Nhiều đại gia Nhật, Hongkong, Singapore đổ xô đầu tư nhà đất Sài Gòn, liệu bong bóng có tái xuất?
Thị trường bất động sản Việt Nam chưa xuất hiện yếu tố phát triển nóng và không nhiều nhà môi giới hoạt động. Thêm vào đó, nhà nước đang có chính sách điều tiết tốt nên bong bóng sẽ không xuất hiện vào năm 2016.
Đó là nhận định của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc CBRE đồng thời là Trưởng bộ phận Tiếp thị Dự án nhà ở của Công ty CBRE Việt Nam, tại buổi Hội thảo Đầu tư bất động sản – Cái nhìn dài hạn tại TP HCM ngày 20/8.
Ông Kiệt cho hay thị trường địa ốc ở Việt Nam đang chứng kiến sự tăng trưởng đầy lạc quan sau khi bong bóng bất động sản xuất hiện vào năm 2007.
Cụ thể, lượng tồn kho bất động sản đã giảm 26% trong 6 tháng đầu năm. 600 công ty bất động sản mới được thành lập trong quý 1 năm 2016, tăng 146% so với cùng kỳ năm trước. Trong 5 tháng đầu năm, 650 nhà đầu tư nước ngoài mới vào thị trường chứng khoán Việt Nam, tăng 200% so với cùng kỳ năm ngoái.
Lượng cung căn hộ bàn giao tăng nhanh. Năm 2016 tăng so với 2015. Dự kiến năm 2017, 2018, con số này còn tăng nữa.
Khu Đông TP.HCM (gồm Q.2, Q.9) là khu vực có nhiều tiến triển tích cực nhất về hạ tầng giao thông của thành phố. R
ất nhiều dự án trọng điểm hình thành như tuyến metro 1,2,3 và 4; cao tốc Long Thành - Dầu Giây; đường Võ Văn Kiệt; hầm Thủ Thiêm; đường vành đai trong; cầu Sài Gòn 2;… kéo giá bất động sản khu Đông gia tăng mạnh mẽ.
Một khảo sát cho thấy, không ít dự án căn hộ ở khu vực này đã tăng giá khoảng 5 – 15%. Sự phát triển bất động sản tại khu Đông đánh dấu sự trở lại chung của thị trường địa ốc.
Tiêu biểu ở khu Đông là dự án Nassim ở phường Thảo Điền, quận 2. Khu này dành riêng cho người nước ngoài. Mới ra mắt cuối năm 2015 và dự kiến hoàn thành vào tháng 2/2018 nhưng 80% trong tổng số 238 căn hộ đã được bán. Giá mỗi căn dao động từ 3.145 đến 3.308 USD/m2.
Sự phát triển của cơ sở hạ tầng, đặc biệt là tuyến Metro 1, khiến giá bất động sản lân cận tăng mạnh. Theo ghi nhận của CBRE, các khu vực như quận Bình Thạnh, quận 2, quận 9 và Thủ Đức đang chào bán với mức giá nhỉnh hơn từ 2 đến 5% so với các căn hộ có mức độ hoàn thiện và tiện ích tương tự nhưng không nằm gần tuyến đường sắt.
Trong tương lai, khi tuyến tàu này đi vào hoạt động, giá đất của khu vực cách ga tàu trong vòng 10 phút đi bộ có thể tăng từ 10-20% so với giá đất ở khu vực khác.
Bên cạnh đó, CBRE ghi nhận sự đầu tư mạnh mẽ của các công ty nước ngoài như Nhật, Singapore, Hongkong…
Trước đây, chúng ta thường biết tới dòng vốn chính từ Nhật là ODA đầu vào các dự án hạ tầng giao thông, nhưng nay nhiều công ty Nhật đang đẩy mạnh đầu tư vào địa ốc. Đơn cử như dự án Tokyu Bình Dương. Đây là dự án hợp tác giữa Tập đoàn Tokyu (Nhật Bản) với Becamex IDC, với vốn đầu tư lên đến 1,2 tỷ USD. Hiện một dự án thành phần là Sora Gardens I (gồm hai tòa tháp cao 24 tầng) đã hoàn thành; Một tập đoàn khác là Takashimaya vừa khánh thành trung tâm thương mại gây sốt gần chợ Bến Thành, TP HCM.
Nhiều quỹ đầu tư có tiếng khác trên toàn cầu cũng tỏ rõ sự quan tâm tới lĩnh vực địa ốc ở Việt Nam khi công bố những khoản đầu tư hàng chục triệu đô la vào các công ty địa ốc Việt nhiều tiềm năng.
Trong số đó, có thể nhận thấy như VinaCapital rót 15 triệu USD vào Tập đoàn Novaland, Warburg Pincus đầu tư thêm 100 triệu USD vào Vincom Retail nâng tổng giá trị quỹ đầu tư này đang đầu tư lên 300 triệu USD, Keppel Land của Singapore vừa rót thêm khoảng 7 triệu USD vào Nam Long; Quỹ GEM của Mỹ cũng cam kết sẽ đầu tư 20 triệu USD vào Hoàng Quân…
Bất động sản nóng lại, liệu bong bóng có xuất hiện?
Bong bóng bất động sản đã xảy ra trong năm 2007 là nguyên nhân quan trọng góp phần gây lạm phát, bất ổn kinh tế vĩ mô, làm thiệt hại rất lớn cho người tiêu dùng, cộng đồng doanh nghiệp và thị trường bất động sản.
Chính vì vậy, bong bóng bất động sản trở thành nỗi ám ảnh không chỉ của những nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư mà còn là nỗi ám ảnh của người dân.
Theo ông Kiệt, 5 yếu tố để hình thành bong bóng gồm:
Thứ nhất, do nền kinh tế phát triển nóng và nhanh.
Thứ hai là việc buông lỏng chính sách tín dụng và hạ chuẩn cho vay, đặc biệt là vay bất động sản cho cả chủ đầu tư.
Thứ ba là sự lệch pha, khi chủ đầu tư nhìn thấy khách đang đổ dồn vào phân khúc đấy thì họ đầu tư vào phân khúc đó khiến giá biến đổi rất nhanh. Đến mức thị trường không chịu nổi nữa thì bong bóng vỡ.
Thứ tư là sự xuất hiện giới đầu cơ, thị trường thứ cấp (môi giới) phát triển mạnh.
Thứ năm, sự can thiệp thiếu hợp lý của nhà nước bằng các công cụ đòn bẩy tài chính.
Năm 2007 là cao trào bong bóng bất động sản, gây nhiều hệ lụy cho đời sống kinh tế xã hội những năm sau đó. Nhiều nhà đầu tư hiện vẫn phải chịu đựng cơn ác mộng bong bóng năm 2007. Cả 5 yếu tố trên đều xuất hiện trong năm cách đây 9 năm.
Theo đánh giá của CBRE, hiện tại cũng xuất hiện một vài yếu tố của bong bóng bất động sản nhưng yếu tố mang tính chủ chốt như kinh tế phát triển nóng, các kênh đầu tư phát sinh ra rất nhiều tiền mặt thì dòng tiền chảy qua bất động sản rất nhiều và nhanh thì chưa. Thứ nữa là thị trường thứ cấp có hoạt động chào bán lại nhưng không nhiều. Hai yếu tố mấu chốt trên để tạo ra bong bóng chưa xuất hiện.
Hiện nhà nước đang có chính sách tài khóa để phát triển vấn đề tăng trưởng nhanh và nóng của thị trường và điều tiết thị trường bất động sản. Vậy nên, năm 2016 chưa thể xuất hiện bong bóng bất động sản.
