Không chỉ ở khía cạnh xây dựng và phát triển dự án mà ở khía cạnh mua bán sản phẩm nhà ở, trong năm 2019 cũng có vài quy định được điều chỉnh và làm mới.
"Để có thể tiến hành bán sản phẩm, chủ đầu tư cần thỏa mãn 4 điều sau: hoàn thành nghĩa vụ tài chính tức là đóng phí quyền sử dụng đất (có thể chưa có quyền sử dụng đất), hồ sơ dự án có pháp lý đầy đủ, biên bản nghiệm thu ký quỹ, chủ đầu tư thống nhất với Ngân hàng và Ngân hàng có chủ trương bảo lãnh tức là đồng ý bảo lãnh sản phẩm cho khách mua hàng.
Sau khi chủ đầu tư có hợp đồng thỏa thuận ký quỹ và cơ quan nhà nước có văn bản xác nhận nhà đầu tư đủ điều kiện mở bán trong tương lai, thì chủ đầu tư mới được quyền mở bán, còn chuyện mở bán khi nào là tùy vào chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư", ông Phan Trường Sơn cho biết.
Trước đây, các sàn môi giới có thể thay mặt chủ đầu tư để ký hợp đồng mua bán bất động sản, nhưng bây giờ hành động đó không được phép. Theo quy định mới của luật, thì chỉ duy nhất chủ đầu tư mới được phép ký hợp đồng mua bán bất động sản với khách hàng. Ngay cả khi có thêm bên góp vốn hợp tác đầu tư, thì bên góp vốn chỉ được phân chia lợi nhuận chứ không được phân chia sản phẩm.
Do đó, những người tiêu dùng đi mua các sản phẩm bất động sản, cần phải lưu tâm xem ai là người đứng tên bán sản phẩm trong hợp đồng mua bán của mình và liệu đó có phải là chủ đầu tư hay không, nếu thật sự là chủ đầu tư thì họ đã đủ điều kiện để bán sản phẩm hình thành trong tương lai chưa.
