Những điểm nghẽn của thị trường bất động sản

Quá trình tổng kết thực hiện pháp luật về đất đai đã cho thấy có nhiều cái "nhất" ở lĩnh vực này như: nhiều văn bản nhất; tham nhũng, tiêu cực, tranh chấp, phiền hà nhiều nhất.

Cùng với đó, thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch... thường thực hiện mất nhiều năm và phức tạp nên nhiều dự án khó khăn trong khâu tiếp cận vấn đề đất đai và triển khai chậm tiến độ.

Theo đánh giá của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, khó khăn trên thị trường bất động sản thời gian gần đây khác với giai đoạn trước. Trước là thừa cầu thiếu cung, thì nay nguồn cầu rất lớn, song nguồn cung lại vô cùng hạn hẹp. Một trong những nguyên nhân là do vướng mắc pháp lý. Sự chồng chéo trong một số văn bản pháp lý và việc rà soát các dự án có sử dụng đất tại các địa phương đang làm cho tình trạng phê duyệt dự án gần như không triển khai, số dự án được phê duyệt tại Hà Nội và Tp.HCM nhỏ giọt.

VẤN ĐỀ THỦ TỤC VẪN LÀ THÁCH THỨC LỚN

Kết quả khảo sát của Vietnam Report (VNR) về lĩnh vực này chỉ rõ, 100% doanh nghiệp bất động sản nhận định: vấn đề thủ tục hành chính, giấy tờ pháp lý là thách thức lớn nhất, làm giảm nguồn cung mới. Mặc dù Chính phủ đã có những cải cách nhưng vẫn chưa có nhiều thay đổi, dự án vẫn bị đình trệ do quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài...

Bên cạnh đó, có tới 81,82% doanh nghiệp được khảo sát phản ánh: chính sách đất đai còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ. Riêng ngành bất động sản đang chịu tác động chi phối của nhiều luật: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu...

Nhưng giữa một số luật lại có những điều gần như phủ định nhau, chưa kể hàng loạt nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ, văn bản của các tỉnh, thành phố, nhiều khi trùng lắp, mâu thuẫn, bất nhất, văn bản cấp dưới trái với luật... Từ đó tạo nhiều tiềm ẩn rủi ro cho chính cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chủ đầu tư, khách hàng mua bất động sản, gây ra vướng mắc, ách tắc trong quá trình áp dụng pháp luật, làm giảm nguồn cung mới trên thị trường.

Cũng do có phát sinh yếu tố rủi ro trong thi hành công vụ nên công tác thực thi pháp luật còn những mặt hạn chế. Đã xuất hiện tình trạng "Một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức còn quan liêu, nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp, chưa làm tròn chức trách, nhiệm vụ được giao. Kỷ luật, kỷ cương nhiều nơi còn buông lỏng, dẫn đến hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, thực thi chính sách, pháp luật còn hạn chế. Xuất hiện tình trạng né tránh, đùn đẩy trách nhiệm, trì trệ trong giải quyết công việc" (Báo cáo của Thủ tướng Chính phủ trước Quốc hội ngày 21/10/2019).

"Kể từ tháng 12/2015, các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn do các vướng mắc do một số quy định của pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn, không đồng bộ. Các vướng mắc này về cơ bản đã được Quốc hội khóa XIV xử lý thông qua Luật Đầu tư, Luật Xây dựng (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 9 tháng 6/2020.

Nhưng hơn 1 năm qua, các doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM lại còn bị thêm vướng mắc do Dự thảo quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở không phù hợp với các quy định pháp luật và cũng không phù hợp với thực tiễn. Theo đó, nhà đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp Giấy phép xây dựng, mới được thi công các công trình của dự án.

Trong khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định "chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất trước khi bán nhà có sẵn hoặc bán nhà hình thành trong tương lai, hoặc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Luật Xây dựng cũng không yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, thì mới được khởi công xây dựng các công trình của dự án nhà ở.

Do vậy, trong các năm gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã rời Tp.HCM, chuyển hướng đầu tư rất lớn về các tỉnh, khai phá các thị trường mới", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho biết thêm.

RỦI RO TIỀM ẨN CHO THỊ TRƯỜNG 

Một thách thức lớn nữa, theo phản ánh của 36,36% chủ đầu tư trong khảo sát của VNR là việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản và công tác giải phóng mặt bằng. Hiện nay, quỹ đất sạch tại các thành phố lớn ngày càng chật hẹp cùng với đó là công tác giải phóng mặt bằng còn chậm, kéo dài, điều này khiến cho các chủ đầu tư khó tiếp cận các khu đất lớn để triển khai các dự án, trong khi đây là yếu tố quan trọng quyết định đến thành công, tiến độ của dự án.

Bên cạnh đó, phải nói tới chính sách tín dụng cho bất động sản chưa phù hợp, lãi suất cho vay cao; chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường, trong khi tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn; thiếu nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội.

"Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 22/2019-NHNN siết chặt nguồn vốn cho vay vào bất động sản, quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, thay thế cho Thông tư 36 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Điều này ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản nói chung, các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Các chủ đầu tư phải linh hoạt và đa dạng nguồn vốn hơn để giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI)...

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể huy động đa dạng nguồn vốn, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Hệ thống tài chính bất động sản còn nhiều yếu kém, mặc dù đây là thị trường cần rất nhiều loại vốn khác nhau và là thị trường cần thu hút vốn mạnh nhất.

Hiện nay, tại Việt Nam chưa có tín dụng bất động sản mà dùng tín dụng thương mại để cho vay bất động sản với lãi suất 8% - 10%, mức vay ưu đãi từ 5-6%. Trong khi đó, tại các nước khác, để phát triển bất động sản, lãi suất được tính dao động 1-2%. Đối với các nguồn vốn khác như cổ phiếu, trái phiếu vẫn chưa phát huy được hiệu quả, như kênh trái phiếu chỉ có một số ít doanh nghiệp lớn có thể phát hành vì hiện nay chưa nhiều người tin cậy vào các doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp bất động sản có lãi suất trái phiếu lên đến 12-14%/năm, cao hơn mức lãi suất trái phiếu bình quân, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư trái phiếu, nhất là nhà đầu tư cá nhân khi thị trường trái phiếu chưa thật sự minh bạch và doanh nghiệp gặp khó khăn khi đảm bảo lợi nhuận cam kết", ông Phùng Hoàng Cơ, Phó Chủ tịch VNR phân tích.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản, các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng.

Hơn nữa, dư nợ tín dụng vào bất động sản đang tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, bỏ ngỏ phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc trung bình và thấp. Mặt khác do sự phân hóa của thị trường, dư nợ tín dụng cũng tập trung vào một số chủ đầu tư. Điều này có tác dụng thanh lọc tốt cho thị trường, song cũng tạo ra các rủi ro tiềm ẩn cho thị trường bất động sản và cho cả hệ thống ngân hàng.

Ngoài ra, cơ chế pháp lý chưa phù hợp, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường cũng tạo ra điểm nghẽn cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Tất cả những vấn đề trên tác động đến tâm lý người tiêu dùng, tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản.

"Thị trường bất động sản rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật.

Tuy nhiên, do thị trường bất động sản có độ trễ nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản, người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập; các ngân hàng thương mại có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ; nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường bất động sản có thể còn bị sụt giảm hơn nữa.

Để khắc phục tình trạng trên, trước mắt, UBND các tỉnh cần sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có phát sinh) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp tái khởi động trở lại hàng trăm dự án bất động sản đang "đắp mền".

Qua đó, giúp giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước và tăng tính minh bạch của môi trường kinh doanh. Về lâu dài, cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, nguồn vốn đầu tư và quy trình thực hiện...", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Huyền Ngân